观南上域前期介入物业管理方案

观南上域前期介入物业管理方案好房地产项目必须有与其相匹配的专业物业管理企业来进行运作、管理，才能将策划真正的付诸实施。而前期物业管理介入就是这各项工作的第一步，其重要性不言而喻。由于“观南上域”项目前期设计阶段已完成，现已进入施工阶段。为了物业管理能得以顺利实施，保障后期业主使用的舒适性，前期介入的重要性在于发现的规划、设计、施工上的问题或缺陷，将建议通过以书面方式形成报告，提交贵司相关部门考虑。一、前期介入期限前期介入管控表序号前期介入项目工作重点时间备注1地下室施工给、排水施工跟进要根据贵公司工程进度安排具时间以工程进度与施工方联系实施跟进防洪、排涝建议二次供水机房位置建议地下室顶板防水建议2主体结构转换层施工管道预埋施工跟进、建议同上单元配电预埋跟进、建议3主体结构施工厨、卫间防水施工跟进、建议同上排水施工建议空调安装位置及预留孔建议厨、卫间排汽、排烟预留孔建议地坪施工建议4砌隔墙施工砌墙施工跟进、建议同上管道预埋跟进5内装施工参与内装方案评审同上参与装饰材料选型内装施工跟进6外装施工参与外装方案评审同上参与装饰材料选型内装施工跟进7门窗、拦板、百页施工护栏安装位置建议同上窗户安装建议百页安装建议施工跟进8水电、设备安装工程设备选型建议全程设备安装位置建议水电计量设备安装位置建议监控系统设备选型及安装位置建议9总坪管线、园林景观工程管道排水系统布置建议全程化粪池施工建议总坪光彩系统安装建议植物选用建议10竣工验收对物业设施、设备和土建按国家标准分项验收。综合验收完毕后，本司协同贵司组织物业综合验收重点在于防水、噪音、管道试压、设施、设备的验收和对使用人的舒适度的验收。二、前期工程介入组织架构及管理人员配置1、组织架构为保证项目的前期介入工作能顺畅、合理、有序的开展，我们对“观南上域”的项目管理机构，工作职能运行图作如下设计：提交建议反馈1、人员配置序号岗位人数工作职责1、项目负责人1人由售楼部物业负责人兼任，制定项目现场工作巡视计划，并发展与贵司沟通、协调。2、环境部主管1人由本司“观南上域”项目部门主管兼任，根据项目施工情况，每天到现场巡视，并将建议形成书面报告提交汇总。3、工程部主管1人4、秩序维护部主管1人三、前期介入实施方案每一个房地产项目开盘前可以说是千头万绪，根据我们前期的经验很多的开发商往往有意无意的忽视了基础的一环——物业管理。而我们要做的就是扎实的做好这个环节。本公司管理团队已为本项目高薪招聘长期从事物业管理的专业人员，作为坚实的后援，对物业管理各阶段工作都具有丰富经验。本阶段的本公司主要从以下几方面的工作协助贵司从物业管理单位或业主的角度完善本项目的建设施工。四川万豪物业管理顾问有限公司环境部工程部域观南项目部秩序维护部华西普济物业发展有限公司1、前期介入理念：细节决定品质我们认为在前期施工和物业反馈的互动是有效减少房屋使用缺陷比较成功的模式，如根据本项目设计方案和周边环境，商业地块有较大可能进驻餐饮、商场等行业，这就要求商业地块要预留完善排烟和通风系统等工程，避免今后物业整改和给开发商带来遗留工程。我们在此项工作的原则是：及早介入、良性互动、精诚合作、物业管理全程参与。这也为了减少开发商以后做重复的工作。2、前期介入的要点开发商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷，以致物业管理难以运作，业主怨声载道。为了改变这一状况，我们将从管理者的角度，对所管物业及设施进行一番审视，尽可能将设计中的先天缺陷限制在范围内：我们公司专业技术人员会在“观南上域”参与以下各项工作，对建设施工阶段进行物业管理服务，并及时书面形式向贵公司汇报进度及建议；1)提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；2)分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；4)审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；5)提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；⑴给排水：含二次供水系统、水箱水池、防范二次污染、消火栓设计等，排水系统、雨污水分流、排洪、污水处理等；⑵供电工程：变配电站房、高低压走线（暗管线）、公共照明、动力用电、分户布线等；⑶弱电系统：智能化系统网络综合布线、电讯、电视（含卫星、闭路）、监控、报警系统，三表远传计费、住宅防盗报警、可视对讲呼叫、宽带入网、电子巡更系统、IC或ID卡等；6)提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；7)帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；8)提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；9)检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；10)检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；11)配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；12)提出遗漏工程项目的建议；13)对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后发展需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。我们凭借多年来丰富的管理经验，对小区环境及设备、建材等方面提出有利于促进销售、节约投资、方便管理的、节约后期物业管理成本专业意见和建议。⑴针对智能化采用的程度进行探讨，即可以促进物业销售宣传，又可满足今后的发展及客户便利生活的需求，尽量减少投资成本。同时又考虑到管理中通过有效的人、机结合，减少今后的管理成本；⑵根据小区实际情况提出物业改良及增减工程项目之建议，以节省工程费用及达至最高之经济效益；在参与以上工作的同时，全面收集本项目各种资料，同时熟悉各个部分，为日后的管理作充分准备。3、从使用者和物业管理者角度跟进施工过程，了解物业构造，保证顺利交接为了保证日后管理公司工作顺利开展，必须对物业进行全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。我们将定期视察施工现场,参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议：⑴检查施工进度；⑵发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；⑶在交付前先作验收，并向开发商汇报一切承包商在安装工程上所未达到设计规格及要求之事项；⑷对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护的重点记录；⑸协助检查施工质量；⑹参与重大设备的调试和验收；⑺提供成品保护措施；四、双方责任和义务1、甲方责任和义务1)审定乙方拟订的工作计划；2)修建的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；3)检查监督乙方管理工作的实施情况；4)对乙方的合理化建议应积极采纳。2、乙方责任和义务1)拟订工作计划，对施工项目根据进度分项检查；2)确保物业具备正常使用功能；3)积极参与工程图纸会审，定期提供检查报告，并提出合理化建议；4)定期组织对项目人员进行培训。