新加坡住房政策

新加坡住房政策•新加坡共和国地处马来半岛，国土面积为682.7平方公里，常住人口超过400万。根据2006年的美元兑换率，2006年新加坡的国内生产总值达1330亿美元，按照440万人口计算，人均GDP达30200美元•新加坡实施公共住房制度，实行独特的“居者有其屋”的住房政策，政府大力发展公共组屋，成功地解决了居民的住房问题，新加坡因此也被联合国评为最适合人类居住的国家之一。•从居住水平看，新加坡的人均居住面积在20世纪90年代初就已达到21平方米以上，平均每套住房约居住3人。•从1960年至2005年底，新加坡共建造组屋97.3万套，85%的公民住进了政府组屋。•其中，93%的居民拥有组屋的产权，7%的低收入家庭向政府廉价租赁组屋；另外15%的高收入家庭在市场上购买商品房•在过去的近40余年中，新加坡的住房在分配上经历了由廉租屋（租赁组屋）向廉价屋（购买组屋）的过渡；•在套型上经历了由一房式、二房式，向三房式、四房式甚至五房式（在新加坡厅也算一室）的过渡；在建筑上经历了由多层向高层的过渡。•目前，新加坡廉租屋的比重将逐步下降，在保障政府组屋的套数和总面积供应的同时，满足中、高等收入居民需要别墅型的公寓比重在不断地增加，居民住房居住质量稳步提高。•新加坡上个世纪60年代的时候经济发展很不好，政治也不稳定，但当时为什么能建立“居者有其屋”和中央公积金的体系呢？•这背后其实有一个故事。那是发生在1964年的时候。有一天时任总理的内阁李光耀资政乘车经过一条街时，碰到了在扔石头、放火烧轮胎的暴动群众。这期间，有个人匆匆从楼上跑下来，把一辆旧电单车搬上楼去。•由此，李资政想到，这个人有一辆小小的破旧电单车，就知道要保护资产，害怕暴动，如果我让每一个新加坡人都有房子，有资产的话，他们也会害怕暴动；没有暴动，社会就稳定，经济就会发展上去了,如此社会稳定和经济发展就能良性循环了。•所以，李资政执政后的第一个政策，就是把所有喜欢暴动的无产阶级转变成害怕暴动的有产阶级。这是新加坡建立“居者有其屋”和中央公积金体系的政策背景。•一、新加坡公共住屋的发展历程•（一）陋屋区时代（上世纪20至50年代）•从上世纪20年代早期开始，新加坡许多人的住家都是在拥挤的陋屋区，没有适当的卫生、照明或通风设施。这些房屋大多草草用榈叶、旧箱子及金属片搭成。•因住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927年设立了新加坡改良信托局，专门负责清理陋屋区，并为从那里搬出来的民众提供住所。•到1947年，人口增加到20年前的两倍多，达到一百万。在新加坡改良信托局存在的32年中，共建造了23000个单位的住房，当时只能为不到百分之十的人解决住房问题。•50年代，许多住在陋屋区里的人必须共用一个狭窄的厨房。这样的居住环境既不符合卫生标准，也容易发生火灾，很不安全。•1961年在河水一带发生的一场大火，摧毁了数以千计的住家，造成16000人无家可归。•（二）推出居者有其屋计划，解决屋荒(1960-1970)•面对严重的屋荒问题，新加坡于1960年成立建屋发展局。它是国家发展部属下的法定机构，也是新加坡唯一的公共住屋机构。•成立之初，新加坡建屋发展局就在短短8个月内，完成了为1961年河水一带火灾灾民重新安置家园的任务。•建屋发展局的目标一开始就非常明确，就是为低收入人民提供廉价房屋。•它制定了一个全面的五年计划，并由此引出以后的多个五年建屋计划。计划初见成效，在河水山、女皇镇及麦波申等地建造了53000多个单位的住房。•为了鼓励人民拥有自己的组屋，建屋发展局在1964年推出“居者有其屋”计划，并首次为麦波申等组屋区开展各种促销活动。•1965年，建屋发展局开始建设第一个备有多项社区设施的大巴窑市镇，其中包括市镇中心，以及可为居民提供就业机会的轻工业区。•到1970年，超过三分之一的人口住进了组屋。•（三）建设新市镇，大量增加住房供应(1971-1977)•随着房屋短缺问题逐渐解决，建屋发展局开始专注于开发更宽敞舒适的组屋，以及设施齐全的新市镇。•到20世纪70年代中期，超过一半的人口住在政府组屋。市镇规划也更趋成熟。