沈阳华润置地凯旋门提报

橙子的营养价值：维生素C、苹果酸、琥珀酸、糖类、果胶等。维生素C：增强人体免疫力，帮助细胞新陈代谢。果酸和琥珀酸：利于食物消化吸收，开胃健脾，增进食欲。糖类:供给人体所需热能。果胶：可降低胆固醇。Orange橙子可以开胃解渴，帮助消化，具有很高的美容价值。橙子对于我们来说是一味不可或缺的佳品。ShenyangConceptAdvertisingCo.,Ltd.2010年华润置地凯旋门年度提报理念市场部2010年12月华润置地凯旋门1.2010年宏观市场概况2.政策解读及后市预判3.本案情况及未来推盘4.竞品市场情况5.来自城市综合体的竞争6.客户需求与竞品上市目录华润置地凯旋门一、2010年宏观市场概况6华润置地凯旋门前三季度中国国内生产总值为268660亿元。其中，第一产业增加值25600亿元，增长4％；第二产业增加值129325亿元，增长12.6％；第三产业增加值113735亿元，增长9.5％。1、2010年全国经济依然增长迅速今年前三季度，辽宁省地区生产总值(GDP)13055.9亿元。按可比价格计算，比上年同期增长14.4%，增幅高于全国3.8个百分点，比上年同期高1.7个百分点。1-9月份，预计全市实现地区生产总值3642.4亿元，增长14.4%;全社会固定资产投资3820亿元，增长38.5%;地方财政一般预算收入338.4亿元，增长20.9%;城市居民人均可支配收入15486元，增长11.2%;农民人均现金收入10360元，增长13.2%。2、2010年辽宁经济增长率高于全国3、2010年沈阳经济增长率与全省持平宏观经济情况华润置地凯旋门城市平均房价（元/平米）环比同比北京223480.14%38.50%上海233330.40%37.24%天津116620.10%34.24%重庆64521.01%32.75%广州144680.63%27.43%深圳246010.21%33.34%杭州205640.28%43.76%南京12010-0.07%36.48%武汉70101.72%19.44%成都77081.41%26.88%关于全国房地产市场——11月份十大城市房价指数全国十大城市中九座城市房价环比上涨，十座城市全部同比大幅上涨，“9.29新政”调控效果已不明显，抑制作用已然失效，全国房地产市场依然没有任何降温的趋势。从2010年前三个季度的宏观经济情况来看，无不表现出强势发展的趋势，作为GDP增长的支柱产业——房地产行业也一如既往的“坚挺”，保持着居高不下的态势，而沈阳市场变化情况又如何呢？华润置地凯旋门9华润置地凯旋门年份2006年2007年2008年2009年2010年均价3082元/平方米3382元/平方米3301元/平方米4062元/平方米5420元/平米涨幅——4.97%—0.24%23%33.4%近年来沈阳商品房住宅均价及涨幅情况近年来，沈阳商品房住宅价格除了在2008年经历了金融危机影响，价格相比2007年有了微小的下调，在进入到2009年后，截至到现在，两年间住宅价格有了翻天覆地的变化，可以说沈阳房地产市场仍处于火爆热销阶段。沈阳商品房供应与成交情况沈城商品房自进入2010年后，受春节期间的交易淡季影响，供应量与成交量均从2009年的高峰下探至谷底，但之后便开始稳步回升，特别是成交量方面全年保持上升趋势。华润置地凯旋门价格稳中有升未受新政影响华润置地凯旋门从图表中可以看出2010年的沈阳市房地产市场价位趋势变化还是以稳中有升为主要基调。国务院在4月中旬以及9月末两次发布新政调控市场，但对沈阳的房价并未起到明显的抑制作用。2010年1-10月份沈阳市商品住宅上市均价走势图（元/平米）676166846638657568336769655163895915591354205337528552265271523150444837462646100100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月沈阳市内五区沈阳市12华润置地凯旋门沈阳房地产市场现阶段正处于迅猛发展之中，但未来沈阳仍手握“杀手锏”，还有多项“城市机会点”可使得沈阳房地产市场更上一层楼。