2014年杭州写字楼市场研究报告

杭州写字楼市场研究报告目录01杭州城市环境•1、地理位置•2、人文经济•3、城市规划2002年，杭州获得“国际花园城市”的美誉；2006年，杭州被“世界休闲组织”授予“东方休闲之都”称号自2004起，连续8年蝉联“中国最具幸福感城市；2011年6月，杭州西湖正式列入《世界遗产名录》。杭州杭州地处长江三角洲南翼、钱塘江下游，是浙江省省会城市，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，距离首都北京约1123公里。杭州市周边围绕着上海、绍兴、宁波、台州、温州等诸多国内经济相对发达的城市。168公里50公里142公里220公里261公里1、地理位置杭州全市常住人口880.2万人，其中市区常住人口624.2万人。市区常住人口密度2034人/平方千米。2012年，全市实现地区生产总值（GDP）7803.98亿元，按可比价格计算，比上年增长9.0%。全市按常住人口计算的人均GDP达到88985元，增长8.4%。2012年杭州市经济总量位于全国第九。GDP人均GDP上海2010187321北京1780190729广州13551106225天津1288599576深圳12950125001苏州12012114724重庆1145939719成都813957928杭州780489598无锡75681186232012年各城市经济实力排名2、人口经济3、城市规划杭州城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。城市规划布局：中部、南部为商贸、居住生活区，北部以工业、仓储物流区为主，东部为交通、市政设施区，西部为教育科研、居住区。城市发展进度：规划思路开展整体发展，通过“钱塘江”、“西溪湿地”、“城东双铁枢纽”的带动，目前南面、西面、东面都有了较大的发展，城北在过往中相对滞后。02杭州写字楼发展现状及趋势•1、写字楼发展现状•2、写字楼发展历程回顾•3、5个发展阶段特点•4、写字楼发展趋势近年来，随着杭州社会、经济、文化领域的不断发展，写字楼市场整体也呈现出高速稳定的发展态势，写字楼品质和服务也不断提升，价格一路攀升。2011年开始写字楼的成交出现逐年萎缩，价格上涨趋势滞缓，杭州整体成交均价在20000元/平米上下浮动，但供应量仍处于高位。1、写字楼发展现状杭州市写字楼市场整体走势杭州主要商务区及分布。杭州的甲级写字楼主要分布在四个板块：黄龙、武林、庆春和钱江新城。黄龙武林广场庆春路钱江新城写字楼售价：2011年开始，杭州写字楼售价未定保持在20000元/㎡。2011年成交均价20743元/㎡；2012年成交均价21354元/㎡；2013年成交均价20786元/㎡。写字楼租金：2011-2013年写字楼租金稳中有升，优质写字楼平均租金的年增长率约为6-8%。目前，杭州写字楼市场整体租金水平稳定在3元/㎡/天——3.5元/㎡/天之间。黄龙租金3.5-9元/㎡/天；钱江新城租金2.2-4.5元/㎡/天；武林租金3-6元/㎡/天；庆春路租金2.2-2,6元/㎡/天。杭州写字楼价格及租金1、近年来，杭州写字楼可以划分为传统写字楼板块和新兴写字楼板块。传统写字楼板块：由文教、黄龙、武林、庆春及城站商圈组成。新兴写字楼板块：由钱江新城、滨江、下沙、城北商圈组成。2、杭州高端甲级写字楼主要分布在黄龙、武林、庆春和钱江新城四个板块。3、2005年-2012年，因政府引导大的城市中心东移，逐步由”西湖时代”迈入“钱塘江时代”，使钱江新城、钱江世纪城及滨江板块写字楼供应呈爆发式增长；4、2012年后城北板块写字楼供应量将逐渐增大。杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。