南湖山庄建设项目可行性研究报告

11第一章总论1.1项目名称：城步苗族自治县南湖山庄商业服务楼开发项目1.2项目性质：新建1.3项目建设单位：湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司1.4项目单位法人代表：肖衡1.5项目单位概况：湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司在2012年9月21日创建于邵阳市大祥区百春园,法人代表为肖衡，现有注册资金伍佰万元，主要从事房地产开发和商品房销售。公司有一支素质良好、文化水平高的人才队伍，有一个思想统一、团结协作、战斗力强的领导班子，是一支凝聚力强能吃苦能打硬仗的团队。目前在职的管理人员和专业的工程和技术人员共15人，其中工程技术人员8人,经济管理人员7人。公司拥有完善规范的管理机制,内设经理室、办公室、财务室、招商部、工程技术部、治安部、后勤部，并制定了《公司章程》、《经营管理条例》、《财务制度》、《职工劳动生活制度》、《各类人员岗位责任制》等相关制度，建立了切实可行的各项管体系，是房地产行业一个充满朝气和活力的新生企业。公司自成立以来，积极组建班子，完善机构设置，制定企业制度，明确企业发展方向，并以“信誉第一，质量第一，安全第一，服务第一”作为企业宗旨，以“优质建设、诚信经营、热情服务”作为服务22宗旨，以“体现超前意识和提升项目总体价值，营造具有鲜明特性的中高档商住小区”为发展目标。公司将始终坚持“重合同、守信用”的原则，为城步创造有品位的居住环境不懈努力。为了配合完善我县老城区建设及我县总体规划建设的需要,为了给大量进入城步的建设者和生活者提供高品质的居住条件，满足人们日益提高的物质和文化生活需求，公司决定在城步县儒林镇投资进行房地产开发项目的建设，建设本商住项目——“南湖山庄”，并已通过政府招拍挂的形式取得了位于城步县城老城区南山大道4033平方米国有土地使用权，用地性质为商服用地.（土地证附后）。“南湖山庄”商业服务大楼是湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司在城步县儒林镇投资进行的房地产开发项目.规划用地面积4033平方米,总建筑面积8118平方米，主要建设内容为二栋商品楼房,有多种经典结构户型的住宅56套以及1200平方米的绿化用地.“南湖山庄”以“绿色生态小区”为开发方向，以“生活时代化、环境园林化”为高尚品质社区的主题元素。公司在房地产行业投资注重品牌战略，力争把此楼盘建成具有一定先进性，质量可靠的优质楼盘。用良好的工程质量与先进的管理水平为公司树立良好的信誉，奠定公司持续发展的基石。1.6可行性研究报告编制依据1、业主委托书2、城步县国土资源局4033平方米国有土地证书。3、《城步苗族自治县城市整体规划》334、《邵阳市规划行政技术规定》5、《城步苗族自治县民族风格建筑条例》6、《中华人民共和国环境保护法》（1989）7、《中华人民共和国大气污染防治法》（1995）8、《中华人民共和国水污染防治法》（1996）9、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（1996）10、《建设项目环境保护管理法》（1986）11、“南湖山庄”规划设计方案12、《中华人民共和国城市规划法》（1998年修正）13、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）14、国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版15、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）16、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额17、项目单位提供的其他有关文件和资料。１.7、项目概况1.7.1建设地点：儒林镇地处湖南省城步苗族自治县的中心腹地，是城步苗族自治县的城关镇。“南湖山庄”项目地处城步苗族自治县儒林镇南桥头商住区，原林工商大楼旧址.