南通金海岸火车站商业广场项目

南通金海岸火车站商业广场项目可行性研究报告南通金海岸房产开发有限公司二〇〇六年十二月目录一、总论（一）项目建设背景（二）项目概况（三）可行性研究报告研究范围（四）研究结论及建议（五）主要经济技术指标二、海安宏观市场分析（一）自然状况（二）三大产业分析（三）主力产业分析三、投资环境.四、城市规划前景五、房地产市场现状（一）全国房地产市场现状（二）海安县房地产市场现状六、商业用房市场分析（一）商业用房市场现状（二）商业用房需求及发展（三）当前海安商业地产市场面临的矛盾和问题七、海安楼市调查八、海安商业现状（一）县城商业中心（二）专业性市场九、项目总体概况十、项目SWOT分析（一）项目优势（二）项目劣势（三）威胁分析（四）机会分析（五）综合评价（六）本项目成功运作所需注意的焦点问题十一、项目市场定位（一）项目定位（二）发展思路十二、营销推广策略（一）项目价值点分析（二）推盘节奏（三）推盘原则（四）推盘步骤（五）产品搭配（六）销售策略（七）定价策略十三、项目开发建设建议（一）总体规划理念（二）建设规模（三）建设方案十四、环境保护十五、项目实施进度安排（一）首期开发（二）建设周期十六、销售前景预测（一）综合社会效益（二）项目前景预测七、综述一、总论（一）项目建设背景近几年来，我国城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场，满足消费需求发挥了重要的作用。商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口，商业网点规划已纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划，尤其是我国加入WTO后，城市商业网点规划作为符合国际规则的政府调控方式，越来越为城市流通主管部门所重视。商业地产作为第三产业的创新版块，在新一轮的商业发展过程中，其发展的空间和蕴含的商机都相当巨大。为了与需求拥抱，和市场同步，近几年来，国內商品销售市场为了适应新形势下消费群体心理、需求、形式的实际需要，进行了几乎脱胎换骨的变革，这就是商场从小开间的单一商品、组合商品的销售形式，走向规模化、综合化、一站式的销售形式。从而应运而生了“商城”、“超市”、“大卖场”等等。与此同时，随着海安经济的飞跃发展，城市规模和范围的不断扩长，市民原有的居住形态正在发生改变，市民的人均支配收入也在不断增加，因而人们对购物的需求和购物的理念也在同步地不断发生变化。“生活方便、交通便利、环境舒适、品种齐全、一站式购物、体验式消费”，现今己成为越来越多的人所向往的购物天堂。因此，以单开间门面为一家商场的规模形式已难以满足21世纪人们对商业一站式集中购物的需求增长。我国政府对“入世”的积极态度，从一定意义上表明，政府要下决心用“以市场换市场”的方针来替代原来的“以市场换技术”和“以市场换资金”的政策，根据加入世贸总协议，中国将逐步放开商贸市场，如果把专业市场发展分成为初级阶段、竞争阶段、成熟阶段的话，目前我国的专业商贸市场行业已进入竞争阶段，竞争方式也由单一竞争转向服务、管理、技术等多方位竞争，经营者的管理水平和服务内涵都将向高层次延伸。未来二年内，品牌竞争将成为市场竞争的主体。同时，集中采购，目录销售，物流配送，网络营销等方式将成为市场的主流营销方式。基于上述背景原因，为满足海安县城市发展的需要，满足城乡居民对商业发展日益增加的需求，创建海安县新城区，南通金海岸房产开发有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前海安县房地产市场现状与发展趋势，以海安火车站广场为依托，结合海安县招商引资优惠政策，决定在海安投资建设“航母”级商业区——南通金海岸火车站商业广场，此项目的建设在海安县商业房地产市场上占有举足轻重的地位。依托上述优越条件，本项目的开发建设将会为海安人民带来不可多得的商机。同时此项目的开发运作标志着海安商业房地产开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。南通金海岸火车站商业广场在投资商——上海宏博集团的开发事业中占有极其重要的地位，其成功运作将使宏博集团的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等方面的能力得到飞跃式的提高。南通金海岸火车站商业广场项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现商业及经营性公建项目的可持续性开发。该项目规划、设计方案已经完成，项目各项前期报建工作也已完成，项目现场施工已相继开展。（二）项目概况1、项目名称：南通金海岸火车站商业广场2、建设地点：海安火车站站前广场南、北两侧3、建设单位：南通金海岸房产开发有限公司4、企业性质：有限责任公司5、经营范围：房产开发、会务及展览服务、组织产品展销。6、公司类别：专营公司7、资质等级：房地产开发企业三级资质8、工程概况：“金海岸火车站商业广场”项目占地83079平方米，总建筑面积约为14.5万平方米，项目以步行街为主线，沿街3~4层，内部商业主体3层。（三）可行性研究报告研究范围根据“南通金海岸火车站商业广场”项目建议书批复及项目规划、设计方案，本报告工作范围主要是投资环境、房地产市场分析、海安商业地产市场分析、项目自身素质分析、项目开发建设建议、环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价、风险分析及对策、销售前景预测等。（四）研究结论及建议本项目属商业综合房地产开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已经办理完毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。针对国家对房地产行业的宏观调控政策、房地产投资群体对商品用房投资方向的转变、海安县所处地理位置及当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模化发展的趋势，根据海安县商业房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地为海安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显的社会效益。