华润置地凯旋门沈阳与国内副省级城市相比，无论是房价的涨幅，还是房屋的均价，排名均在较后的位置。省内的大连均价已过万元，与沈阳相似的武汉、成都均价也达到7000元/平方米以上，同为副省级城市的南京均价也早已超过万元，而沈阳即使是市内五区的均价还保持在6000多元/平方米。可以说沈阳商品房市场还处于较低的价位阶段，房价敏感程度远远不及北京、上海等一线城市，也使得沈阳房地产市场价格变化有一定的滞后性，未来上涨空间十分巨大。城市机会点一：1沈阳与同级别城市相比房价较低14华润置地凯旋门济南由于全运会的举办，位于济南东郊的奥体中心周边的房价不到两年的光景已经突破了每平方米8000元的大关，甚至超过10000元。比济南楼市在售的楼盘均价高出几千元。1年前还是4、5千元一平米的楼盘，现在单价全线上涨，其涨幅令人乍舌。去届全运会在济南召开，而下一届3年之后就是沈阳承办。举办地就是沈阳的奥体中心。据悉仅仅是举办全运会沈阳的投入将是1000亿。届时，奥体板块的面貌肯定比今天更好。到时候房价会不会上涨？答案是肯定的。全运会对房价的拉动会不会赶超济南的房价，让我们拭目以待。城市机会点二：沈阳会是下一个济南？215华润置地凯旋门城市机会点三：11月1日11时，哈大铁路客运专线沈阳至大连段完成铺轨贯通，这预示着哈大铁路客运专线明年底将实现全线通车。哈大铁路客运专线计划于2011年底通车，设计最小发车间隔3分钟，年发送旅客8000万人次。届时，大连到沈阳的旅途时间由4个小时缩短为1个小时。关于高铁的开通届时沈阳经济区将与其他城市更加紧密联系起来，经济将进一步得到发展，从而使得沈阳房价借着经济发展之势一同腾飞。316华润置地凯旋门城市机会点四：4各城市泡沫成分比例泡沫成分在50%以上的城市：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫成分在30%~50%之间的城市：有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都泡沫成分在10%~30%之间的城市：南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙泡沫成分在10%内的城市：南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐中国社会科学院12月8日发布2011年《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》。绿皮书预测指出，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。沈阳房价泡沫成分比例低可见，即使未来全国房地产市场大环境有所变化，沈阳的房价抗压性仍然较佳。17华润置地凯旋门现阶段暂处于价格洼地的沈阳房地产市场,未来楼市的发展还有较长的路要走。价位还有一定的上涨空间。18华润置地凯旋门本案所在的沈阳市铁西区是近年来沈阳房地产市场市中心五区发展最为迅猛的地区，铁西区依靠前几年的大规模“推倒重建”，现在可以说已俨然成为沈阳房地产新项目的“聚集地”。区域名称9月10月涨幅环比涨幅北部沈北新区35183542240.68%南部大浑南航高基地407841801022.50%浑南新区63826435530.83%西部铁西新区426943731042.44%铁西老城区625763901332.13%中部和平73257416911.24%沈河751676291131.50%皇姑63856416310.49%东部大东59385970320.54%关于沈阳各个区域价格变化情况华润置地凯旋门从沈阳各个区域在“二次调控”后的价位变化情况可以看出，大浑南航高基地以及铁西的新老城区环比增幅最大，均超过了2%。