2011年一季度重庆市房地产市场分析及春交会报告

2011.4.292011年一季度重庆市房地产市场分析及春交会报告第一部分2011年宏观政策回顾及展望第二部分2011年1季度主城区宏观市场分析第三部分2011年重庆春季交易会分析第一部分2011年宏观政策回顾及展望一、政策出台背景分析“国八条”“房产税”“加息”“限购令”……近段时间国家及地方政府频繁的出台房地产政策，其主要的几个原因是：NO.1经济结构转型需防止房地产投资过热NO.2“抗通胀，稳物价”严防经济增长过热是当前金融调控的主要目的NO.3全国土地市场持续升温NO.4二轮调控影响逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖宏观经济环境（GDP）——增长呈V字型复苏自2008年经济危机以来，中国经济呈V字型复苏2010年全国GDP为397983亿元，同比增长10.3%当前国民经济处于由回升向好向稳定增长转变的重要时期10.3%宏观经济环境（CPI）——CPI持续走高、通胀压力加大，消费者“购房避险”2007年1月至2011年3月CPI和PPI走势图2010全年CPI同比上涨3.3%，增速高于官方3%左右的调控目标；2011年CPI预计增长4.0%，四季度分别增速4.2%，4.2%，4.0%和3.5%，1-2月份CPI实际增幅均为4.9%，3月更是达到5.1%，高于全年增速，今年加息势在必行；CPI持续走高，通货膨胀形势非常严峻。控制房价过快上涨打击投机抑制投资完善政府税制培养市场理性消费政策出台目的：二、2011年政策回顾国八条税收-高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税。贷款-二套房首付比例由5成调整为6成，利率1.1倍；三套房停贷。土地-国土部：“控价格、防‘地王’，坚决杜绝高价地，促进房价地价合理调整。限购-限购政策从一线城市扩大到二线城市；目前重庆暂未出限购令调控目标新建住房价格上涨幅度低于本年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。房产税-独栋商品房、高档住宅：建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的3倍以下，征税率0.5%；均价的3-4倍（含3倍），征税率1%；均价的4倍（含4倍），征税率1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人：新购第二套以上普通住房，征税率0.5%。二、2011年政策回顾政策及楼市其它信息•中央与地方签“军令状”各地1000万套保障房限期开工。•大修基金三月起按建面收取，电梯房80元/平方米。•商品房将推明码实价新规，标价不得超过申报价。•重庆市工商局发布房地产广告12条规范：房地产广告中，将不得使用绝对化用语，禁止使用排序、推荐、认定、上榜、抽查、检验、统计、公布市场调查结果，禁止销量方面数据、满意度、市场占有率等内容。•发改委5月降低住房交易手续费：从5月1日起，降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行。•对于有捂盘惜售、拖延开竣工时间等违法违规记录的开发企业，将被暂停发放贷款。•1月20日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。•2月9日起，金融机构一年期的存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次的存贷款基准利率相应调整。•2月9日起，住房公积金贷款利率调整，五年期以上调至4.50%。•2月24日起，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.•3月25日起，央行上调金融机构存款准备金率0.5个百分点。重庆执行条款政策主要内容执行情况加强地方执行力度地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任。3月30日公布，城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。加强保障法建设加大保障性安居工程建设力度保证2010年开工的1300万方保障房顺利交房，同时保证2011年1300万方保障房顺利开建税收高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税按照标准执行贷款二套房首付比例由5成调整为6成，利率1.1倍按照标准执行土地供应增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前2年年均实际供应量，推广“限房价、竞地价”增加中低价位普通商品住房土地供应。政府将严控土地出让价格，中低档商品房土地价格不超过房价的1/5，高档商品房不超过1/3，别墅则另算。限购限购政策从一线城市扩大到二线城市未执行舆论引导宣传未定房价和保障房，引导合理消费按照标准执行重庆限购令出台预判市场坚挺催生限购令出台：CPI持续走高、通胀压力加大，消费者“购房避险”，调控影响逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖，政府可能加大调控力度，同时催生重庆地方版限购令的出台；限购令和限价令出台时间：若重庆版限购令和限价令出台，预计将会在4月房交会前后；限购令出台对整体市场的影响：1月28日，黄奇帆公布房产税细则明确五大要点项目重庆试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）税率0.5%-1.2%本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据类型计税区间税率独栋商品房高档住房建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的3倍以下0.5%建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的3-4倍（含3倍）1%建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的4倍（含4倍）1.2%在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套以上普通住房0.5%1、普通商品住宅（以中档商品房为主）定价向9941的征收线靠近，近期可能出现普通商品住房价格上涨的现象。