解读房地产估价行业发展现状及对策

解读房地产估价行业发展现状及对策（1．深圳市世联土地房地产估价有限公司2．深圳市新永基房地产评估顾问有限公司3．诸暨市联诚房地产评估有限公司）摘要：我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。随着房地产市场的发展，对于专业房地产估价的需求变得越来越大，从而导致整个房地产估价业也发生了巨大转变，笔者在本文中对目前房地产估价行业发展现状及对策进行剖析，建议引入估价报告摘要管理系统等策略体系，对行业发展中存在的问题进行规范化管理。关键词：房地产；房地产估价业；房地产估价行业现状；估价报告摘要管理系统一、房地产估价行业发展现状（一）房地产估价机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识2004年9月29日经建设部第45次常务会议讨论通过《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》（中华人民共和国建设部令第135号），自2004年12月1日起房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体制的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。建设部提供的最新统计数字显示，目前，全国有房地产估价机构近4500家。以深圳市为例，截止至2007年7月，深圳市国土与房产管理局公布了目前通过广东省建设厅（或建设部）颁发的具备房地产估价资质的房地产估价机构有59家，其中国家一级房地产估价机构有4家，省二级房地产估价机构有24家，省三级房地产估价机构有25家，暂定有6家。估价机构数量占据广东省房地产估价机构半壁江山。估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，其中二级、三级及暂定估价机构尤其突出，部分机构寥寥数人，甚至一个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有一个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。（二）估价需求缺乏主动性，专业服务与估价收费不匹配众所周知，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体制问题。在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。其次，在估价活动过程中诸多房地产估价机构所提供的专业估价服务与估价收费不匹配，表现在几个方面：1．业务承接方面目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接，估价业务员往往有一定社会关系，但普遍学历偏低，专业素质有限，同时也并非房地产估价师或专业人士，估价专业知识缺乏，向客户所提供的专业服务十分有限；其次估价业务挂靠现象严重，A机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是A机构无法满足业务人员提成要求从而转移挂靠到B机构（原因是B机构资质高，出具的报告易得到认可或是B机构承诺的业务提成高等原因），这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序，也在客户中造成不良影响。2．估价勘察方面（1）有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察纪录及照片。如深圳较为流行出具预估报告，许多机构出具的预估报告时不安排估价人员去现场勘察，只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。（2）勘察现场流于形式，走马观花拍些照片即可，没有详细进行勘察、调查同类物业情况，有甚者连勘察纪录也没有。还有一种情况，某些估价机构，特别是全国性的大型估价机构，对于跨区域的估价业务，往往找估价对象所在地的非本机构估价师帮忙现场拍照，只将估价对象照片上传给该估价机构即算完成现场勘察。（3）勘察现场人员为非专职房地产估价师或估价员。目前很多估价机构现场勘察人员多半为业务承接人员，谁的业务谁现场勘察已成为行业潜规则。（4）勘察人员与报告撰写人不一致。报告撰写人不要求到现场实地勘察，只是通过勘察人员的口述或是勘察纪录来撰写报告，任凭该报告撰写人想象力再丰富，也难以直观地反映拟估房地产的真实状态与特点，难以得到客观合理的估价结果。3．资料收集及估价报告撰写方面（1）资料收集方面，很多机构弃繁从简，只是简单地从网络上、报纸上进行相关资料搜索，然后“编造”案例。毛主席说过，“没有调查就没有发言权”，最简单易行的办法就是实地去调查周边类似物业成交情况、租金状况等。笔者认为，虽然网络上、报纸上资料具有一定参考价值，将其作为参考资料无可厚非，但也存在一定的信息滞后性及其真实性程度不高等缺点，因此不能作为唯一的资料来源。（2）估价报告撰写人很多为非注册房地产估价师（或土地估价师）。很多机构专职房地产估价师（土地估价师）以挂靠形式存在，甚至有些机构在网络上公开寻找挂靠的估价师，然后骋请一些非估价师人员从事技术工作，这样虽节约成本，但估价报告质量存在严重问题，估价行业的声誉、估价的公信力受到严重影响。（3）估价报告内容单一。有个非常有趣的例子，某机构总共才几个员工，每天出具的估价报告数十份，甚至上百份，堪称深圳速度，一个估价报告从勘察到撰写、装订不足一小时就完成。这样的速度又怎能保证估价报告内容的多样性呢，又如何能保证估价报告的准确性呢？4．机构估价技术管理方面目前，估价机构技术管理方面，重业务轻技术、劣币驱逐良币的现象非常普遍，业务经理比技术经理的地位要高。