总体布局为东西纵向排列布局,沿北面是城44南路西郊,中间为绿化广场及地下停车场,靠西是南桥公园广场,为休闲、游玩、活动、社交提供了优美的场所,价值优势明显;交通便利，境内城武公路、城绥公路、城贝公路穿镇而过，实现了村村通公路。绿化环境优良，有着极好的发展潜力，是打造高尚文化居住社区及特色商业街区的绝佳场所。1.7.2建设内容：总体建设内容2栋住宅建筑,都是1+6层,配以大型地下停车场和绿化广场.1.7.3建设规模及总投资总用地面积4033平方米,总建筑面积8118平方米,工程估算总投资1200万元人民币。１.7.4建设期“南湖山庄”建设工程计划用一年的时间完成,并交付使用.具体进度安排如下:2013年1月环评、立项等前期工作2013年1月---2月完成设计和施工图审核2013年3月确定施工队伍2013年4月---12月工程建设及配套附属设施建设551.7.5资金来源本项目总投资为1200万元，其中：建设工程费900万,其它费用200万,不可预见费用100万,所有资金均为湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司自筹和申请银行贷款解决.1.7.6主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见表1-1主要技术经济指标表表1-1序号项目名称单位数量备注一项目用地面积㎡4033二总建筑面积㎡8118三建设期年1四项目总投资万元1200万五居住户数户56户六居住人数人196人七最大层数层7八最大高度m40九容积率1.77十绿化率%30十一建筑密度%30十二抗震设防烈度7度十三机动车总泊位个32十四最高用水量天42m3/h十五用电量天272kW661.8研究结论通过对“南湖山庄”建设项目已有资料的研究和建设地块实地考察，本研究小组从社会效益、经济效益、环境影响、风险影响等多方位对本建设项目进行了论证，结论：本建设项目可行。第二章建设背景及市场需求2.1项目建设背景城步苗族自治县地处湘西南边陲，沅江一级支流巫水上游,东界新宁县，南邻广西资源县和龙胜各族自治县，西接绥宁县和通道侗族自治县，北毗武冈市，总面积2646.07平方公里，地理位置适中。全县划分12个乡镇。境内分布苗、汉、侗等13个民族，现有26万人口。县城设儒林镇。儒林镇地处湖南省城步苗族自治县的中心腹地，是城步苗族自治县的城关镇。是一座有1700年历史的古城,位于县城中部,地势北高南低,。境内东、西、南属地势较高的山脉地区，北为地势低而平缓的丘陵地带.规划区总面积9.8平方公里,建成区面积4.85平方公里,从南向北呈条状布局,省道S219公路从城市中心从北向南穿过,距广西桂林211公里,距邵阳市206公里,距长沙市436公里.儒林镇辖儒林、清溪、浆坪、金水、白云、塔溪6个管理区，45个行政村、10个城镇77居委会。全镇总人口62067人，全县共有苗、汉、侗、瑶、回、满、壮、土家、布依、高山等13个少数名族,其中以苗族为主的少数民族人口3万人，占全镇的45%，是全国5个苗族自治县之一.非农业人口3.02万人，占全镇人口的45%。1956年11月经国务院批准撤销城步县,设置城步苗族自治县,1986年被列为国家扶贫开发工作重点县,是目前湖南省最边远经济欠发达的少数民族自治县.2006年,工业总产值13.7亿元，财政收入1.38亿元，社会固定资产投资完成9.86亿元.是全县政治经济文化中心.儒林镇交通便利，境内城武公路、城绥公路、城贝公路穿镇而过，实现了村村通公路。水利有小型水库4座，山塘120口，旱涝保收面积7128亩，中小型水电站各1座，大型水电站（白云电站）1座。城镇基础设施齐全，三产业发展迅速，街道整齐，现有城南和儒林两个集贸市场。儒林镇风光秀美,资源丰富，竹林矿产水能旅游等自然资源在省内外具有较大的优势.儒林镇总面积311平方公里，其中耕地面积27762亩，有林面积21.23万亩,是一个“半山半水半分田”的大镇，森林覆盖率为79%,活立木蓄积量为766万立方米,草地面积9.1万公顷,占地面积35%,可载畜20万头.水资源年径流量40.75亿立方米,水能蕴藏量29.9万千瓦,其中可开发利用量20万千瓦,已建成水电站406座,装机容量9.93万千瓦,还有白云湖坝以下至沉江渡电站30公里长的水能开发资源.