北京房山区市场机会简析

北京房山区市场机会简析第2页前言本次报告以研究市场机会为主，重在阐述推到过程，对于企业投资决策，有待更深层的市场研究，和可行性分析。第3页目录宏观市场研究泛区域市场发展南城区域发展及规划目标市场分析房山区域市场现状房山区域市场发展趋势宏观环境分析政策走势市场发展目标市场微观环境产业布局分布产业规划特性投资运营模式目标市场投资分析市场机会说明区域发展阶段说明投资风险把握政策导向性立足市场载体细分目标市场目标选择案例说明定位及规划轨道交通的变革历史借鉴性发展历程第一部分案例说明〇通州定位及规划〇轨道交通的变革〇通州发展历程第5页案例说明通州定位及规划通州位于东长安街延长线，处于“两轴两带多中心”东部发展带中心。距建国门17公里，距首都机场17公里。定位：1、北京重点发展的新城之一；2、承接着中心城人口疏解、聚集新增功能的重要使命；3、是面向区域的可持续发展的综合服务中心；4、也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。规模：1、用地总面积为155平方公里。2、建设用地85平方公里。3、人口规模90万，预留100万可能性。第6页案例说明轨道交通的变革轨道交通通州新城内共规划5条轨道交通线路，其中地铁线路4条，市郊铁路1条。M1线为城铁线路，其西起石景山区苹果园站，向东经过定福庄边缘集团、东至张家湾工业区。M1支线为地铁线路，其北起M1线土桥站，南至会展区和主题公园。M6线为地铁线路，其西起海淀区田村，途经定慧寺、西八里庄、阜城门、西四、北海、朝阳门、东八里庄，东至通州新城东部新区。M6支线为地铁线路，其西起M6线北关站，东至新城东北部组团。S6线为市郊铁路，其北起密云新城，经过怀柔新城、顺义新城、通州新城、亦庄新城，南至永乐。第7页案例说明通州发展历程历史情况：地处远郊区县路途遥远，交通不便人口稀少，发展缓慢市场关注度低，无政策扶持整体发展不完善，配套欠缺房地产处于自然发展阶段现今发展：中心卫星城，新兴发展区域轨道交通大力发展，城市空间距离缩短人口快速增长，规划发展日新月异新政策及新规划出台，成为核心焦点整体发展不断完善，配套逐步齐全房地产处于快速上升阶段历史是具有借鉴性的，同时区域发展也是具有历史相似性和历史延续性的，因此，对比房山与通州在发展历程中的相似点和不同点，对于房山区域市场机会的把握具有较好的借鉴意义。第二部分宏观环境分析〇政策走势〇经济发展第9页宏观环境分析政策走势近期房地产政策回顾：2010年1月12日晚上19：00，央行网站出台消息：中国人民银行决定,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力,支持春耕备耕,农村信用社等小型金融机构暂不上调。2010年1月7日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，称随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视，并提出二套房贷首付款不得低于40%等共十一条要求2009年12月7日国务院总理温家宝在接受采访时，提出四项措施抑制房价过快上涨2009年12月23日财政部、国税总局宣布，2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨，对国务院对高房价的态度从“抑制”变为“遏制”，引起关注2009年12月9日国家发展和改革委员会主任张平12月9日在全国发展和改革工作会议上说，明年中国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，个人住房营业税征免时限由2年恢复到5年货币政策调整为适度宽松，“抑制性”房地产政策逐渐显现，后市不确定性加强。第10页宏观环境分析政策走势随着金融危机影响的逐渐淡化，加之海南市场的高温表现，房地产市场的不稳定性依然存在，这也是抑制性政策频出的原因。从市场需求、供给的调整态势来看，房地产政策今年以结构性调整为主，政策的主导方向意在平衡“保增长”与“保民生”之间的关系。