90中后期，市场化操作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场步入正轨，2000年后，新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。2005年后，以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现。2、写字楼发展历程回顾杭州写字楼发展时间与空间进程城站、吴山、湖滨等商圈1997年以前1998-2001年2002-2005年2005-2011年钱江新城滨江板块启动庆春路金融街、武林商圈黄龙商务圈的打造2011年以后市场逐步成熟、多板块共同发展写字楼供应较少，楼盘品质较低，基本上以企业自用为主由于经济发展需要，一批新商务写字楼开始涌现，楼盘品质有所提高，但总体供应规模较小，开发商经验也相对欠缺写字楼回报率较高，政府也开始打造楼宇经济，写字楼市场发展迅速，楼盘品质有所提升，总体仍然处于较低水平，本地开发商为主写字楼市场步入新的发展阶段，楼盘品质明显提高，供应量及价格均保持较高水准，外来开发商开始进入写字楼市场开始多元化发展，楼盘品质也越来越高，客户的需求也越来越高，精细化打造是未来的趋势3、5个发展阶段特征杭州作为长三角核心城市之一，写字楼未来发展前景广阔，优质写字楼市场需求将不断增加并持续释放，售价及租金水平仍将保持稳定增长并存在一定的提升空间。随着杭州由“西湖时代”步入“钱塘江时代”，以及市中心武林、黄龙、庆春传统CBD区域几无新增项目且租金高涨，未来随着钱江新城商务氛围日渐成熟、核心地位不断提升，高端商务需求将向钱江新城板块聚焦集中。钱江新城将被打造成浙江民营企业总部聚集地，未来政府的优惠政策和扶持力度空前，这势必会吸引更多实力企业入驻，促进钱江新城的高速发展和持续繁荣。4、写字楼发展趋势武林庆春凤起城站黄龙文教滨江城北下沙03杭州写字楼板块格局•1、黄龙商务区•2、钱江新城商务区•3、武林商务区•4、庆春商务区•5、滨江商务区•6、文教商务区•7、城站商务•8、湖滨商务区•9、城北商务区•10、下沙商务区杭州逐步形成以黄龙为代表的传统核心商务区、以钱江新城为代表的新兴商务区和以滨江为代表的伴随产业转移发展兴起的外围商务区共同发展的格局，高端甲级写字楼主要分布在四个区域，分别是黄龙、钱江新城、武林、庆春板块。杭州写字楼格局成熟商务圈新兴商务圈文教黄龙武林庆春城站城北下沙临平黄龙商务区是目前杭州高档写字楼最多的区域，品质相对较高，商务氛围浓郁，知名企业最为集中；该区域发展主要依靠浙大高校资源及西湖区政府政策引导；庆春板块是杭州金融、保险和证券企业汇集的区域，国内外金融机构在该区域比例最高，庆春路也有“杭州华尔街”之称；文教板块是随着杭州加快高新技术产业发展相关优惠政策而快速发展的，该区域孵化了一大批知名的IT企业，近年来随着一些写字楼的相继落成，区域IT商务氛围越发浓厚；城北板块以北部软件园为核心，逐步形成一定的办公氛围，以企业总部形式为主；钱江新城是规划打造的CBD区域，发展前景良好，市场表现优异，未来将是杭州重要的商务集聚区；滨江是杭州城市扩张中逐步形成的新兴商务区，未来发展需要依靠产业的发展带动，需要较长的时间；下沙办公主要以第二产业服务性行业为主，发展较为分散和缓慢。1、黄龙商务区/区域简介黄龙商务区作为杭州传统顶级高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高平。黄龙商务区已聚集了诸如欧美中心（EAC）、公元大厦、嘉华国际等知名写字楼，据有关数据统计，的黄龙商圈写字楼体量约达60万平方米。