境内已探明矿藏332种,有锌、铜、锰、滑石、硅灰石、碎白云母、钨金等矿产资源.有丰富的旅游资源和历史人文景观.有秀色天成及人称“亚洲第一洞”---白云洞为主的天然溶洞群;有88“南方的呼伦贝尔”---八百里南山;有浩荡苍茫的原始次生林带---十万古田;有罕见的“植物熊猫”---古银杉群等诸多胜景风物,给城步县儒林镇的经济发展提供了良好的条件。2011年是“十二五”的开局之年,邵阳市对发展房地产业十分重视，市政府在2011年的《政府工作报告》中提出了要“稳步发展房地产业,贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向县城和重点镇延伸”的工作要求。”使房地产开发投资总量达到150亿元，人均居住面积提高到30平方米以上。同时突出人本理念，建设宜居城市。加快建立健全基本公共服务体系，制定城市建设投融资规划，多渠道和全方位拓宽融资渠道。更加注重引导民间资本投入城市建设.2.2市场需求城步房地产行业刚性需求比较明显。随着近年来居民收入的增长,生活水平进一步提高,2011年全县城镇居民人均可支配收入10728元，较上年同期增加1221元，增长12.8%；农民人均纯收入2877元，较上年同期增加359元，增长14.2%，较上年分别提高3.7和7.1个百分点。居民支出主要向交通、住宅、通讯、教育、医疗保健等消费领域倾斜.由于社会福利分房制度的取消，房改房的上市及城镇居民个人修建私房的控制，再加上人均生活水平的提高，生活质量的改善，99在购房方面，环境优美，设施齐全，交通方便，服务完善周到的住宅小区已成为市民的最佳选择．2.3项目建设的必要性2.3.1城步苗族自治县房地产现状及发展趋势儒林镇气候属中亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，冬少严寒，夏无酷暑，海拔绝大部分在800米以下。镇政府所在地海拨446.08米，还有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。这是世界少有、不可多得的自然山水旅游资源，儒林镇具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产的长久发展孕育了肥沃的土壤。2011年是“十二五”的开局之年，也是城步自治县成立55周年的喜庆之年，县委、县人民政府团结和带领全县人民深入贯彻落实科学发展观，大力实施“生态立县、项目兴县、产业富县”的发展战略，突出发展主题，加快转变经济发展方式和经济结构战略性调整，国民经济保持较快增长，经济运行质量不断趋好，民生水平逐步提升，社会更加和谐稳定。我县的房地产业的发展也紧紧与城市扩容提质相结合，走上了与以往摊大饼式的发展不同的内涵式的发展道路，不断加快城市发展进程，以突出改善居民住房状况为主题，加大优质住宅小区建设，营造最佳人居环境，整体提升城市品质．10102.3.2城步苗族自治县住宅市场竞争特点2.3.2.1规模性小区倍受青睐随着购房者需求的日益提高，且有较大规模的小区所带来的完善的配套设施及多层次的小区建筑类型的结合，点面结合的绿化带设计，多样户型选择，以及给购房者所带来的物业附加值，是非同类小区楼盘无法比拟的，预计今后几年市场中１－４万平方米左右规模的小区将领导潮流，倍受青睐．2.3.2.2户型面积趋向合理在可承受范围内，追求面积的合理性，逐步改善居住条件成为市场消费的导向．据不完全统计，我国购房的主力区位是８１－１００平方米建筑面积占３８．０６％，接近１０１－１２０平方米占３３．２２％，５１－８０平方米的小户型占１４．５３％，１２１－１６０平方米的较大户型占５．８８％，１６０平方米以上的为２．８％．2.3.2.3注重规模，看重环境从２００９年的各地房交会热销楼盘的特点，我们可以发现其中的一些共性：首先楼盘的规模较大，其次是注重内部环境的营造，楼盘的地理位置，周边环境．此外还采用了很多绿色环保的建材和进口建筑材料，提高了物业的档次．高科技的运用也是一些楼盘热销的重要原因，智能化的物业管1111理，宽带网络系统的小区使这些楼盘具有较多的客源．虽然县城中心的住宅