2、土地刚性下，中心区域商品住房价格将被约束。3、消费逐渐外移，新区和区县市场作为价格洼地迎来机会。4、受9941的价格限制，市场出现规避新招，如精装产品的价格拆分，甚至二手房市场经常使用的一些规避税费的方法会出现在一手房市场中。重庆房产税影响：根据1-3月份的市场成交情况，只有2.60%的产品会征收房产税，其中别墅影响面较广，达到63.57%，洋房7.09%，高层只有0.88%。2011年1月2011年2月2011年3月合计整体容量高价房容量所占比例整体容量高价房容量所占比例整体容量高价房容量所占比例整体容量高价房容量所占比例高层132931300.98%5616470.84%10041770.77%289502540.88%洋房749658.68%246208.13%472194.03%14671047.09%别墅43929767.65%1106559.09%1629055.56%71145263.57%合计144814923.4%59721322.21%106753571.74%311288102.60%按照2011年1-3月份的成交结构计算，重庆房产税将针对目前市场上2.60%的产品征收，整体看影响面较窄，但别墅类产品影响大，63.57%的别墅将征收房产税，洋房占比7.09%，高层0.88%。数据说明：选择建筑面积100㎡以上，单价在9941元以上的商品房。重庆房产税影响：房产税影响主要集中在高端产品，大部分别墅产品及少量洋房和高档高层；房产税最高征收标准1.2%，重房价涨幅目标略低于10%，价格预期远高于房产税征收标准，对购买高档客户而言，影响微乎其微。首置首改普通再改高端再改及TOP投资普通高层洋房平层普通四房经济型别墅洋房跃层大平层住宅性SOHO商业/写字楼大别墅安全一般危险风险机会银行贷款影响：银行收紧贷款、利率上调和限贷对整个楼市的影响远超过房产税所带来的影响，银行利率的松紧成为影响项目销售的一个主要因素。当前市场多数银行收紧贷款，利率上调，收取手续费等，工商、交行执行三套禁贷；农业银行是目前唯一可以利率打折的银行，9折，9.5折，基准利率三种执行方案，根据银行与开发商的亲密关系界定，如融侨城9折利率，大鼎第一时间9.5折利率，协信阿卡迪亚基准利率。这也是导致近期融侨城高层热销的一个主要原因。银行类型按揭政策案例国家银行首套、二套房利率上浮、部分银行收取手续费。雅居乐工商银行首套利率上浮1倍；二套上浮1.1倍；三套停贷。贷款需缴纳千分之五手续费，5万元1年定期。春森彼岸建设银行建行收0.5%的手续费，实行基本利率融侨城农业银行农行利率9折，贷款50万以内收取3000手续费，贷款大于50万收取8000。优惠不分1套或2套。商业银行大部分商业银行暂停按揭贷款业务。江与城招商收取1%的手续费，首套利率上浮10%如深圳发展银行、兴业银行暂停按揭贷款业务、吸纳存款地方银行首套、二套房利率上浮、部分银行收取手续费。春森彼岸重庆农村商业农村商业银行收0.5%的手续费，实行基本利率雅居乐重庆银行首套利率上浮1.1倍；二套上浮1.5倍；三套停贷。50万元内3000手续费，50万元以上5000元手续费外资银行首套、二套房利率上浮、无手续费。国际社区汇丰汇丰首套上浮10%，二套上浮20%。不收取手续费。弘扬华城国际东亚银行首套无优惠，二套利率上浮12%。不收取手续费。各大房企应对措施：免房产税金科集团：别墅太阳海岸、洋房十年城两个项目在计税范围内，通过特价房、开发商减免房款抵税两种营销手段，规避房产税对客户的影响。同景国际城：原优惠7.5万元，本次优惠为8万（对外宣传为免20年的房产税）；各大房企应对措施：免房产税龙湖东桥郡招商江湾城江与城·千山万树龙湖春森彼岸富力城政策趋势分析：政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型；中央制定长期战略后，会根据信息反馈情况作调整，地方政府基于自身利益，不断试探中央的底线，并随时调整执行力。未来调控的几个方向限购信贷税收供给监管问责保障房房价上涨过快城市限购是否出台房价控制目标限购城市的扩大化限购力度的加强首套房首付款的提升和贷款利率的上调银行信贷总量和流向的控制土地增值税的严格清算营业税、契税优惠的全面取消新税种出台违法违规用地处罚和收回土地供给的进一步扩大保障房的保质保量打击房地产开发企业违法违规行为规范房地产预售行为，进行预售制度取消的试点2011年1季度土地交易分析2011年1季度宏观市场成交分析2011年1季度成交排名2011年1-3月成交结构分析第二部分2011年1季度主城区宏观市场分析2011年1季度土地交易分析土地市场供应量在2010年4季度爆发式增长之后，季度出现缩量回调在一季度出现缩量回调。在季度出现缩量回调在土地供应计划尚未出台的前提下供应总量保持低迷。重庆居住及商业供应土地情况对比土地供应热点————两江新区地块仍然紧俏2011年1季度土地交易分析重庆2011年一季度居住及商业供应土地区域分布统计分析表就建筑规模而言，供应规模最大的两个区域为北碚区和江北区就楼面均价而言最高的区域为南岸区最高的项目为江北城组团B分区B19-2/03号宗地，该地规划为金融保险业、旅馆业用地，容积率8.0，楼面均价高达5008元/平方米。土地成交————政策预期趋严，开发商拿地谨慎2011年1季度土地交易分析从一季度居住及商业用地情况来看，在供应量偏小以及政策从严的整体市场环境下，土地成交表现也相对低迷。另一方面，从溢价率的表现来看，除金科及奥林匹克在南岸茶园取得的两幅地块外，其余地块溢价表现平平，反映出开发商拿地在政策预期趋严下更为谨慎2011年1季度宏观市场成交分析1月供应持续良好势头，2月春节新政双重影响，供应大幅度下降，3月“限购令”谣传出台，开发商抢先出货，供应大幅度上涨，创历史同期最高水平。1月延续10年良好的势头，供应163.77万方；2月在春节及新政的双重影响下，供应45万方，达到近3年来最低点，环比下降72.52%，同比下降39.52%；3月两会召开，再次从严调控，“限购令”谣传4月出台，同时春交会临近，