房地产产品标准化体系的建立与实施(主要以万科为例)

房地产产品标准化体系的建立与实施主讲专家：苏志刚标准化体系的建立第一章标准化工作平台第二章标准化体系的推广与实施第三章标准化与设计管理第四章中冶地产标准化工作建议第五章关于标准化引言标准化体系的建立第一章标准化工作平台第二章标准化体系的推广与实施第三章标准化与设计管理第四章中冶地产标准化工作建议第五章关于标准化引言住宅的标准化就是建立一个行业产品的基准平台空间尺度功能组织部品性能物理指标设备要求……国家规范标准化引言关于标准化1标准化的理解1）定义形成基于客户行为的标准化产品产品市场因素自身因素客户竞争对手…成本…周期选择以客户维度作为产品决策第一重要因素1标准化的理解2）基于客户行为引言关于标准化以设计标准化为主导的标准化过程空间尺度功能组织部品性能物理指标设备要求………部品标准工程标准总图装置建筑标准化景观标准化标准化体系居住要求技术标准设计标准化标准化管理模式客户行为自我实现尊重归属安全生理需求技术标准1标准化的理解3）设计标准化为先导引言关于标准化1、人力资源不断摊薄2、决策时间长3、变更签证多4、品质缺乏保障5、规模经营优势未能体现6、规模扩张中的瓶颈：效率低下、品质问题、风格缺失7、行业快速发展8、发展由粗放向精细化的转型9、客户需求不断提升2标准化的需求分析1）产生的背景引言关于标准化不同开发商专业岗位产品深度成熟开发商要从流程角度，新公司要从细微的材料质量控制入手。。。设计需要产品库、工程需要采购标准化。。。领导需要管理标准化、职员需要操作标准化。。。豪宅与廉租房、首次购房与N次置业，不同的产品需要不同的标准化标准户型与设计流程、栏杆标准图与施工图标准化，不同的需要有不同深度的标准化2标准化的需求分析2）不同的需求引言关于标准化相同提升品质节约成本实施深度快速复制标准产品从企业层面看，标准化是为了满足企业业务快速增长时，实现快速复制成熟产品的前提从专业层面看，标准化是避免由于不熟悉企业业务带来的设计失误、工程失误的重要保证从管理层面看，标准化是有效降低企业运营成本的重要手段标准化是以设计为先导，包含成本、采购、施工、验收、维护在内的全过程的产品实现过程标准化的目的都是为了终端使用者能方便快捷的使用，深度以满足使用者的使用习惯为基本要求2标准化的需求分析3）相同的需求引言关于标准化优势速度质量效率提升设计及项目开发周期，解决资金压力设计周期（月）11.12.86051015集团平均标准化标准化项目开发周期（月）99121212.501020莞高尔夫津西青穗城花莞运河东渝新城设计失误率2%1.56%0%1%2%3%集团平均标准化人均设计面积（万平米）1.4712.9051015集团平均标准化提高产品设计质量，解决设计失误提高管理效率，解决人力摊薄2标准化的需求分析4）标准化的优势引言关于标准化222526263435611101321350204060801001201401601994199519961997199819992000200120022003年竣工面积（万平方米）181410955551212120246810121416182019941995199619971998199920002001200220032004进入城市（个）41261016101411918191605101520253035404519941995199619971998199920002001200220032004在建项目（个）成立建筑研究中心成立集团规划设计部成立标准化/技术研发中心成立产业化/产品创新中心2标准化的需求分析1）案例：标准化产生的背景引言关于标准化标准化是技术还是管理？标准化成果如何落实到项目？标准化成果如何更新？对企业做标准化工作一致认同，标准化需要致力于解决共同需求的客观满足；主要集中在标准化的部品层面希望标准化工作解决：产品品质的不确定性、提供部品选择的标准、从客户出发提升产品研究的深度和针对性。