轨道沿线物业开发研究

1天津地铁1号线沿线物业发展研究项目规模：26.7公里项目类型：轨道交通沿线物业工作成果：地铁沿线物业发展模式16个项目物业发展研究开发模式营销战略与策略典型案例2港铁深圳地铁4号线沿线物业发展研究项目规模：深圳地铁4号线沿线290万平米项目类型：轨道交通沿线物业工作成果：深圳房地产市场判研深圳各专项物业市场摸底地铁沿线物业发展模式4个地块整体定位和物业发展组合研究开发模式营销战略与策略12345678910111213典型案例本报告是严格保密的。3轨道交通沿线物业价值研判本报告是严格保密的。4影响住宅价值的因素很多，轨道交通属于区域因素中重要的影响因素之一住宅价格宏观环境政策调控区域因素行业发展项目个别发展宏观经济发展状况、物价水平、居民收入等以及社会安定状况、城市化水平、人口状况等金融政策、土地政策、拆迁政策以及有关房地产资本金、预售门槛、转让税金等相关政策法规城市规划调整、区域化发展、区域环境改变、交通状况改善和产业结构及产业布局市场发育程度、市场供求状况、类似楼盘的竞争状况和市场营销因素以及由于土地成本、建筑材料、运输成本、人力成本、施工工艺等因素项目规模、整体规划、结构形式、楼层、潮向、园林、配套设施等将会对项目本身价值也能产生较大的影响本报告是严格保密的。5城市轨道交通的定义城市轨道交通系统定义如以下五个条件：1.必须是大众运输系统2.必须位于城市之内3.必须以电力驱动4.大部份需独立于其他交通体系(如马路和其他铁路)以外5.班次必须频密•1969年北京建成中国第一条地铁线路，标志中国迈进世界轨道交通（地铁）领域。•大多数的城市轨道交通系统在城市中心的路段都会铺在地下挖掘的隧道里。这些系统亦可称为地下铁路，简称地下铁或地铁。•在台湾、曼谷和新加坡则称作“捷运”(MassRapidTransit,MRT)。•在中国大陆城市，修建于地上或高架桥上的城市轨道交通系统通常被称为“轻轨”。“轻轨”与“地铁”的区分方式在于运量的不同，“轻轨”指每小时单向运输量1.5－3.5万人/小时的城市轨道交通系统，而“地铁”指每小时单向运输量3－7万人/小时的城市轨道交通系统地铁轻轨本报告是严格保密的。6深圳轨道交通现状深圳地铁是中国广东省深圳市的城市轨道交通系统。始建于1999年，于2004年12月28日正式通车。随着深圳地铁的开通，深圳已成为中国继北京、香港、天津、上海及广州后第六个拥有地铁系统的城市。现已投入运行的有一号线和四号线，全长21.866公里，并设有19个车站。已完成的深圳地铁一期工程包括一号线东段和四号线南段，于2004年12月28日试通车运营。总计19个车站，21.866千米。试运营期于2006年6月30日结束，次日开始转入正式商业运营。深圳地铁二期确定优先发展1号线延长线、4号线延长线、3号线、2号线和11号线共五条线路，总长120.7公里，预计投资364.3亿元。本报告是严格保密的。7深圳地铁二期的建设计划1号线续建（世界之窗站--深圳机场站）2004~2008年全长23.333km，其中：地下线18.14km，地面线0.415km，高架线4.778km。新设13座地下站和2座高架站共15座车站。其中深圳西站为1号线与11号线换乘站，深圳机场站为1号线终点站。投资估算103.95亿元。计划2008年底建成。2号线（蛇口西站--世界之窗）2004年底~2010年全长14.35公里，除1.25公里地面线外，其余均为地下线。全线设11座，其中地下站10座，地面站1座。世界之窗站为1号线与2号线换乘站。沿线穿过蛇口老城区、规划填海发展区、高新技术园区和世界之窗旅游景区。投资估算55.9亿元。计划2010年建成。3号线(红岭中路--龙兴街站)2005~2009年全长32.913公里，其中：地下线6.92km，地面线0.28km，高架线25.713km。设站19座，其中6座地下站和13座高架站。其中老街站为1号线与3号线换乘站。投资估算98.86亿元。计划2009年建成。4号线续建（少年宫--龙华镇中心）2004~2008年线路全长15.953km，其中：地下线4.551km，地面线1.15km，高架线10.252km。设2座地下站，1座地面站和6座高架站，共9座车站。其中会展中心站为1号线与4号线换乘站投资估算59.3亿元。计划2009年建成。11号线（深圳西站--塘坑）2006~2010年全长38.227km。设1座下沉式车站，3座高架站和8座地面站，共12座车站。11号线利用已有平南铁路改造。投资估算51.53亿元。计划2010年建成。本报告是严格保密的。8地铁对于沿线物业的影响主要是体现在交通的的高效率和变输能力，以及人群的集中能力地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化沿线中小户升温办公区域集中城市中心区城市边缘地铁开通辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑地铁对房地产的价格影响机理本报告是严格保密的。