地铁车辆段上盖物业开发的综合分析

CONSTRUCTION施工技术地铁车辆段上盖物业开发的综合分析陈　新广州市地下铁道总公司　广东广州　510000摘　要：城市化发展的过程中伴生着用地紧张、土地成本高等问题，而地铁建设用地面积较大，对于城市发展有着重要影响。在地铁上盖开发物业，特别是居住区有着重要意义。本文首先说明了地铁车辆段上盖物业开发的意义，然后分析了地铁车辆段上盖物业开发存在的问题，最后详细阐述了地铁车辆段上盖物业开发应考虑的问题。关键词：地铁车辆段；上盖物业；开发；投资；工艺中图分类号：U231 文献标识码：A一、地铁车辆段上盖物业开发的意义随着我国工业化、城市化的迅速发展，一方面城市建设用地紧缺情况加剧，另一方面城市人口不断增加。城市建设用地供需矛盾日益突出，也导致了我国耕地资源的紧缺，严重威胁到我国粮食安全。地铁车辆段上盖土地资源开发利用对解决城市建设用地紧缺情况，保证我国粮食安全，具有重要意义。同时，通过地铁相关站点的物业开发，可以进一步引起规模效应，缓解交通压力，因此在地铁车辆段上盖物业开发可以对城市环境、社会、经济等要素进行优化配置。地铁建设是一项投资大、周期较长的工程，而且其运营回收成本较慢，因此地铁盈利成为一个难以解决的问题。通过对比分析其他地区的经验，在地铁车辆段上盖居住区可以有效的盈利，对于物业进行开发可以创造丰厚的利润。通过地铁上盖居住区的开发，地铁经营者可以将利润进一步投入到地铁建设中，通过这种物业“反哺”地铁建设的模式，可以实现“地铁+物业”的良性循环。因此地铁上盖居住区的开发是一种有效的筹资方式，地铁经营者的财务问题可以有效地解决。综上分析，合理探索地铁车辆段上盖开发不仅可以缓解城市土地供需压力，同时可以增加地铁建设筹资渠道，减缓财政投资压力。当然，由于技术经济条件、地方政策等的制约因素，地铁车辆段上盖开发也存在一定的问题，例如轨道车辆的频繁往来产生的噪声和振动会对于居民会产生影响，地方政府对于车辆段上盖的政策支持暂时还没有明确，这给政府各部门对于“盖上造地”这一新生事物的审批造成一定的困难。二、地铁车辆段上盖物业开发存在的问题车辆段作为地铁线路的重要节点，具有物业开发的巨大潜力。轨道交通系统的重要组成部分——车辆段（停车场）是解决轨道交通车辆检修和运营停放的设施，担负着保障列车安全运营的重要功能。车辆段占地较大，地处轨道交通线路两端，大多位于城郊结合部，虽占地规模较大，但在完善车辆运用检修功能布局后，可用于物业开发的集中地块面积并不大，如进行大规模的上盖平台物业开发，存在着一定的问题，需妥善加以考虑和解决。1、我国当前对于地铁上盖物业开发的认识仍处于初期探索阶段，特别是衔接空间、枢纽站换乘等方面，各个开发部门的协调性受到政府开发政策以及经济管理机制的影响，对于地区来说，地铁的推动作用无法显现。从设计与建设地铁物业的过程中可以看出，两者基本上是处于分离的状态，地铁出入口与通道设计方面没有合理的分析，综合开发上存在不少问题，这些问题都有待政府、群众以及开发商来共同解决，为地铁上盖物业开发提供一个更加光明的发展前景。2、平台下车辆段范围内自然通风和采光条件差，完全依赖机械通风和人工照明，大大增加了能耗和运营成本，同时工作环境相对较差。3、受上部平台开发建筑物柱网的影响，生产厂房工艺路线调整较大，单位面积利用率下降。4、由于车辆段作业频繁，上盖后段内立柱多、咽喉区曲线多，影响信号机显示效果及司机判断反应，存在行车安全隐患。5、平台设备层会兼有上盖物业和车辆段部分市政设备和系统，虽然可以采用分表计量，但由于管线共用，会带来维护难度大，矛盾难以协调的问题。6、由于上盖平台占地面积大，直接对外的空间有限，而平台以下各建筑单体之间防火间距及空间性质未有规范专门明确，需提请消防部门特别审批。三、地铁车辆段上盖物业开发应考虑的问题（一）要慎重考虑上盖物业开发的方式通常来讲，这一物业方式所需的费用较高，并且容易受到诸多的限制，因此经过开发后并不一定能够达到理想的效果。对于车辆段的选择，越靠近市区的地段，越有发展前景，开发者就会越有信心，当然如果选址不好那就损失惨重。对于物业的开发方式多种多样，开发商也可以选择其他更为稳健的方式进行物业开发。在物业开发中，对车辆段的开发不失为一个良策，利用车辆段，对地面及周围进行一定程度的开发或者对局部进行架空式的开发，这些方案都能获得不错的效果，增强开发商的信心。