数据库选择搭配策划菜单营销菜单设计菜单户型立面风格施工菜单模块化模块之间的搭配国内开发商的需求2标准化的需求分析2）案例：关于标准化的观点引言关于标准化标准化体系的建立第一章标准化工作平台第二章标准化体系的推广与实施第三章标准化与设计管理第四章中冶地产标准化工作建议第五章关于标准化引言第一章标准化体系的建立1从系统的产品分析开始1）设计总结对集团典型设计问题、热点投诉问题进行分析、归纳、总结共性的问题明确规定及要求典型设计问题分析典型设计问题分析道路交通分析：主入口的位置对用地已有道路进行功能定位示意性的表达路网分级体现人行及车行流线核实产品建议书中停车方式及数量的可行性第一章标准化体系的建立标准化方式探索总计16个项目83.4万m2的标准化产品。设计标准化：4个版本58种基本产品户型技术标准化：4类15项技术部品标准化：24类54种部品流程标准化：《流程》、《成果标准》应用规模2模式-11）标准化工作成果第一章标准化体系的建立流程再造2模式-12）管理标准化概念设计规划设计实施方案施工图指导书单体设计技术应用施工图部品设计总图装置的分类3）设计标准化——总图装置[总图装置的分类]入口装置道路装置零星装置其它装置车行路装置车行路附属装置人行装置城市混合入口小区主入口小区次入口组团入口主景观入口2模式-1第一章标准化体系的建立城市混合入口3）设计标准化——总图装置2模式-1第一章标准化体系的建立小区入口3）设计标准化——总图装置2模式-1第一章标准化体系的建立组团入口3）设计标准化——总图装置2模式-1第一章标准化体系的建立庭院入口3）设计标准化——总图装置2模式-1第一章标准化体系的建立道路（减速带）3）设计标准化——总图装置2模式-1第一章标准化体系的建立道路停车3）设计标准化——总图装置2模式-1第一章标准化体系的建立院落停车3）设计标准化——总图装置2模式-1第一章标准化体系的建立分区管理3）设计标准化——总图装置2模式-1第一章标准化体系的建立第一章标准化体系的建立情景花园洋房2模式-13）设计标准化——单体产品创新产品创新————情景花园洋房情景花园洋房•给客户私有室外空间，彻底改变住宅的封闭特性•为邻里提供交往的场所•改变多层住宅形象，提高品质感深圳成都武汉B2-5华中03版天津第一章标准化体系的建立情景花园洋房2模式-13）设计标准化——单体广州南湖情景化高层情花华中版情景花园洋房专利产品成都金色情景化小高层深圳万科城情景化多层情花华南版(万科城)第一章标准化体系的建立产品库2模式-13）设计标准化——单体从2003-2004年，集团共有标准化产品4个版本，58个基本产品户型大连城花中山城市风景天津西青鞍山城花长春上东沈阳四季武汉城花第一章标准化体系的建立产品库产品库2模式-13）设计标准化——单体景观构成绿化道路场所硬质庇护水景照明植物配置公共绿地路面铺地停车位设施构建物设施便民设施照明灯具围墙/栅栏挡土墙亭廊自然水景泳池水景庭院水景车行照明人行照明场地照明健身运动场游乐场休闲广场道路绿化其他绿化坡道/台阶种植容器棚架膜结构装饰水景景观用水景观设计导则2模式-13）设计标准化——景观标准化第一章标准化体系的建立第一章标准化体系的建立完整的部品设计2模式-14）部品标准化设计图纸工艺作法安装说明材料明细施工图设计工厂生产为成本测算提供参考为施工提供指导完整的部品设计第一章标准化体系的建立部品设计与单体设计的关系单体设计独立部品设计订单部品设计提出设计要求反提要求完成设计部品设计流程2模式-14）部品标准化第一章标准化体系的建立单体设计独立部品设计订单部品设计提出设计要求反提要求搜索部品寻找适合载体完成设计部品设计流程2模式-14）部品标准化第一章为什么要推进产品标准化塑钢门窗钢质入户门钢质私家院门木制门（户内门）铝合金单元门阳台栏杆晾衣架女儿墙栏杆花槽栏杆装配式花槽直跑楼梯栏杆直跑楼梯栏杆楼梯间栏杆窗护栏雨蓬成品空调百页及穿孔铝板信奶箱厨卫铝扣板吊顶楼梯间地砖阳台地砖橱柜灯具部品目录完整