20140316章丘市场调研数据

1章丘市场商业调研2014.3.162章丘市商业地产发展现状及竞争态势（一）章丘传统商业格局（二）汇泉路代表商场分析（三）新兴商业及特点（四）章丘商圈价格（一）章丘市商业格局章丘市面积较小，传统商业格局并不发达，但总体商业格局清晰，主要集中在市区中心区域，传统商业以汇泉路、秀水大街、香港街为主，新兴商业以双山大街中高档商业圈银座商圈，西外环义务批发市场为主，通本区域划分可细分可以下几个次级商圈。1、汇泉路中心商圈汇泉路位于章丘市区核心地带。汇泉路商圈是继章丘市老商业区拆迁后兴起的中心商圈，章丘市区传统商业气氛最为浓厚的商业3区域。该商圈处于章丘市中心，集中了各种商业业态，分布着百货大楼、供销大厦、商业大厦、华联商厦等大型的商场，以及专专业店、临街店铺等众多形式，经营种类涉及服装、手机、百货、快餐、化妆品、钟表、眼镜、图书、美容等众多种类。汇泉路商圈客源广泛，主要为市区内中高收入阶层为主。作为章丘的传统核心商圈，不仅有大量的本市消费者前来购物，同时由于临近百脉泉公园等旅游景点，也吸引了一部分外来旅游消费者和外地消费者。2、秀水大街商圈秀水大街主要以餐饮、服饰等中低档商业为主，商圈客源以市区中低收入阶层为主3、香港街商圈香港街商圈地段优越，但由于经营较为繁杂，目前较为萧条，主要商业形态以服饰和餐饮为主4、银座商圈与小义务商圈银座商圈与小义务商圈都是章丘新兴商业圈，其中银座商圈处于新城核心位置，商业形态以银座商城为代表的中高档商业为主；义务地段较为偏僻，但因经营形成规模效应，成为章丘知名的批发市场，4(二）汇泉路传统商圈代表商场分析：1、章丘百货大楼业态分布：一层：日用百货；二层：服装鞋帽；三层：鞋，布艺；四层：家电主要消费人群、人群密度：目前百货大楼吸引的消费人群多为中低档次。一、二层人流量相对较多，三四层人流量甚少。租金：1、2层租金约2000元/平米/年三四层租金1500元/平米/年备注：此大楼作为章丘传统商厦，经营状态较好，但因受到银座商城的影响，中高端阶层收入客流被严重分流嘉华购物广场5业态分布：一层食品百货、化妆品；二层中高档服装；三层淑女精品馆；四层休闲运动馆经营规模和档次：章丘传统大规模、档次较高、业态较为丰富的商场。（三）章丘新兴商业项目及其特点伴随着章丘市政府招商引资力度的加大，章丘在原有商圈的基础上，又新增唐人中心、、大润发、千禧龙南地块城市综合体等新的商业项目，新增商业都有规模大，经营业态较为全面的特点（四）各商圈价格调研1.银座商圈上城租金2.3-3.5元/㎡/天；售价2.5万/平米齐鲁涧桥：租金1.5-2元/㎡/天；售价2万/平米中央公馆：租金2.3元/㎡/天；售价2.3万/平米2.汇泉路商圈6租金1.3-4.5元/㎡/天；3.秀水大街商圈租金1-2元/㎡/天；4.义务商圈租金1，5-3元/㎡/天；5.义务商圈租金1，5-3元/㎡/天；本地块商业部分SWOT分析优势规模优势7本项目商业部分以广场商业、主力店、写字间多种商业物业组合；规模优势和产品多功能优势明显。辐射优势项目的商业位于新城中心，从区域上辐射周边5公里范围，步行街区以及主力商业超市将吸引大学城及其他周边的消费群体，业态辐射、区域辐射优势明显。区位优势项目宏观规划优势明显，地处章丘新城市中心，紧邻市政中心，周边规划配套优势明显，为章丘群众认可的未来核心区域，新城地标社区。劣势商业氛围项目所在区域为新城区，虽然远景规划良好，但项目周边缺乏商业氛围，在项目本身没有形成一定规模的前提下，作为商业物业在此区域缺乏能够作为支撑的消费环境。机会新区发展8新区的发展已经成为章丘不折不扣的未来城市发展方向，大学城、市政设施的迁入已经将未来新区的前景定格，齐鲁涧桥的机会在于与广大业主共同抓住发展机遇，创建章丘新的财富平台。威胁开发量章丘市2014年商业楼盘集中放量，以唐人中心，大润发，新兴项目底商产品集中投放，造成短期内开发量剧增，市场竞争加剧。宏观政策影响房地产的长时间宏观调控影响，商业物业的投资客户变得谨慎，对于短期内无法快速达到期望值的物业，更是表现出怀疑的态度，所以作为远期前景的投资物业更加依赖实力强势的客户群作长线固定资产进行购买，客户群变得更为狭窄，商业投资市场受到一定的影响。本地块潜在消费客群预判9