贵阳购物中心市调报告

市调报告2016HI租赁部|黎圆琪世纪汇金·亨特·南国花锦·鸿通城·花果园目录市调报告内容一览ONE：商圈概况及分析TWO：购物中心概况THREE：商场动线分析FOUR：商场业态分析1、内部动线2、外部动线3、垂直动线1、购物中心概况2、业态规划3、业态配比商圈概况大营坡☆喷水池北京路☆大西门火车站☆花果园☆大十字大南门·亨特CITYMALL·星力购物广场·原荔星名店·原荔星名品·逸天城中大国际·星力瑞金店·国晨百货·恒峰步行街银海元隆·国贸总店·南国花锦·龙港百盛·智诚名店·胜道体育·艾维时尚·智诚百货·银座·时代广场·鲜花广场·缤纷地（待开）·百货大楼（在建）鸿通城花果园购物中心喷水池商圈喷水池商圈主要商业设施：国贸总店、南国花锦、龙港百盛、智诚名店、胜道体育、艾维时尚、国美、苏宁、北京华联、贵阳饭店、格林豪泰等。定位：市级商圈，融合中高档和流行时尚路线。代表品牌：国贸广场和南国花锦同属国贸集团旗下，中高端定位，拥有贵阳最全的一线化妆品专柜以及ArmaniCollezioni、MaxMara、Coach、Dunhill、Montblanc、Cartier、OMEGA、Vertu、ARMANIJEANS、VERSACEJEANS、DKNYJEANS、DIESEL、CNC、UGG等服饰、配饰品牌，必胜客、赛百味、满记甜品、DQ、仙踪林、鲜芋仙等餐饮品牌，以及屈臣氏等。中华路上汇集的三家百盛，目前只剩龙港百盛一家，主要以流行百货品牌为主。美特斯邦威、KFC、德克士等多个品牌成为地标店。优势：占据贵阳商圈第一把交椅多年，人流量大，吸引力强，商业氛围厚重，业态丰富，涵盖了精品百货、流行百货、体育户外品牌以及家电卖场、大型超市等。劣势：停车不方便，缺乏大型购物中心，商业体物业老化、体量小，新品牌入驻受限，升级空间不大。未来：由于轨道交通的建设，地表大面积的拆迁和地下新空间的出现，未来还是具有一定的发展潜力。大十字商圈大十字商圈主要商业设施：智诚百货、鲜花广场、胜道体育、缤纷地（懿府，即将开业）、银座、时代广场、诺富特酒店、百货大楼（在建）、智诚汉湘。定位：仅智诚百货处于正常经营中（自家物业），其余均处于未开业和经营不佳的状况。代表品牌：调整中。优势：中心区的中心，人流量大，具备一定的商业氛围基础，有即将开业和在建的新项目。劣势：智诚百货接手的是原百货大楼新楼，修建于90年初期，有商业步行街项目（未启动）；鲜花广场修建于90年代中后期；小十字的世纪新天地和银座主要以各种小店为主，曾经也算是潮流聚居地，但在网购的冲击下，现处于半死不活的状态；时代广场以老年服饰为主，现负一楼美食城开业，经营状况还不错；星力原计划选址懿府，开设新店Y+，定位是时尚MALL，营业面积60000㎡，由于各方面原因导致双方未能达成合作，现由懿府自己成立商管公司进行招商运营，取名缤纷地，预计下半年开业，现已确定ZARA、PLAYhouse、威虎厅烤肉、CHRISBU等品牌，ZARA已进场装修，但与商场处于分离状态，仅由连廊连接，商场正大门比较靠里且不当街，物业条件一般；百货大楼在建中。以上商业体均由于物业条件老化且体量太小，停车不方便，导致升级空间小。未来：老百货大楼拆除后，在原址修建超高层，其中有九层商业，但建成时间以及建成后运营情况都有待观察；缤纷地因ZARA的进场，对招商工作起到很大帮助，所以大十字商圈目前处于蜕变当中。大南门商圈大南门商圈主要商业设施：荔星名店A馆（原星力购物广场）、荔星名店B馆（原荔星名店）、荔星名店C馆（原荔星名品）、喜来登酒店、箭道街餐饮一条街、亨特CITYMALL、索菲特酒店、凯宾斯基酒店、逸天城。定位：市级商圈，高端路线和快销路线。代表品牌：GUCCI、EmporioArmani、BottegaVeneta、SalvatoreFerragamo、Zegna、Burberry、Givenchy、Cartier、OMEGA、Rolex等高端品牌以及仅次于国贸总店的贵阳最全一线化妆品专柜和众多流行百货品牌，还有肯德基、德克士等餐饮品牌。