9上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前住宅物业处于极低的发展水平，随着地铁的开通莘庄住宅价格接近2年前徐家汇片区均价1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内地铁的开通极大拉动了莘庄片区住宅的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域案例一010002000300040005000600070008000199519961997199819992000200120022003上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势上海市西北部地铁图淮海路徐家汇上海体育馆莘庄本报告是严格保密的。10地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同对房地产价值的正向影响可达性到地铁站的距离地铁站噪音对边缘地带对中心地带地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是HedonicPriceModel，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势本报告是严格保密的。11通州区房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放时间序列表现从城市轨道交通项目规划开始，沿线房地产开发即开始逐渐升温，而随着地铁的建设和运营，其对沿线房地产开发的影响也不断变化，所以轨道交通给沿线区域带来的开发利益是一个动态持续的过程北京的通州板块在地铁建设运营期间开发量骤增，价格上涨幅度均超过50％案例二规划公示在建建成通车正常运营跳跃性增长提前释放建成后加速区域成熟，从单纯利好消息刺激价格上涨，逐渐转变为以复合因素影响项目价格。项目价值轨道交通建设阶段通州区轨道交通对项目的价值提升的时间序列表现本报告是严格保密的。12深圳中心区西移、关外建设加速都是城市化进程中的不可或缺的部分，地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场各区历年住宅销售面积所占比例走势0%5%10%15%20%25%30%35%40%罗湖福田南山宝安龙岗盐田2001年2002年2003年2004年0501001502002503002001200220032004罗湖福田南山宝安龙岗盐田各区历年房地产销售面积（单位：万平方米）1%4%1%62%29%3%罗湖福田南山宝安龙岗盐田2004年各区土地出让面积比例案例三本报告是严格保密的。13地铁对成熟片区如罗湖福田有如“锦上添花”，南山区多数区域都受到地铁开通的利好刺激；地铁对于关外区域住宅价值的影响幅度明显超过罗湖福田两区地铁对深圳住宅价格影响分析30004000500060007000800090001999200020012002200320042005福田南车公庙皇岗新洲梅林莲花北农科莲花村景田南景田北福田典型片区三级市场价格走势30004000500060007000800090001999200020012002200320042005华侨城（高）沙河后海前海竹子林（高）南头（高）南山典型片区三级市场价格走势本报告是严格保密的。14地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加。地铁对深圳住宅价格影响分析地铁发展阶段对房地产价值的影响幅度一期建设一期运营二期建设临近完工全线通车运营成熟期地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现物业类型最大增值区显著增值区一般增值区距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度住宅100～200m30.62%200～400m23.03%400～600m16.95%轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比注：地铁对房地产的影响的有效距离为≤600米的范围本报告是严格保密的。15轨道交通沿线物业开发模式初探本报告是严格保密的。16深圳地铁4号线开发建设经验借鉴运作核心原则：深圳市政府将地铁修建与沿线土地开发合成为BOT项目转让给香港地铁公司，地铁公司通过沿线物业的增值来平衡地铁运营的巨大亏损。土地运转模式本报告是严格保密的。17模式一：土地出让步骤：政府用剩余法评估未有地铁情况下的土地价值（实际操作中，可预先调研地铁因素对某一片区地价的影响幅度，如深圳四号线的建成对特区外龙华地区沿线周边地价的增值幅度约为增值后总地价的40%）；地铁公司按出让届时未有地铁因素前提下的地价评估值向政府交纳协议地价，获取土地使用权；地铁公司对土地进行开发或者拍卖给开发商。基于香港地铁土地开发经验下的深圳地铁4号线沿线土地创新出让模式本报告是严格保密的。18土地出让步骤：政府和地铁公司建立战略性合作伙伴关系；在一定土地范围内，由政府和地铁公司统一规划、策划、以及统一开发由政府国土部门招标沿线土地开发权（亦可采用拍卖或挂牌方式）政府与地铁公司参与招标地价的利润分配。因为地价是市场真实反映，不存在评估问题，只是政府与地铁公司分成需要确定。例如，龙华土地出让价格因地铁因素而增值的幅度大约为40%，所以确定地价分成比例为6：4。政府获得地价并不减少，和开发商是一个双赢的结果。模式二：本报告是严格保密的。19深圳地铁4