房地产法第五章

•常考知识点•房地产开发的特点及立法的基本原则•房地产开发用地使用权取得的方式•房地产开发企业资质管理的要求•工程监理制度的作用第一节房地产开发概述一、概念：在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施、房屋建设的行为。二、分类:•按开发对象来划分，分为新区开发和旧城改造•按开发方式来划分，分为单项开发、成片开发和小区开发•按开发主体来划分，分为政府开发和房地产开发企业开发第一节房地产开发概述三、房地产开发的特点：投资量大，回收期长，并且涉及面广。四、我国房地产开发的发展•起步阶段，以“统建”为主•转型阶段，从“统建”向综合开发过渡•迅速发展和逐步规范阶段，房地产开发逐渐走上规范健康发展的轨道第一节房地产开发概述五、房地产开发立法的原则•严格执行城市规划的原则•综合开发、配套建设的原则•经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则•鼓励开发建设居民住宅的原则第二节房地产开发企业一、房地产开发企业的分类•房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业•分类：按所有制性质分为全民所有的房地产开发企业、集体所有的房地产开发企业、中外合资经营的房地产开发企业第二节房地产开发企业二、房地产开发企业的设立•设立条件：有自己的名称和组织机构有固定的经营场所符合国务院规定的注册资本有足够的专业技术人员符合法律、法规规定的其他条件•设立程序：申请登记、依法备案•房地产开发企业的资质管理•按照2000年建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业应按规定申请核定企业资质等级。第三节房地产开发建设管理一、房地产开发建设的规划控制•土地利用总体规划控制•城市规划控制二、房地产开发用地计划管理•土地利用计划•建设用地计划•建设用地计划对房地产开发用地的控制第三节房地产开发建设管理三、环境保护法对房地产开发的要求•房地产开发前期阶段，应进行环境影响评价。•房地产开发实施阶段，开发企业必须按“环境影响评价报告书”的要求，落实各项环保措施。•房地产项目竣工阶段，环境保护措施的落实情况是开发成果验收的重要内容之一。第四节房地产开发建设用地管理一、房地产开发建设用地使用权取得方式•土地使用权的一般取得方式：出让实践中常见的出让方式：招标、挂牌、拍卖、合作开发，土地使用权转让等。•土地使用权的特殊取得方式：划拨法律、法规规定可以采取划拨方式取得土地使用权的土地，其使用权是通过划拨取得的。•在土地使用权出让之前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见：（1）房地产开发项目性质、规模、开发期限；（2）城市规划设计条件；（3）基础设施和公共设施的建设要求；（4）基础设施建成后的产权界定；（5）项目拆迁补偿、安置要求。第四节房地产开发建设用地管理二、房地产开发建设用地的审批1.出让方式取得土地使用权的审批：人民政府土地管理部门同城市规划、建设及房产管理部门，共同对出让的地块、用途、年限和其他条件拟定方案，然后报有批准权的人民政府批准。2.征用或使用土地的审批：符合土地利用总体规划和年度土地利用计划的房地产开发项目用地予以批准，不符合规划或计划的用地不予批准。第四节房地产开发建设用地管理3.土地使用权审批权限：•国务院：使用基本农田，基本农田以外的耕地在35公顷以上的，使用耕地以外的其他土地在70公顷以上的，由国务院批准；•省级人民政府：使用耕地在35公顷以下的，使用耕地以外的其他土地在70公顷以下的，由省级人民政府批准。•人民政府在批准出让土地使用权时，必须严格遵守法律规定，不得超越法定权限行使土地审批权三、房地产开发用地的使用必须遵循开发合同第五节房地产开发项目建设中的施工管理制度一、施工企业资质管理制度：•作为房地产项目实施的主体，是工程项目施工任务的承担者，房地产开发企业对施工单位的选择，应符合国家关于施工企业资质管理的有关规定。•根据有关规定，施工企业资质管理主要包括三部分内容：1．确定资质标准2．认定企业资质等级3．划定企业的营业范围第五节房地产项目建设中的施工管理制度二、房地产开发建设工程的招投标制度（一）房地产开发建设工程的招投标制度房地产开发建设工程的招投标，是指开发建设单位作为建筑工程发包者，采用招标方式，择优选定勘察、设计、施工单位，由被选中的施工单位作为承包方承担并完成设计、施工任务的行为。1.适用范围：根据1999年《招标投标法》及有关部门的规章，主要包括：（1）大型基础设施，公益事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；（2）使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目；（3）全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项日；（4）商品住宅。第五节房地产项目建设中的施工管理制度二、房地产开发建设工程的招投标制度2.投标人的资格审查：凡实行公开招标的，项目法人或招标投标监督管理机构应当对报名投标之单位的资质条件、财务状况以及有无承担类似工程的经验等进行审查，经资格审查合格的，方可参加投标。3.招标、投标的要求：(1)招标必须公示；(2)开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行，评标定标时，应按照公正合理的原则进行综合评价，择优确定中标人；(3)签订建设工程承包合同（二）施工分包制度所谓施工分包是指建筑企业将其所承包的房屋建筑和基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑企业完成的活动。•我国对工程施工分包的管理主要体现在：1、工程施工分包实行备案制度分包合同签订后，发包人应在订立分包合同后7个工作日内，将合同送工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。2、合同履行担保发包人可以要求分包工程承包人提供担保。(二）施工分包制度3、转包的禁止转包是指承包人与发包人签订建设工程承包合同后，又将承包的工程建设任务部分或全部转让给第三人的行为。我国现行法律制度对转包或以分包名义进行转包的行为是明确禁止的。4、责任的承担分包工程承包人应当按照分包合同的约定，对其承包的工程向分包工程发包人负责。分包工程发包人和分包工程承包人就分包工程对建设单位承担连带责任。三、开发建设项目施工管理•（一）开发建设项目开工管理建设单位在施工之前要向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，取得施工许可证。•（二）施工现场管理和竣工验收制度建筑企业应当严格按照有关法律、法规和工程建设技术标准的规定，编制施工组织计划，制定质量、安全、技术、文明施工等各项保证措施，确保工程质量，施工安全和现场文明施工。三、开发建设项目施工管理•竣工验收制度房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自接到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防、供排水、园林绿化等部门或者单位进行验收。四、建设工程质量管理制度建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程监督管理的，必须遵守《建设工程质量管理条例》。（一）建设单位的质量义务和责任（二）建设工程质量保修制度建设工程承包单位在向建设单位提交工程验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应明确建设工程的保修期限，保修范围和保修责任。《建设工程质量管理条例》第40条对此有明确的规定。四、建设工程质量管理制度（三）建设工程保证金制度建设工程保证金是指房地产开发建设中，发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从发包人应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。《建设工程质量保证金管理暂行办法》明确规定“发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及保证金的具体事项进行约定。建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金。”五、工程监理制度•（一）工程监理的概念•工程监理是指监理单位受建设单位的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。•（二）房地产开发项目建设工程监理的内容1、工程进度监理2、工程造价监理3、工程质量监理监理单位在监理过程中因过错造成重大经济损失的，应依法承担法律责任。五、工程监理制度•（三）工程监理的作用首先，有利于加强对工程建设环节的控制，保证工程质量；其次，有利于提高项目建设的管理水平，提高房地产开发投资的经济效益和社会综合效益；最后，有利于维护工程建设各方的合法权益。•（四）工程监理的权利与义务权利：有权要求建筑施工企业改正不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的工程施工；有权要求改正不符合建筑工程质量标准或合同约定的质量要求的工程。义务：监理任务不得转让；严格按委托合同进行监理；有义务向建设单位报告错误的施工设计和工程施工。