HM、优衣库、MUJI、丝芙兰、屈臣氏、星巴克、满记甜品、DQ、巴斯罗宾、KFC、必胜客、横店影院、家乐福、劳斯莱斯（贵阳）。优势：符合现代商业潮流，兼具高端，吸引力强，人流量大。劣势：相较于其它城市的高端商业圈处于弱势，并且随着经济的疲软和国家的大力反腐，奢侈品和高端餐饮发展受阻，缺乏新的物业，转型发展空间有限。亨特城市广场体量偏小，已趋于饱和，后续品牌的入驻空间有限，节假日停车紧张。未来：大南门与文昌阁维持现状，市南路周边商业将跟随逸天城一同发展。大西门商圈大西门商圈主要商业设施：星力瑞金店、国晨百货、恒峰步行街、市西路、世纪汇金等。定位：市级商圈，流行百货路线。代表品牌：流行百货品牌、KFC、必胜客、ZOO咖啡、星空影城、屈臣氏、千色店、苏宁、永辉。优势：中心区域，老牌商业中心，人流量大，单就服饰鞋帽类商品而言，对消费者的吸引力还是比较强，总体来看业态较为丰富，涵盖百货、家电卖场、餐饮、大型超市、影院、健身中心等。劣势：以传统百货为主，物业老化、体量小，大品牌少，欠缺时尚感和活力，对年轻人吸引力不足，“一站式”的购物中心世纪汇金才起步，并且受封路影响。未来：教育厅搬迁后，据说让出来的地块由恒峰开发，但鉴于恒峰步行街的表现平平，能否打造出一个像样的购物中心还待观察，而市西路的批发业务转到西南商贸城后，由星力接手，对其进行改造升级，宣称打造一个现代时尚的滨河商业步行街，也有待考察。火车站商圈火车站商圈主要商业设施：鸿通城购物中心、恒鹏世界、二七路小吃街、铂尔曼酒店、林城万宜。定位：区域型商圈，生活消遣路线。代表品牌：HM、优衣库、汉堡王、必胜客、满记甜品、DQ、屈臣氏、星光影城、沃尔玛。优势：靠近火车站和体育馆，业态丰富，以餐饮品牌为主力，基本能够满足人们闲暇之余的吃喝玩乐需求，停车方便，吸引力较强。劣势：位置较偏，处于贵阳最拥堵的出城口，通达性稍差，周边环境不好，短期内难以成为市级的商业圈。未来：尚有调整空间，还可持续引入一些潮流大牌，增强吸引力。大营坡商圈大营坡商圈主要商业设施：中大国际购物中心。定位：区域型商圈，生活消遣路线。代表品牌：优衣库、星巴克、哈根达斯、KFC、满记甜品、绿茶、DQ、屈臣氏、万达IMAX影城、沃尔玛。优势：中大国际为大营坡片区唯一的现代化商业体，随着城市的扩张，加上棚户区的改造，大营坡从以前的城乡结合部得到一定提升，人流量较大，且消费能力大幅提升。劣势：仅有中大国际一个单体商业设施，影响力有限，只能辐射周边，且棚改工程尚在进行，周边略显混乱，客群嘈杂且质量不高。未来：中大国际的品牌具有一定的调整空间，随着周边改造和发展，商业发展空间巨大。花果园商圈花果园商圈主要商业设施：花果园购物中心、大批在建。定位：区域型商圈，生活消遣路线（周边所有项目落成后，能成为市级商业圈）。代表品牌：HM、KFC、星巴克、必胜客、绿茶、鸿福盛宴、星美IMAX影院、欢畅KTV。优势：大盘支撑，人流量大，影响力大，在建商业设施多，物业体量大，周边商业业态丰富。劣势：尚在建设中，较为混乱，路网压力大，节假日通行、停车较为困难。未来：大盘的所有住宅、写字楼和商业设施竣工投入使用后，如果运营得当，可以成为贵阳首屈一指的商圈，但可能面临巨大的交通压力。北京路商圈北京路商圈主要商业设施：星力元隆广场、大会堂商业、贵州饭店。定位：区域型商圈，生活服务路线。代表品牌：必胜客、哈根达斯、漫咖啡、星力VITO超市。优势：处于主干道旁，交通便利，人口稠密，还有省政府、六中等作支撑，消费人群有保障。劣势：运营商不得力，商业氛围不足。未来：待地铁开通后有一定潜力。商圈小结·云岩区和南明区主要商圈中，除了喷水池、大西门和大南门属于老商圈，周边有丰富的业态以及多个商业体，而大营坡、北京路、文昌路和火车站仅有一个商业综合体，因商业综合体的出现进而带动周边商业发展，大西门为贵阳人的老商圈，由于商业体老化、体量小升级难、经营不善、以及整改等原因，现商业气氛不如从前，大十字也是同样的状况，现主要将眼光放在新兴的商业综合体上，由新兴商业体带动传统商业体及周边发展。