镇内的居民可轻易地在住家周围找到诸如民众联络所、图书馆等休闲场所。•（四）建设综合性社区，提供全面的居住环境(1978-1988)•到20世纪80年代初期，大约70%的人口住进政府组屋。随着住房供应方面经验的日趋完善，新加坡开始将更多的重点放在为居民提供高质量的生活环境上。•为培养居民对邻里的归宿感及促进人际交往，新加坡推行了邻里概念。每个邻里都有户外园地，可作为公共及休闲设施，如公园、儿童游乐场、体育设施等等。•这样，就能建立一个全面的生活环境，既可满足居民在休闲方面的需求，让他们方便地使用各种设施，同时也能增强社区的凝聚力。80年代后期，超过85%的人口住在政府组屋。•（五）改进组屋的质量与服务，开展老城改造(1989至今)•新加坡除了为大众建造新的家园，也为较旧的市镇提供“组屋更新计划”。包括主要翻新计划—把旧的住房修复到当前新住房的标准；电梯翻新计划—为那些没有在每层楼设有候梯坪的高楼提供这项设备，让老龄人及行动不便的居民进出更加方便；选择性整体重建计划—为了更好地利用土地，有选择性地将旧的组屋拆除，并在附近地段为受影响的居民提供新的住房。•政府通过组屋区更新计划，以系统化的方式重新发展屋龄较久的市镇或社区邻里，以便和新的住屋发展相互融合。•这些市镇或社区将提升到目前最高水平，生活环境也会获得改善，居民将可享受到资产升值的益处，生活素质也将有所提高。•目前，新加坡公共住屋正进入一个崭新的时代。为了在市区内注入更多生气，新加坡将在市区达士敦坪重新开发一处占地2.5公顷的住宅区。•新加坡通过建筑国际大赛征集作品，激发创意，探求如何最大程度地利用土地资源，在公共住屋密度越来越大、楼层越来越高的情况下，为未来居民提供具有吸引力的生活环境。•最后确定的方案为7栋48层的楼房，相互之间在26楼及楼顶处用空中花园连接。该住宅区预计将于2007年10月完工，届时将能提供1800个新家园。真可谓是世界级的公共住屋。•二、新加坡公共住屋制度的特点•新加坡建屋发展局其宗旨是：“提供人民负担得起的优质住屋，开发市镇并注入新活力，促进社区发展”。•1960年至2005年底，新加坡共建造组屋97.3万套。截止目前，85%的公民住进了政府组屋，其中，93%的居民拥有组屋的产权，7%的低收入家庭向政府廉价租赁组屋；另外15%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。新加坡公共住屋政策有以下几个特点：•（一）政府确保土地供应•新加坡土地分国家所有和个人所有两种，国家所有土地占土地总数的80％左右。土地是国家财富之源，新加坡政府一开始就将土地牢牢地掌握在手中。许多国家经常因为土地价格因素造成住宅价格居高不下，普通老百姓无钱“问津”。•新加坡独特的房地产运作机制成功地解决了这一难题。•新加坡政府在这方面执行的完全是计划经济模式，严格控制土地供应。•1966年新加坡政府颁布《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，规定建造公共组屋，可在任何地方征用土地。被征用土地只有国家有权调整价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。•征用土地是政府再分配财富和资源的强制性措施，所支付的补偿费远低于市场价。根据该项法令，建屋发展局能够以远低于市场价格的价格获得土地，保证了大规模公共住屋建设所需的土地。建屋发展局并非无偿使用土地，而是直接向土地局购买。•（二）政府提供大量的资金补助•建屋发展局的资金来源有三项：•一是政府建房贷款。该项贷款实质是公积金的转化形式，中央公积金局把公积金归集起来后，除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局。•二是购房资金贷款。居民购房可分期付款，居民从建屋发展局购房后，由该局提供分期贷款，并垫付周转资金。•三是政府津贴。由于建屋局为非盈利机构，其出租组屋的租金和出售组屋的价格由政府确定，远远低于市场价格，无利可图，造成建屋发展局收支亏损，政府每年都从财政预算中给建屋发展局安排一笔津贴，从开始拨款至今政府已累计补助138亿新元。