华润置地凯旋门1、大浑南航高基地片区有着未来市行政中心南迁的利好消息；并且未来2013年全运会的召开也必将对整个大浑南区域房地产发展起到较大的促进作用；沈阳地铁4号线、9号线、10号线立项已经上报，预计明年有望开工建设4号、9号两条线，两条线路均途经长白岛、浑南产业区。届时浑南区域各个项目必价格上涨，虽对本案区域造成竞争，但其拉动整个沈阳市房价的集体攀升的作用更为明显。2、而本案所在的铁西区依靠自身价值的不断提升，环比涨幅较大，多年来GDP连续处于全省第一，也说明了本案所在的铁西区未来发展依然潜力无限。关于沈阳房地产强势发展的区域华润置地凯旋门沈阳的宏观经济以及房地产市场前景较为乐观，且区域发展潜力巨大，只要明年国家不新出台极其严厉的打压调控政策，沈阳的房地产市场仍有较大的发展机会。华润置地凯旋门二、政策解读及后市预判23华润置地凯旋门对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。关于二套房贷款关于购房的契税央行11月19日晚宣布，自11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18%，为历史最高。上调存款准备金抑制改善型客户促进刚性需求客户影响了客户购买力近期政府的颁布的新政华润置地凯旋门关于限购令各个实施“限购令”城市的原则大致可以分为两种“限购令”第一种：家庭只允许再购一套商品房，实施的城市：北京、上海、厦门、杭州、宁波、大连、广州、三亚。第二种：暂停购买第三套，实施的城市：南京、深圳、福州。两种不同的“限购令”所影响市场情况有所不同。第一种“限购令”使得客户对置业更加谨慎了，因为这次置业很可能是其得“终极置业”，客户反而放弃过渡性置业，直接选择一次到位的产品。第二种“限购令”则影响了一部分再次改善型客户，极大地限制了该部分客户的购买力。故沈阳假如以后出台第一种“限购令”，反而对高端项目有利。华润置地凯旋门从近期内国家出台的多项调控政策上可以看出，政府均以抑制房价过快上涨为主要基调，但事实却是“越调控，越上涨”。而2011年最可能出现的局面便是金融政策将成为调控武器首先，从国家整体经济发展环境来看，现存的通胀压力逐渐加大，为求经济健康、稳定发展，不排除政府将对市场采取加息、提高存款准备金率等金融政策进行调控，这样将直接影响开发商资金链问题，资金为开发商命脉，后果不可小觑。刚性需求依然庞大而从民生角度来看，目前市场刚性需求严重，而房价却居高不下，虽政府多次出台新政想打压房价，但效果均不明显，甚至在一定的时间内出现报复性上涨，特别是沈阳城市化进程越来越快，外来务工人员以及婚龄青年的较大体量需求是沈阳房价的坚实后盾。关于2011年的冥想…华润置地凯旋门综上，可见虽国家正在极力遏制房价过快上涨，但沈阳刚性需求庞大，受政策影响相对较小，预计2011年的沈阳房地产市场潜力依然巨大。华润置地凯旋门产品分析华润置地凯旋门产品分析华润置地凯旋门三、本案情况及未来推盘28华润置地凯旋门本案项目基本信息：占地面积:96000平方米建筑面积:285000平方米容积率：规划局开发商:华润置地（沈阳）有限公司物业管理公司:华润置地（沈阳）物业服务有限公司产品性质：高层产品面积：50-90平产品套数：420套产品性质：7跃8电梯洋房产品面积：140-190平产品总价：200-300万左右产品套数：1、5、9、12#楼共计106套产品性质：18层电梯高层产品面积：210平、一梯一户产品总价：300万左右产品套数：20#楼共计36套，2011年16套凯旋门楼王凯旋门洋房凯旋门17#1月初2月初3月初4月初5月初6月初7月初8月初9月初10月初11月初2010年本案推盘情况第一次开盘：3月27日开盘，一小时将开盘产品50套房源全部售罄。房源主力面积在130—140平米之间，销售均价在8600元/平米左右。第二次开盘：7月24日推出二期凯旋门世家产品，面积段为90-150平方米，共340套房源，已售罄，整体均价在1万/平米左右，其中小高层均价12800元/平米，高层均价在8600元/平米左右。第三次开盘：10月