的部品设计2模式-14）部品标准化第一章标准化体系的建立序号材料或设备名称集团统一采购情况1电梯集团统一采购2发电机3外墙涂料4内墙涂料5洁具6水龙头7彩色混凝土瓦8给水管（PPR管）9PVC管材（排水管、电线管）10智能化（对讲机和门口机）11区域统一采购12钢质入户门13橱柜14铝合金门窗型材15墙地砖16木地板户式中央空调部品战略采购2模式-14）部品标准化第一章标准化体系的建立标准化项目技术应用2模式-15）技术标准化南昌四季花城四期武汉城市花园鞍山城市花园中山四季花城大连城市花园环境保护●人工湿地●●●生态人工湖雨水利用●●中水利用●复合式厨房●●●●●遮阳●●西向隔热渗水路面●●●●佛甲草●●●●新三级钢●●●冷轧钢网●变压止逆阀烟道●●●●●倒置式屋面●●●●太阳能热水系统●设备部品标准化项目技术应用列表类别技术项目建筑单体景观规划设计万科集团绿色建筑研发实践万科城四期、零能耗实验楼、万科中心天津假日风景项目2006詹天佑金奖天津万科东丽湖项目2006双优双节杯特别奖第1名LEED-ND银级（试评估）深圳万科东海岸项目2005詹天佑金奖国际花园社区可持续发展金奖123上海万科朗润园项目2006双优双节杯特别奖第1名LEED-ND银级（试评估）遮阳、复合式厨房、屋面种植、人工湿地等单技术应用建研中心、成果汇编、标准化10余个标准化项目及非标准化项目多技术应用5天津、成都、南京。。。万科集团环境策略技术的探索2000-2002技术的规范2003-2004技术系统化2003-2004万科技术观2003-2004绿色项目实践2002-2005环境策略2004-2005绿色项目示范2005-2009绿色项目规模化2009-64万科集团绿色实践历程2模式-15）技术标准化2007年度起，万科将发布每年度的企业社会责任绿皮书。万科企业社会责任绿皮书2模式-15）技术标准化第一章标准化体系的建立南昌四季花城标准化2模式-16）案例栏杆空调入口3模式-21）标准化工作成果设计标准化：3大类22种基本产品定型部品标准化：6大类部品定型制定标准：交楼标准、设计标准、部品标准成立机构标准化中心工作成果第一章标准化体系的建立4模式-31）标准化工作成果工作成果标准化工作组、全面家居核心小组内装标准化：设计、配套标准，厨卫模块标准化，目前累计施工2400套部品标准化：9大类20种部品材料流程、标准：全装修设计流程成立机构第一章标准化体系的建立5模式-4案例分析案例：沈阳新榆公馆第一章标准化体系的建立标准化体系的建立第一章标准化工作平台第二章标准化体系的推广与实施第三章标准化与设计管理第四章中冶地产标准化工作建议第五章关于标准化引言第二章标准化工作平台1标准化体系框架1）设计标准化第一级功能模块标准模块设计原则标准模块资料模块与产品对应第二级第三级单体组合原则标准单体平面立面意向单体适用条件部品及装修户型标准单体标准模块组合原则标准组合户型户型与产品对应标准化产品库标准化单体图纸设计标准化之产品库第二章1标准化体系框架2）部品标准化结构与墙体工程桩基标准化部品手册部品标准化之标准化部品手册外立面材料精装修部品设备材料室外景观新技术围护墙体内部墙体预制构件门窗外墙涂料外墙砖栏杆马桶地板室内门橱柜管道配电箱对讲电梯路灯道路装置停车装置铺地材料太阳能地源热泵保温材料新风系统。。。。。。。。。。。。。。。。。。标准化工作平台第二章1标准化体系框架2）部品标准化结构与墙体部品设计要求标准化部品图纸材料技术图表关键技术图示施工技术图示标准化部品手册供方评估部品标准化之标准化部品手册外立面材料室内部品设备材料室外景观新技术工程案例采购标准合同总包标准合同标准化工作平台第二章1标准化体系框架3）管理标准化设计管理流程及评审流程与成果标准流程标准化之流程与成果标准设计指导书采购管理流程及评审采购指导书工程验收流程及评审工程指导书标准化工作平台标准化体系框架设计部品管理技术总图装置功能模块+户型+单体+产品库战略采购部品规模应