东方之门新版项目介绍

项目介绍苏州乾宁置业有限公司SuzhouChinaingRealEstateCo,Ltd2010年3月项目综述●东方之门项目总高300米，地上76层，地下5层。●总基地面积为24319平方米。●总建筑面积为452905平方米。●其中地上建筑面积336681平方米。●地下建筑面积为116224平方米。●本项目为超大型、超高层城市综合体。主要功能有：白金五星级酒店、顶级豪宅、高档综合性商业、5A甲级办公楼、豪华酒店式公寓、旅游观光和娱乐休闲等。名称单位数量备注总用地面积m224319总建筑面积m2452905其中地上建筑面积m2336681地下建筑面积m2116224建筑基底面积m211197.55绿地总面积m213350未计入中央步行景观带两侧基地红线内的绿化容积率13.84建筑密度46%小型车停车泊位数辆1880折合小型车数量其中地上辆74折合小型车数量地下辆1806折合小型车数量自行车停放数量辆14592、主要经济技术指标：RMJM作品4、建筑方案国际招标：公司名称国家世界排名代表作品业务范围NikkenSekkei日建日本1纽约世贸中心（原来）综合NBBJ美国3北京CBD、Towerbuilding建筑Gensler美国4Wolfpoint（芝加哥）建筑RMJM英国17北京万豪世纪中心苏格兰国际大楼综合日建作品Gensler作品世界性城市标志东方之门建成时的优势●世界第一门：总高300米；门洞高230米、跨度60米。●中国第一大超高层建筑：单体总建筑面积46万㎡。●中国十大地标建筑之一：将与上海金茂大厦、上海环球金融中心、北京中央电视台等著名标志性建筑齐名。●中国功能最多的单体建筑：本项目为超大型城市综合体。主要功能有：白金五星级酒店、顶级豪宅、高档室内商业街及游览综合体、空中美食广场、5A甲级办公楼、豪华酒店式公寓、空中旅游观光、剧场及博物馆、超大型智能车库、城市干线轨道交通站等等。●江苏最高端的酒店：国际顶级酒店管理品牌业态分布与定位项目总建筑面积规划单位数物业性质备注车库83,948㎡1,880车位配套、租售折合小型车数量商业97,402㎡出租含商业夹层办公60,362㎡租售酒店58,256㎡300套运营观光4,401㎡运营顶级豪宅117,960㎡300套出售酒店式公寓30,000㎡300套出售合计452,905㎡功能配比：2、功能布局：项目定位立体城市区域坐标极品酒店顶级豪宅绿色楼宇智能办公全类商场完美物业八方美景卧游吴越超级服务非凡人生酒店●白金五星级●300套古今中外多种风格的超级客房●两座天顶苏式园林总统套房●超规格的全面配套设施●可以与省级博物馆媲美的私立博物馆●意向合作者：喜达屋国际酒店集团（STARWOOD)商业●具有国际顶级品牌的高档综合性商业●面积约10万平米●室内世界景观商业街●意向合作者：高力国际世邦魏理仕办公楼●面积约6万平米的5A甲级办公楼●配备国际领先的可升级智能化办公系统●全方位、零距离、无国界的法律、财务、通关、物流等中介服务●意向合作者：仲量联行戴德梁行顶级豪宅●约300户顶级豪宅，总面积约12万平米●主力户型面积250-350平米●智能绿色建筑，全方位的服务配套，“您所想，我就能”！●意向销售合作者：易居中国思源经纪世联地产●意向物业管理者：金陵饭店管理集团酒店式公寓●约300间SOHO和酒店式公寓●面积约3万平米●主力户型面积70~100平米●全方位的中介和管家服务●意向销售合作者：易居中国思源经纪世联地产●意向管理者：金陵饭店管理集团一楼总平面六楼商业经典区域经济和市场地处长江三角洲城市带中心与上海毗邻高速铁路铁路已完工高速公路未完工高速公路东方之门位于苏州市区中央占据CBD核心位置面对金鸡湖地区生产总值7400亿元11%地方一般预算收入745.2亿元11.4%23700亿元工业总产值6.6%全社会固定资产投资2967亿元13.6%城镇居民人均可支配收入商品房销售面积10%以上26320元2183万平米社会消费品零售总额1846亿元19%进出口总额2014亿美元出口总额1140亿美元继续保持较大规模实际利用外资82亿美元2009年苏州市主要经济指标116.%苏州的经济优势：136981048882157806670163545096478144094400789945261360826140115698682728906628174164225742440200040006000800010000120001400016000上海北京广州深圳苏州天津重庆杭州青岛无锡0100002000030000400005000060000700008000090000100000GDP人均GDP数据来源：国家统计局亿元元2008年Top10城市GDP及人均GDP排名领跑江苏•GDP不仅领跑江苏，人均GDP更是已经赶超上海、北京•常住人口超过1200万，继深圳之后的第二大移民城市，向超大城市发展•跻身全国社会消费品零售总额十强（Top10)，在全国地级市中排名第一•品牌意识强，苏州人更愿意购买品牌商品●连续7年保持吸引外资总量超过上海并保持全国第一●世界500强已经有128家落户苏州●园区以占全国十万分之三的土地，创造了全国约3%的IT产值和16%的IC产值●高新技术产业产值占工业总产值比重超60%●高新技术产业利税总额占全市比重超过三分之一。