·一览众商圈，大西门、喷水池和大十字资历最深，聚集的商业体多半都是百货商场，其中仅喷水池南国花锦紧跟时代发展的步伐，增加了餐饮模块，积极丰富业态，打开一个新局面。大十字的智诚、百盛均因止步不前以及经营等问题导致快速被淘汰，大西门星力瑞金店因其独特的经营方式深入民心，尽管百货受到购物中心和网购的冲击，至今在活动期间仍具备一定的号召力，中山店与星天地现已不再营业，大西门仅余星力瑞金店、国晨百货和恒峰步行街三个商业体。由此可见，必须具备敏锐的嗅觉，察觉市场变化，积极做出调整，才能适应和紧跟整个市场乃至社会的发展。动线分析（外部动线）类别逸天城世纪汇金南国花锦外部动线马路商场正面面对市南路，背面面对解放路，右侧为粑粑街商场正面面对延安西路，左右后侧均为居民楼、商务楼商场正面面对中华中路，左侧面对民权路商场进出口4个（市南路一侧正门和侧门，周大福和鞋区各一个，二楼无印良品后门一个）5个（面向延安西路一个正门一个侧门，左侧有扶梯直上五楼，有通道到B1麦当劳，右侧有通道进入卖场）3个（中华中路一个正门，一个侧门，民权路一个侧门）停车场进出口商场侧门旁，解放路，广场靠粑粑街有地面停车场商场左侧民权路侧门旁分析商场三面都有马路，和南国花锦较为相似，前后马路都有进出口引进客流，地下停车场和地面停车场相互搭配停车方便。该商场正大门前有广场和公交车站和人行天桥，相对来说是比较便利的，现主要受到延安西路修路影响，造成人流量和车流量都十分稀少，由于只面向一条马路，暂时无法从其他地方聚集人气。位于中华中路和民权路的交叉处，两侧共计3个进出口，左右两侧均有地下通道，其中一条地下通道可直达负一层，多通道有效的聚集人流，后面富水路由于是单行线，客人要到南国，必须停在周边或者绕道到民权路停车。人气聚集度☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆类别亨特花果园鸿通城外部动线马路商场正面面对文昌南路，左后侧均为居民楼、商务楼，右侧连接万东花鸟市场和都司路高架桥处于中山南路、松花路、花果园大街和花果园湿地公园之间，购物中心四周均双向通车，过马路不是很方便，现正在修环形天桥商场正面面对解放路，左侧连接珀尔曼酒店和沙冲路，右侧为居民楼和二七小吃街，后侧南门面对达高路商场进出口4个（HM旁正门，影院售票厅侧门，一个门连接家乐福，二楼兰亭国际通往都司路高架桥）多个进出口9个（解放路为正门，达高路为后门，达高路桥下一个门，二楼四楼各有一个门通往铂尔曼，一楼左侧有4个进出口通向二七小吃街）停车场进出口影院售票厅旁、KFC旁、兰亭国际、万东桥小路花果园大街、松花路和必胜客旁，佰酿酒窖附近可地面停车正大门左侧分析文昌南路现为单行线，车辆拥挤，由于大多数顾客仅从文昌南路正大门和侧门进入，停车场入口也设置在大门左右两侧，因此到亨特消费的顾客存在一个停车难的问题。该商场采用开放式设计，有多个出入口可进出商场，由于商务楼和住宅楼稠密，离花果园湿地公园近，人气量有一定保障。人流主要聚集在大门口以及二七小吃街，一楼后门在桥下，主要是进出超市的群众，二楼后门在桥上，依靠写字楼和汉堡王等一众餐饮品牌吸引顾客，外部有布景和喷泉吸引客人。人气聚集☆☆☆☆☆☆☆☆动线分析（内部动线）类别逸天城世纪汇金南国花锦亨特花果园鸿通城内部动线动线规划双通道环流式环岛式自由流动式自由流动式多通道环流式优势通透感强，增加顾客视线内商铺数量，提高到达率突出品牌，人流聚集无死角，好发散充分利用商业面积，顾客可以随意流动，增加购物乐趣充分利用商业面积，顾客可以随意流动，增加购物乐趣客群自由流动，通透感强，增加购物乐趣劣势牺牲一部分商业面积单一，缺乏灵活性容易产生人流盲点，死角，冷热不均容易产生人流盲点，死角，冷热不均通道太长易造成顾客疲惫，冷热不均动线分析（垂直动线）类别（单层）逸天城世纪汇金南国花锦亨特花果园鸿通城垂直动线手扶电梯232798垂直电梯621422观光电梯042222