西湖黄龙商务区区域范围：曙光路、杭大路、天目山路、玉古路围合的范围及周边辐射地带区域特点：企业类型：跨国公司和机构、国内精英企业分公司、办事处运营现状：租金：3.5-9元/m2/天，多集中于3.5-5元/m2/天；毗邻西湖风景区，自然环境优越；交通可达性高，商务氛围浓厚；租金水平高于其他商务区，高品质写字楼入住率高欧美中心公元大厦黄龙世纪广场黄龙商务区区黄龙恒励大厦规模：—户型：200-300租：3.5-4；售：23000-25000；物：6车：300-400现代国际大厦规模：10880户型：305-335租：3-3.5售26000-3000物：11..5（包能耗）车：350-500世贸丽晶城规模：12700户型：150-400租：3.5-9；物：12.8车：500-700江南电子大厦户型：240-298租：2.4-2.6；物：5（包能耗）车：300-360公元大厦规模：115000户型：240-298租：4.7；物：12车：200黄龙世纪广场规模：80000户型：300-550租：3.5-4.5；物：18（全包）车：300中田大厦规模：30000户型：200-450租：2.8-3.2；物：10.8（包能耗）售：26000-32000嘉华国际商务中心规模：50000户型：300-600租：4-6售28000-3000；物：8世贸中心写字楼规模：130000户型：200租：3.5-4华鸿大厦规模：45000户型：100-200租：2.2-2.5；物：4.5车：300黄龙商务区/楼盘扫描黄龙商务区典型个案——EAC欧美中心世贸丽晶城·欧美中心总建面：12.7万m2户数：1217户当前租金：3.5-9元/m2/天团队开发商：浙江建工房地产开发集团有限公司规划设计：王董国际景观设计：EDAW泛亚易道室内设计：美国HBA&高文安物业管理：仲量联行基本情况布局1幢W型，1幢T型外立面玻璃幕墙，石材，铝板户型150-300m2(主力户型)层高净层高2.65m租金3.5-9元/平米/天价格2007年：25000元/平米2013年：38000-40000元/平米智能智能化5A系统物管酒店式服务交通超级停车场（1400个车位）会所顶级私人会员制俱乐部A座B座C座EAC欧美中心作为黄龙区域高品质写字楼的典范，强调豪华的阵容；通过高品质的产品打造，及重点的招商运营，使项目获得市场高度认可，吸引了大批国内外知名企业入驻并取得良好收益项目情况：1、欧美中心由建工集团在2005年开工建设，2007年1月开盘，2008年12月交付使用‘项目定位为欧美企业定制，产品高端，整体写字楼获得LEED银奖认证；2、项目地处于杭城世贸—黄龙国际化区域，地段繁华，写字楼聚集度高，周边配套十分齐全；3、项目打造的是高端物业、高端写字楼，号称是世界500公司入驻杭州的首选物业。目前已有多家知名企业入住；4、项目的单层面积达4580平方米，建筑面积更是达到了12.7万平方米，使该项目的整体印象提升了一个台阶。项目特色：1、时尚的建筑外形：办公楼由W形（A座）和T形（B座）两幢建筑组成，同时C座为点式星级酒店式公寓；2、顶级的设计团队：产品所有设计及管理均由世界外顶级的团队完成3、超豪华的产品打造：绝大部分指标超过国际甲级写字楼设计水平，同事聘请国际知名物业。4、高品质的配套招商：除入驻企业外，商业配套均入驻国内外知名商家。5、国际顶级的入驻企业：奥克伍德、雷格斯等国际顶级企业的入驻为项目国际化的招商增色添码。整体策略：项目首先通过租赁部分招租部分高端欧美企业，完善欧美中心主题概念，提高项目自身形象，再将销售部分分割成150-300方面积产品，推向市场后快速去化。销售部分租赁部分由于项目定位较高加之招租部分高端欧美企业，快速带动一批金融、咨询等高附加值企业入驻。入驻企业主要以金融类、广告咨询类和网络科技类为主，其中金融类达到39%入驻的知名企业有浙江建工房地产开发集团有限公司、中国南方航空有限股份有限公司、中投信托有限责任公司、浙江融科置地房地产开发有限公司、杭州珀莱雅控股股份有限公司、金城财富管理中心等大厦的总体入住率达9