这也是一种另类的开发方式。（二）地铁车站站位遵循TOD（以公共交通为导向的开发）原则，车辆段物业开发临近地铁车站设置，使地铁车站与周边功能建筑有机地结合在一起，使地铁车站成为带动周边物业的先导，这是最为有利的。有时车辆段与地铁车站不相邻或存在较远距离，但因其区域土地开发价值较高，车辆段结合地铁周边的开发进行集约化建设，功能以商业、住宅、商务办公为主，同样具有开发意义。（三）总平面布置力求紧凑、合理，建筑单体尽量合并，节约用地。开发区域采用框架式结构设计，为上部物业开发创造条件。停车列检库、周月检库为规整结构的建筑体，进行上盖开发效果最好、第5卷　第11期2015年4月CONSTRUCTION施工技术代价最小，与地铁车站站位紧密结合，可以充分利用地铁车站所带来的土地价值的升值，带动周边上盖开发区域的土地升值。协调解决车辆段、地铁站、上盖物业三者之间的相互关系，综合考虑车辆段工艺布置、运营能力、车站的设站原则与总体规划的匹配、上盖物业开发与集约化利用土地资源等因素，尽可能创造可开发面积。车辆段布置方案尽可能使可开发区域集中，如停车列检库、周月检库单体本身开发价值最高，靠近以地铁车站为核心的中心区设置，可形成高强度的城市核心区物业开发，提高土地利用价值。同时，开发难度高的道岔咽喉区上部可考虑作为城市绿化开敞空间，联合检修库上部可作为体育公园等配套设施建设。（四）站场车辆段库前咽喉区线束对应柱跨布置，每两股道之间空出适当距离，利于咽喉区柱网布置。针对咽喉区柱网可能产生的遮挡司机视线问题，采取增加信号显示设备和视频监控设备等方式加以改善。做好相关接口设计，车辆段内留出适当空地，便于上下联络匝道、上下管廊、化粪池等设施及设备的布置。在上盖平台边缘设置声屏障或防抛网等，减少上盖开发与车辆段运营之间的相互干扰。（五）建筑消防设计车辆段占地面积较大，且上部做物业开发，为保证火灾发生时上下部建筑互不影响，设计时要求考虑上下部人员交通疏散严格分开。因目前国内无相关规范，根据已建项目的经验，基本都进行消防性能化设计。根据性能化要求，采用耐火极限满足消防要求的结构顶板作为上部物业开发的安全疏散平台，用作上下部分的分隔。上部物业与下部车辆段采用两套完全分离的消防疏散体系，且通往上盖的交通必须满足上部物业开发的消防疏散要求及上部人员的疏散需求。（六）通风空调及防排烟根据物业开发的规模，为确保车辆段的工作环境，车辆段通常配套设置机械通风设施，形式主要有以下3种：1、分区域集中设置通风机房，设送排风竖井（兼顾排烟系统）；2、平台下吊装机械通风机（兼顾排烟系统），无竖井和集中通风机房；3、诱导通风系统，设独立机械排烟系统，无送排风竖井。（七）管线综合规划车辆段室外管线密布，种类繁多，有给水管道、消火栓系统管道、自动喷淋系统管道、废水管道、污水管道、电缆沟、电缆隧道、弱电埋管、燃气管道等，上盖开发管线落地后尽量不与车辆段内管线交叉，不可避免时，应由车辆段室外综合管线专业人员进行管线综合，并严格按照车辆段室外综合管线指定的标高和路径进行设计和施工。（八）环境设计车辆段上盖物业开发可有效避免因车辆段设置对城市的割裂影响，与城市规划有机地结合起来。同时轨道交通地产不同于普通房地产开发，在建筑形式上有一定的独特性，恰当地利用这种特殊性并与景观相结合是轨道交通地产景观设计的本源。利用建筑形式丰富的高差可设计灵活的坡地景观，在咽喉区的上方可设计集中绿地和广场，在不影响车辆段使用功能的同时，美化了人们的生活环境。为了达到均好性，应提供车辆段职工直通平台绿地的空间走廊。四、结语城市轨道交通车辆段物业开发已有很多成功案例，且方案日趋完善和成熟，通过不断地总结和新技术运用，消除车辆段运营期间的震动、噪声给车辆段上盖及周边开发所带来的诸多负面影响，同时解决好车辆段的通风、采光问题，保证车辆段的使用功能和工作环境，尽量降低物业开发对车辆段运营的不利影响，推动城市轨道交通可持续发展步入良性循环轨道。参考文献：[1]鄢巨平.新建城市轨道交通线路物业开发探讨[J].铁道勘察.2009（02）[2]罗亮.轨道交通物业开发分析[J].广东建材.2010（02）[3]许维敏.城市轨道交通车辆基地物业开发模式的探讨[J].城市轨道交通研究.2010（05）第5卷　第11期2015年4月文章被我刊收录，以上为全文。此文章编码：2015A　 　5453