第11页宏观环境分析市场发展1、投资仍将保持较大规模2010年投资增长的可持续性仍然乐观。主要原因在于：其一，新开工项目增速达81.1%，显示未来仍有大量在建投资项目支撑较快的投资增速；其二，2009年中央政府安排新增的财政投资4875亿元之中仍有2000亿元左右尚未投入使用，政府投资空间较大；其三，随着外需可能逐渐恢复，政府支持中小企业发展的相关政策奏效，民间投资有望进一步回升。2、消费增速会进一步加快2010年，随着中国消费信贷市场的发展，政府公共教育和医疗支出的增加，社会保障体系的完善，新农村建设的实施和推进，中西部消费潜力的释放，以及其它推动消费的政策和结构性改革，将对居民消费起到更有力的推动作用。3、积极的财政政策和适度宽松的货币政策会延续，结构调整将成为主要抓手2010年我国将继续实施积极的财政政策，但是2010年的支出结构将会更加优化，对于民生、社会保障等领域会加大投入。2010年货币政策走向成为人们关注的焦点。2010年将继续落实适度宽松的货币政策，引导金融机构合理把握信贷投放节奏，发挥好货币政策在支持经济平稳较快发展中的积极作用。适时适度开展公开市场操作，保持银行体系流动性合理充裕。第12页宏观环境分析市场发展2010年市场形势展望历史数据显示，货币政策是影响房地产市场最关键的政策，货币政策已由“宽松”调整为“适度宽松”，实行差别化信贷政策，市场形势将显现以下三个特征：一、供给：房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，从结构上来调整部分城市供给不足的现状。二、需求：住房的刚性需求和投资性需求依然存在，但抑制性政策的频出也揭示了政府对于投资过热的担心。三、价格：全国多数城市房价仍将维持高位运行，但涨幅将趋缓，部分成交量降幅较大的城市价格调整已有显现。第13页宏观环境分析宏观环境小结整体经济运转向好，抑制性政策逐渐显现，上升态势将有所趋缓。结构调整立足继续增加供给，同时抑制过剩和投机性需求，价格将维持高位运转，增幅放缓。国家确定抑制性调控基调，2010年房地形势不明朗。第三部分宏观市场研究〇泛区域市场发展〇南城区域发展及规划第15页宏观市场研究泛区域市场发展环渤海经济带战略环渤海经济圈，（辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带），同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，环渤海已经形成了发达便捷的交通优势，雄厚的工业基础和科技教育优势，丰富的自然资源优势，密集的骨干城市群等五大优势。同时天津将形成市域内的“一小时市域快速交通圈”、京津冀都市圈一体化的“三小时都市经济圈”和服务环渤海区域经济发展的“八小时腹地服务圈”。泛区域规划发展综述通州、房山同在环渤海经济圈发展的大背景下，因此目标区域便有了上升的着力点。第16页宏观市场研究南城区域发展及规划按照北京城南发展新计划，南城将建成“一轴一带多园区”的产业发展格局，未来5年内开通7条轨道交通线，并着力发展金融、物流等产业。在未来3年内，着力改善南城基础设施和实施民生工程，推动南城快速崛起。“一轴一带多园区”格局北京南城新规划未来3年内，政府投资带动社会投资总额将达2900亿元，其重点区域包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴5个行政区。南城总体规划而通州位于东长安街延长线，处于“两轴两带多中心”东部发展带中心，由此可见，南城的此次发展规划具有很好发展契机以及较高社会关注度。第17页宏观市场研究南城区域发展及规划5年内建成7条轨道线到2010年底，城南地区将力争开通亦庄线、大兴线和房山线等三条线路，2012年底，力争建成地铁10号线二期及地铁9号线等两条线路，地铁7号线和14号线力争2013、2014年建成通车，以保证南城5年内建成通车7条轨道交通线。轨道交通同样此次规划轨道交通方面，南城的出行将得到极大的改善，轨道交通的修建将为南城的发展带来历史性的变革。