理论上讲，把房地产估价活动比作一列火车，估价技术应为火车头，估价业务则是发动机组或是助推器；估价技术是方向，估价业务是动力，估价技术应该领着估价业务跑才对。估价机构、估价技术、估价业务这三者的关系同时又与政府、公共配套设施及土地出让三者之间关系相似。估价机构作为管理者尤如政府，估价技术作为机构发展估价业务平台如同公共市政配套设施，估价业务是机构的经济收入来源如同政府土地出让，政府要想取得更多的土地出让金就必须将市政配套设施完善，只有这样才会有更多的开发商竞相买地，土地才可以卖得个好价钱。因此作为专业估价机构，首当其冲的是搭建一个好的估价技术平台。而目前恰恰相反，很多估价机构将发展估价业务成为首要目标，自然而然就形成了重业务轻技术的现象，因而也出现了评估价格技术经理说了不算，老板说了算的现象。值得一提的是，笔者之一所在机构深圳市世联土地房地产估价有限公司的发展理念则是先从搭建估价技术平台做起，将EVS估价系统深入到客户中去，让客户慢慢接受它、使用它、认可它，从而达到促进估价业务承接工作的发展目标。（三）商业贿赂之风没有得到有效遏制商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的冻疮，是国际性毒瘤。自2005年底以来，中央非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中，但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低；比例大，是指回扣比例占总体估价收费的比例大，目前回扣比例占估价收费的40%左右，甚至有的高达50%-60%，这是任何一个行业无法承受的。虽然近两年政府高调打击商业贿赂，但由于估价行业每单的估价收费低，基本以现金方式返还，从而给调查、取证、量刑方面带来了前所未有的困难，抵制估价行业商业贿赂效果不明显。（四）估价机构间业务竞争无序企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、抵毁、打击报复的情况屡见不鲜。可见估价机构之间的业务竞争还是比较杂乱的。竞争无序大致表现在如下几个方面：1．以回扣高低论“英雄”评估机构为了获取估价业务，竟相提高回扣比例，你给客户返40%，我就给客户返45%，博弈的结果，牺牲了企业利益，也给估价行业造成不良影响。2．以价格高低论“英雄”“价格战”主要表现为两个方面：其一是估价结果价格战。受估价目的所限，哪家估价机构出具的估价结果能满足委托方要求，委托方就将估价业务委托给该家机构做。或许预估就是由此而“诞生”的吧，委托方往往会要求几家估价机构就同一目的在同一估价时点上对拟估房地产进行预估，然后从中选择自己所期望的估价结果的估价机构。初看这似乎是一种正常的市场优胜劣汰的竞争现象，但实际上滋生了估价机构为承揽估价业务，竞相迎合委托方要求而出具显失公平、公正、真实、客观、合理的估价报告的问题。其二是估价收费价格战。以估价收费博弈的结果无疑是伤对方（竞争对手，其他估价机构）七分，伤自己三分，可谓是伤人必先伤己。如果放任这种竞争方式漫延，无疑会给整个估价行业带来灭顶之灾。3．以“圈地”多少论“英雄”某些金融机构、政府相关机构（如法院）或大型企业（估价业务的主要提供者）往往会主动选定某些估价机构作为其固定合作伙伴，对其他取得合法估价资质的估价机构所出具的估价报告不予采纳。估价机构为了取得估价业务资源则通过一定途径来获得某些金融机构、政府相关部门及某些大型企业的指定。这样容易导致各估价机构不择手段大肆“圈地”，谁圈的领域多就意味着谁的估价业务来源广，这种圈地现象是滋生商业贿赂的温床，助长了商业贿赂的不正之风，同时也衍生了估价业务员“炒单”或“飞单”现象。如A机构入围了中国农业银行深圳分行，B机构入围了深圳市农村商业银行，一旦B机构估价业务员承接到需要在农行贷款的业务，在别无选择的情况下只能千里走单骑“飞单”至A机构，同理A机构也会发生估价业务员“飞单”至B机构的现象。因此于估价行业的健康发展而言是不提倡这种“圈地”运动的，而应倡导的是公平、公开、透明化的竞争。以上是目前估价行业普遍存在的现象，估价机构或估价行业组织应该积极主动地采取措施，实施有效的解决对策，以促使估价行业健康有序地发展。二、解决对策笔者根据多年来对估价行业发展及估价行业组织职能的了解，提出引入估价报告摘要系统等策略体系来有效遏制行业发展中的不规范行为，谨供参考：（一）提倡引入估价报告摘要管理系统估价报告摘要管理系统管理的主要内容：估价机构出具估价报告之前，负责该估价项目的注册房地产估价师通过机构密钥进入估价机构主系统，然后再通过个人指纹识别系统方式登录估价报告摘要管理系统，对本项目估价内容进行简要归纳（为提高效率，系统可设置好需要填写的项目，报告摘要要能反映估价行业监管的主要内容，如包括估价项目名称、估价报告号、估价目的、估价时点、估价作业日期、估价结果、估价服务收费、估价人员等信息），最后打印估价报告摘要附至估价报告首页。对于估价机构出具的估价报告未登录估价报告摘要管理系统，或虽然登录了估价报告摘要管理系统但未打印并附在估价报告首页的均视为不合格估价报告。估价行业组织通过定期与不定期抽查及检举揭发等方式对估价机构进行监督管理。如发现估价机构不按要求出具估价报告，应做出相应行政处罚或经济处罚。估价报告摘要管理系统的管理者为估价资质的批准单位或同级估价行业组织，建议以同级估价行业组织作为估价报告摘要管理系统的管理者，如国家一级房地产估价机构的估价报告摘要管理系统的管理者为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，依次类推。具体实施方案如下：（1）以行业组织为单位，建立完善的估价报告摘要管理系统。估价报告摘要管理系统必须具有五大功能，即“密钥识别功能”、“真伪识别功能”、“投诉功能”、“指纹识别功能”及“统计归纳功能”。