苏州的经济优势区域市场-——园区（苏州）高端物业一览：区域项目客户分布当前可售量㎡当期销售率均价景观房价未预售面积㎡工业园区水巷邻里上海、浙江等周边客户为主，及部分苏州客户15226.6965.06%35000-40000元/㎡50000元/㎡101372尚玲珑苏州古城区、园区客户为主，以及上海等周边地区客户19872.7487.58%25000元/㎡40000元/㎡182021.37金鸡湖花园苏州古城区客户为主，部分上海、浙江等周边地区客户6213.7593.59%23000元/㎡售罄0大湖城邦（金鸡湖王座）苏州及浙江等周边城市客户13720.140.00%15000-20000元/㎡30000元/㎡13720.14环球188苏州，上海、浙江等周边地区投资客22305.4557.53%28000元/㎡35000元/㎡0和风雅致----------122514.704高新区新地国际公寓苏州，上海、浙江等周边地区投资客8188.5384.73%20000元/㎡22000元/㎡89592.62合计85527.3509220.834高端公寓在售高端写字楼区域项目当前可售量㎡销售价格出租价格工业园区环球18856196.3220000-25000元/㎡120元/㎡/月世纪金融大厦28136.5718000元/㎡75-90元/㎡/月商旅大厦7967.2914000-15000元/㎡60元/㎡/月平江区观前一号2032.5817000元/㎡80元/㎡/月区域市场------园区（苏州）高端物业一览：序号项目总面积(分摊后)(㎡)预计市场售价(元/㎡)市价总值(万元)最新的市场情况和估值说明1车库8394847000车位市场价格预测为25万元/个，地上、地下共1880个车位。2商场9740260000584412周边商业大部分只租不售，如果本商业有国际品牌的零售运营商管理,用3年时间进行市场培育,预测均价为6万元／平方米。3办公楼6036230000181086随着苏州与上海互补的进一步默契，研发中心和地区总部的逐步迁入；高档写字楼需求将持续扩大，租金水平也将持续走高。鉴于本项目的特殊地位和品质。预测均价为3万元／平方米。4酒店5825640000233024酒店造价最高，尤其是装修费用。由于是标志建筑和国际顶级品牌，酒店进入运营成熟期后，将有可观的现金流和赢利。其市场价值将视运营绩效在资本市场中得以体现。5观光层44018000035208本项目有独特的四周环通观景设计，并配置共享空间的观光餐饮和旅游纪念品销售店等，保守估计其市价为80000元/平方米。6顶级豪宅11796040000471840周边在售的高档公寓价格一路走高，可比较的楼盘的湖景房，售价已达4－５万元人民币／平方米。预测本案顶级豪宅的销售均价为4万元／平方米。7酒店式公寓3000035000105000酒店式公寓均价不会低于35000元/平方米。合计452905均价365981657570按照当前的估算，大楼的总市值约为166亿元。建筑面积的单位平均价格为3.66万元/平方米。项目市场价值预测：货币单位：人民币东方之门市场优势区位优势：位于苏州CBD金融商贸中心，是苏州地标建筑。景观优势：东临金鸡湖；南眺独墅湖；北望阳澄湖；西览苏州古城。交通优势：地处苏州城市中轴线，与地铁1号线东方之门站无缝对接，高速公路、高速铁路、城际铁路、城市轨道交通全面对接上海。成本优势：项目楼板地价远低于该地段市场价。消费优势：苏州人均可支配收入名列全国前茅，民营经济极其发达。开发商和开发合作者项目公司：苏州乾宁置业有限公司系由东方投资集团、常州百老汇集团等共同出资成立的一家大型综合型房地产开发经营企业，于2003年8月8日在苏州工业园区登记注册。公司现有股权结构如下：公司注册资本为6亿元人民币，主要从事：房地产开发与经营；实业投资；室内装潢；销售建材、百货；提供酒店宾馆、餐饮业、娱乐业管理服务；投资咨询、营销策划。出资人出资额（万元）出资比例东方投资集团等4560076%常州百老汇集团等1080018%其他36006%合计60000100%合作单位：•方案设计由英国RMJM中标、并由著名的ARUP公司担当机电设计顾问•东方之门建设目前已经确立的主要合作单位有：•上海华东建筑设计研究院（国内设计配合）•上海建工（集团）总公司（施工总承包）•上海建科建设监理咨询有限公司（项目全程监理）•上海第一测量师事务所（项目造价监理）•………………………项目建设主要节点、计划完成时间与投资额序号工程主要节点计划完成时间累计工程投资额预算(亿元)12009年12月完成至±08.1922010年5月完成至裙楼封顶10.3532011年5月完成至塔楼主体封顶17.0042012年10—12月竣工28.94备注:累计投资不含管理费用,财务费用,销售费用及税金感谢各位的支持和关爱！苏州乾宁置业有限公司SuzhouChinaingRealEstateCo,Ltd