第18页宏观市场研究宏观市场小结环渤海经济圈的确定，为南城的经济发展奠定了基础。随着此次政策的大力扶持，预示着南城后奥运时代的来临。轨道交通的实现，具有历史性的变革意义。从历史借鉴角度来看，南城包括房山在内，与通州具有较高的相似度。第四部分目标市场分析〇房山区域市场现状〇房山区域市场发展趋势第20页目标市场分析房山区域市场现状区域背景房山区位于北京市区西南方向，总面积为2019平方公里，区域下辖28个乡、镇河街道办事处，共有113个居委会，462个村委会，2008年末常住总人口90.5万。区府所在地良乡是《北京市总体规划》中首都四个中心卫星城之一，距市中心20公里，随着城市的扩大化，其区位优势逐渐显现。房山区人文资源和旅游资源尤为丰富，是京郊有名的“旅游胜地”，被评为世界地质公园，旅游资源有巨大的开发潜力。距建国门17公里，距首都机场17公里。北京重点发展的新城之一；承接着中心城人口疏解、聚集新增功能的重要使命；与通州背景对比人口规模90万，预留100万可能性。无论在大背景的规划，还是房山自身的条件方面，都与通州具有较高可比性。第21页目标市场分析房山区域市场现状轨道交通情况房山区距离北京市中心距离为20公里，区域内公交车仅有917、922、616、971、321等直达市中心，交通较为不便。根据《北京市轨道交通房山线工程规划方案》，轨道交通房山线将于2009年年内开工，东起北京南站，经丰台、长辛店、良乡，西到房山区周口店，线路全长约24.7公里，与地铁九号线起点站衔接，预计将于2010年底将通车运行。作为一条城市西南方向的轨道交通线路，房山线直接服务于房山新城，可以帮助缓解京石通道的交通压力。同时，轻轨房山线的运行，不仅极大地缩短房山与主城区的距离，还能带动整个房山区域的经济水平有所提升和发展。第22页目标市场分析房山区域市场现状教育情况房山区目前拥有的学校有苏庄幼儿园、北京才艺OK幼儿园、良乡中心小学、良乡三中、北京师范大学良乡附中、北京现代管理大学等。同时，在房山新城区域规划中，还有即将动工的良乡大学城，中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等院校都将入驻其中。医疗情况在公共医疗资源方面，房山区目前拥有房山区妇幼保健医院、房山老年病医院、良乡医院预防保健科、房山区良乡地区社区卫生服务中心房山区红十字华盛医院、房山区康复医院、房山中医医院良乡分院、苏庄北路全科门诊等医疗机构，较能满足居民对公共医疗卫生服务的需求。随着房山区城市化进程的不断发展，以及区域成熟的不断提高，教育资源和医疗资源也将得到很好的改善，在区域发展的初期阶段，配套的不完善，是较为明显的矛盾。第23页目标市场分析房山区域市场现状一级土地市场表现2009年1月1日至2009年9月30日，房山区共成交土地9宗，成交土地面积104.31万平方米，规划建筑面积169.13万平方米。其中，有7宗为住宅项目土地，1宗工业用地，1宗仓储用地。在09年成交的9宗土地中，长阳镇1号地、4号地和5号地最终被中粮万科分别以114.79%和162.61%的溢价率，拿下了房山区长阳起步区1号地和5号地，北京城建以60.69%的溢价率摘得4号地。1号地、4号地、5号地的折合楼面地价分别为5800元、4200元和6500元，也创造了房山区近期土地市场的一个新高。中粮万科和北京城建高价在房山区域拿地，不仅说明了北京城区内土地供给已严重不足，迫使开发商开始在北京周边区县寻地。同时，也将在区域内形成示范效应，拉动房山区土地市场和房地产市场进一步上升。预计，目前的房山区土地市场仍处于价格洼地，从长期来看，该区域土地有持续上涨的潜力。第24页目标市场分析房山区域市场现状二级土地市场表现（1）成交价格情况从图中可以看出，09年北京整体市场商品住宅成交价格呈现明显上升趋势，从1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米，上涨幅度达到42.59%。相对于北京的大幅上涨，房山区的成交价格却表现的较为平稳，1至8月成交价格的峰值和谷值仅相差