项目建成后，必将改善海安新区的城市形象，环境效益也将有目共睹。从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对商业用房的功能及开发建设规模再作进一步的市场调研和边际效益、规模效益分析，尤其是对面积较大、总价较高的产品；多层联卖、有效功能分区不详细的产品开发规模的调研、分析。同时要根据市场供需变化，做出更为准确的市场定位，调整户型或面积及区域的功能分配，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。总之，由以上分析可以看出，在当前市场情况下，本项目在经济效益、社会效益和环境效益上都是可行的。（五）主要经济技术指标项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积平方米830792总占地面积平方米44608.203总建筑面积平方米145437.504建筑容积率1.755户均面积平方米/套161.606总套数套9007销售均价元/平方米18008建设投资万元101509平方米建安成本元/平方米729.8010项目总投资万元15293.5311平方米成本元/平方米1054.7312销售收入万元2610013营业税及附加万元2093.2214利润总额万元8713.2515所得税万元2875.3716净利润万元5837.8817项目投资回收期年2.518投资利润率（税后）%15.2719资本金利润率%68.6820成本利润率（税后）%38.1721销售利润率（税后）%22.37二、海安宏观市场分析（一）自然状况海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最长71.1公里，南北最宽39.35公里。全县均为平原地带，地形坦荡，河道稠密。通扬运河、串场河以东为河东地区，是苏北滨海平原的最高处，为海相沉积物盐碱地区，海拔3.6~5米。海安属北亚热带海洋季风性湿润气候区。气候温和，四季分明，气候宜人，冷热适中。日照充足，雨水充沛，无霜期长。从海安的自然状况来看，海安是适合居住、生活和工作的城市之一，为海安的房地产开发奠定了基础。（二）三大产业分析2004年海安县完成国内生产总值106.6亿元，财政收入10亿元,全社会固定资产投资53亿元，同比分别增长14%、18%、30%，城镇居民人均可支配收入9503元，农民人均纯收入4600元，同比分别增长12.5%和6.5%，年末居民存款余额122.01亿元，增长16%；2005年经济社会发展的预期调控目标实现国内生产总值117.2亿元，增长10%；财政收入11.8亿元，增长18%；全社会固定资产资产投资62亿元，增长17%；城镇居民人均可支配收入10453元，农民人均纯收入5732元，同比分别增长10.0%和12%；城市化水平达到67%；工业经济运行质量明显提高，2004年实现工业产品销售收入240亿元，增长23%；工业利润5亿元，增长20%；工农业总产值300亿元，增长21%；其中工业产值260亿元，增长24%；农业产值40亿元，增长5%；坚持新型工业化方向，以项目为抓手，以园区为依托，继续大力实施工业强县战略，加快工业进程，05年实现工业销售265亿元、技改投入38亿元，分别增长11.0%、19.5%，二产增加值占国内生产总值的比重达35.1%；全社会固定资产投资53亿元，增长30%；其中工业技改投入32亿元，增长60%；第三产业投资额7.8亿元，增长15%；社会消费品零售总额29亿元，增长60%；自营出口总额9000万美元，增长20%；实际利用外资7000万美元，增长33%；对外劳务营业额7600万美元，增长10%；乡镇人均居住面积由80年的15平方米/人到现在的32平方米/人，城区居民居住面积由80年的11平方米/人到现在的26平方米/人。2005年实现招商引资到位资金8500万美元，增长21.0%。最新统计2004年度主要经济指标列表：指标单位产值国内生产总值亿元101.3财政收入亿元9.11全社会固定资产投资总额亿元67.78城区居民人均可支配收入元8119农民人均纯收入元6057自营出口总额万美元14660实际利用外资万美元11087城乡居民储蓄存款余额亿元139.46（三）主力产业分析海安工业基础雄厚，机械、电子、纺织、丝绸闻名全国。其数控“零误差”机床填补了国内空白；“鑫缘”丝绸产品荣获“中国名牌”称号，填补了南通市空白；全县拥有桑园18万亩，年产鲜茧34万担，雄踞全国县（市）第一位；色织业跻身全国四强，拥有无梭织机6000多台套，年出口量居全国前列。现有国家、省级企业集团50多个，外资企业210家，高新技术企业26家，名列南通市之首，亿元企业42家，居南通市第二位，国家、省级名牌产品60多个。2005年又有两个国家“863”计划项目落户海安，南通市唯一的省级工程技术研究中心在海安县揭牌。2004年前三季度工业产值突破300亿元，今年净增100亿元；财政收入突破10亿元，综合实力位居江苏省第18位。从统计数据不难看出，海安经济呈持续稳定发展态势，成为海安房地产迅速发展的重要保证；同时，海安经济的发展也为本案提供了充足的有效的客源。三、投资环境随着江海经济的联动，江北交通的快速发展，苏中地区与上海等长三角经济发达地区的联系日益紧密，海安作为苏中地区经济最为活跃的市县，将充分发挥其独特的交通优势，大力发展道口经济，其物流、贸易、会展等行业将对周边地区的经济起到巨大的带动作用：以海安为中心的半小时经济圈内，南通、东台、姜堰、如皋等将直接受益；一小时经济圈其影响力波及无锡、常州、常熟、泰州、盐城等地；上海、苏州、湖州、嘉兴、长兴、镇江、扬州、溧阳、淮安、连云港等地与海安的物流、贸易、会展等行业形成有利互补，共谋发展。苏中旺地魅力海安历史悠久，人文荟萃，环境优美，位于南通、盐城、泰州三市交接处，地理位置十分优越。全县总面积1108平方公里，人口98万。是闻名遐迩的“中国茧丝绸之乡”、“建筑之乡”，国务院批准的首批沿海开放县，全国首批生态示范县，教育先进县，科技百强县，普法工作示范县，是全国最安全的地区之一。海安以其独特的地理位置和优越的产业结构，成为苏中地区最具发展潜力和优势的地区。海安工业基础雄