房地产项目策划方案

1目录一、宏观市场环境分析................................................3(一)永川区宏观经济环境分析......................................3(二)产业政策对房地产市场的影响..................................3(一）项目所在区域市场概述.......................................3(二)区域市场在城市中的地位及发展趋势............................4(三)区域内楼盘供应量（包括潜在楼盘供应量）的分析以及竞争分析....4三、项目条件与地块分析..........................................9(一)项目基本情况与用地现状评述..................................9(二)项目周边环境与基础设施状况以及项目的外部联系、交通组织分析.10(三)项目开发的SWOT分析........................................11(四)项目开发条件研究得出的结论.................................12（五)兴龙湖国际花园............................................12（二）长和星街.................................................14（三）永川万达广场.............................................15（四）韩国城项目...............................................17五、项目整体定位...................................................19(一)市场定位...................................................19(二)项目的功能定位.............................................19(三)形象定位...................................................19（四）目标客户定位及分析.......................................20（五）产品定位及物业发展初步建议...................................24(一)项目SWOT分析..............................................24(二)物业发展初步建议...........................................25（三）价格定位.................................................26六、项目发展战略...................................................26(一)项目开发节奏...............................................26(二)永川区房地产开发模式现状及趋势分析.........................27(三)项目开发节奏设定分析.......................................27（1）首期少量开发...........................................27（2）前期开发量较大（可达到一期总共的60%）.................27(四)相关建议...................................................28(五)项目销售节奏...............................................28七、项目营销策划...................................................302一、项目的价格策略.............................................30二、项目的广告策划.............................................31活动推广...........................................................33系列活动一：不同的角度青春摄影展.............................33系列活动二：“寻找最美微笑之星”瑞博康城形象大使评选活动....33系列活动三：“时尚模特T台秀暨瑞博康城形象大使”颁奖典礼......33系列活动四：客户有奖购房活动...................................34系列活动五：买房送家居.........................................34系列活动六：老客户带新客户.....................................34营销阶段划分.......................................................341、形象树立期..................................................342、市场预热期..................................................353、强销期......................................................354、持销期.....................................................355、清盘期.....................................................35八、经济评价.......................................................36（一）项目投资估算及资金筹措计划...............................36（二）财务评价.................................................37（三）不确定分析...............................................38(四)项目风险分析...............................................40(五)规避风险的措施.............................................41九、附件...........................................................413一、宏观市场环境分析(一)永川区宏观经济环境分析目前，全国经济整体处于增速回落态势，在这样的背景下，永川经济仍在快车道上运行，保持了19.5%的增速，呈现出又好又快的态势，成绩来之不易，是全区上下辛勤努力的结果。有几项工作进展明显：一是招商引资形势是10年最好，到位资金突破百亿元，居于重庆前三。二是融资工作效果好，新增融资50亿元，结构上实现了多渠道融资的变化。三是城市建设重点工程推进好。四是民生十五件实事工作推进好，尤其是通过多种形式的社情民情调查，进一步了解了市民的愿望，解决了一批实际问题。总体来看，投资、消费、出口“三驾马车”齐头并进，财政收入、企业利税、城乡居民收入等三个方面的收入增长较快，安全、信访形势保持平稳状态。(二)产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策、税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策二、区域市场分析(一）项目所在区域市场概述本案位于重庆市永川区三转盘，本案是重庆市XX建设集团房地产开发有限公司在永川倾情打造的精品力作。地处永川区核心，在短时间内就能购物中心，满足各项购物需求；本案备临永川著名学府，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。由于本案所处区域经济发展较快，调查发现诸多高新企业及高新项目也在不断推进，区域面貌也将会得到进一步改善。4(二)区域市场在城市中的地位及发展趋势该地地处永川核心区域，拥有众多的配套设施，交通便利，且永川区，地处中央直辖市重庆西部，距重庆主城九区55公里，永川旅行资源丰富，拥有4A级景区国家级森林公园茶山竹海、重庆野生动物世界、茶山竹海等，是全国优秀旅游城市。永川的城市建设在全市居前列，是重庆渝西地区区域性中心城市，可以为居住带来便捷和舒适，周围拥有的乐信凤凰郡，桓大泰晤士清晨等楼盘，为周围带来了更多活力，除了很好的交通生活娱乐以外，也是很好的投资。该地块拥有众多的配套设施，拿出自己开发特色，将可以在此地块上获得更多的效益。(三)区域内楼盘供应量（包括潜在楼盘供应量）的分析以及竞争分析乐信凤凰郡、恒大翡翠华庭等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争，区域市场资源有限，而供应存量偏多。周围的永川桓大泰晤清晨与本项目形成竞争，其分析如下：6个月以来的价格趋势5一年以内的价格趋势其总体价格趋势6楼盘对比789房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产品竞争力来争夺市场。房地产市场即将迎来较大调整，经过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌阶段。受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其冲，受到的市场冲击最大，其次首次改善类产品的冲击较大。未来市场将放量供应的郊区与近郊区将率先调整，调整幅度较中心城区大，调整时间较中心城区长。本轮调控我们认为是保护型调控，至少将会持续六个月，未来市场将放量供应。在政策的影响下，市场需求结构会发生明显的变化。市场主要依靠90平米以下的首次置业和140-160㎡的多次改善性需求为支撑。90平米以下户型的供应量会迅速增加，市场竞争激烈，对户型功能设计提出更高的要求，总价低、功能完善的小2房将热销（70-80㎡）。另外政策对一次性付款和利用公积金的客户受影响稍小，在营销过程中将公积金贷款客户作为重要客户之一。三、项目条件与地块分析(一)项目基本情况与用地现状评述项目总占地60503㎡，总建筑面积117363㎡，容积率2.5，绿地率36%，建筑密度25%，居住户数1250户，由13幢多层花园洋房、3幢18+1全景高层、1幢商业楼构成。其他占地用于绿化，生活娱乐场所。10(二)项目周边环境与基础设施状况以及项目的外部联系、交通组织分析11(三)项目开发的SWOT分析优势分析劣势分析由概况可知，拥有学区，商业，娱乐的绝佳位置，地处新城中心地块周边一公里内市政配套齐全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全；周边高校云集、企事业单位较多，潜在的客户量规模可观。周边不乏大型优质楼盘，对本项目在规模上构成较大威胁，客户群体较为有限，。周边小环境不容乐观，项目同事小区的完整性受到一定影响。过大的车流及过快的车速，不便于人的滞留并行程人气，从而产生一定的局限性。机会分析威胁分析12本项目所在区域地产发展磅礴，近年来招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐步加强；区域内居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大。君临棠城、五洋.都市庭院、乐信凤凰郡、恒大翡翠城等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争；国家宏观调控政策为武汉楼市发展带来不确定因素。(四)项目开发条件研究得出的结论房地产项目投资策划就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后的依据问题，