•（三）科学合理的住宅建设发展规划•在组屋的建设地点方面。新加坡建屋发展局要详尽地分析历年住宅建设的数量和销售情况，申请购买组屋的家庭的数量及其对户型、地点的要求，以及各不同地区城市基础设施状况、社会服务设施状况和就业机会，并预测今后5年的需求量，选择最佳开发地点。•新加坡公共住屋建设最先是避开房屋密集的市中心区，选择在城市边缘地带起步。这样做便于吸引居民疏散出去，而且这些地区拆迁量少，地价与基地处理费用比较便宜。随着地铁、快速路等交通设施的发展，住宅建设才由近及远向外延伸，远郊区以外建设新镇，新镇住房平均比市区便宜38%，而且交通也很便利，轻轨、地铁建设都跟上，所有的屋村都有公共巴士连接轻轨和地铁站。•在市区人口减少到一定程度、新区住宅充足的情况下，政府才集中力量改造旧城。由于新加坡是个低海拔、临海通风条件好的国家，为了取得较高的经济效益，政府提倡组屋高层高密度。•新加坡十分重视街景与景观设计，房屋建设虽为高层高密度，但住户并不感到空间压抑，而且设计者把楼房顶层辟为公共活动场所，供人登高观景和进行社交活动。•在组屋的户型结构方面。新加坡组屋类型有一房式33平方米（楼面使用面积，下同），二房式（即国内的一房一厅）45平方米，三房式（即国内的二房一厅）65-70平方米，四房式（即国内的三房一厅）90-100平方米，五房式（即国内的三房二厅或四房一厅）110-120平方米和公寓式（140平方米）。•新加坡经过第一个五年计划的努力，房荒问题得到缓解，从第二个五年计划开始，主要建造三房式和四房式公共组屋，住房面积增加，组屋的设施也开始增多。•从第三个五年计划开始，除建造面积大的新组屋外，还开始改良或拆建一房式、二房式组屋，在组屋区内增辟儿童游玩场、绿地、公园等，改善组屋区的居住环境。•到第四个五年计划时，已基本解决住房短缺问题，更加强调组屋的设施和质量。不再建造一房式室和二房式组屋。•目前新加坡组屋主要以四房式和五房式为主，设施齐全，功能结构合理，居住环境优雅。•（四）依据家庭收入水平分类供应住房•一是租赁组屋。新加坡家庭月总收入在800新元以下的，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式或两房式组屋；家庭月总收入在800新元至1500新元的，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式、两房式组屋或三房式组屋，四房式以上的组屋不出租。租金约为市场租金的一半，其余部分由政府予以补贴。•二是申请购买组屋。家庭月总收入不超过2000新元的，可申请三房式重购组屋；•家庭月总收入不超过3000新元的，可申请三房式组屋；•家庭月总收入不超过8000新元的，可申请四房式或更大的单位；家庭月总收入不超过12000新元的，可申请四房式或更大单位的多代同堂家庭组屋。•家庭月总收入不超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可在公开市场利用“房屋津贴”购买转售组屋（款式或地点有更多选择，且不必等待一段时间）；•家庭月总收入不超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可购买私人发展商设计兴建和销售的组屋。•三是购买私宅。家庭月总收入超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，建屋发展局不负责提供组屋，他们从房地产市场直接购买私宅。•这项制度基本上保证了80％以上中等收入的家庭能够买得到廉价的组屋。而20％有较高收入的家庭则需自己购买标准较高的共管式公寓，或标准更高的置地住宅，即花园式住宅。实在无力购买的，政府还允许租赁组屋。•（五）推行公积金制度，保障购房并对购买组屋进行补贴•新加坡公积金制度是世界公认的一项解决住房问题等诸多实际问题的好制度。•在贷款方面，新加坡建屋发展局为符合条件的组屋买主提供高达两次的优惠贷款，长达30年的摊还期。贷款数额与摊还期限依据申请者的收入与年龄而定。•购屋人士可选择利用他们的公积金存款或以现款摊还10%的首期以及过后的每月期款。这样，保证了绝大多数中低收入家庭都有购买