您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 建筑/环境 > 房地产 > 西安市房地产市场概况调研报告
西安市房地产市场概况调研报告市场部2017.4.21市场供求关系二市场价格分析三市场交易情况四未来发展趋势五宏观环境分析一目录Contents1宏观环境分析1.城市概况2.城市分区3.经济水平4.政策环境5.小结一21.城市概况陕西省省会、西北中心城市地理位置位于黄河流域的关中盆地,是我国地理位置中心,南依秦岭,北临渭河,面积9983平方公里历史地位战略地位古称长安,世界四大古都之一,古丝绸之路起点,我国著名的旅游中心城市1992年8月,西安是国务院批准的计划单列市和内陆开放城市,享受沿海开放城市的优惠政策城市性质32.城市分区11区:新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安、高陵、鄠邑2县:蓝田县、周至县西安包括11区2县42.城市分区城内:保持历史古城风貌,行政功能弱化,人文旅游为主城西:“西咸一体化”结合带,工业区搬迁后区域形象提升高新:经济活跃,代表西安经济未来,市民工作和居住的理想区域长安:西安后花园,打造具国际竞争力的生态文化科技新城城南:曲江为核心文化示范旅游区和文教区。高端项目云集城北:传统的农业区,政府北迁和地铁二号线建设,发展提速城东:传统老城区消费水平低,开发较为落后53.经济水平时间全国西安GDP(亿元)增速(%)GDP(亿元)增速(%)GDP全国排名20125403677.9%4369.3712.2%2920135952447.8%4884.1311.1%2820146439747.3%5474.779.9%2620156890526.9%5810.038.2%2620167441276.7%6257.188.5%27GDP增速高于全国水平GDP增速同步放缓,追求经济平稳发展2016年GDP突破六千亿近五年GDP平均增速为10%GPD全国排名在27名左右,且逐年上升7.90%7.80%7.30%6.90%6.70%12.20%11.10%9.90%8.20%8.50%20122013201420152016GDP增速对比全国GDP增速增速(%)西安GDP增速(%)西安市经济总体排名较低,但经济增长平稳,市场需求旺盛64.政策环境西咸新区:陕西省两会上决定将西咸新区划归西安管理,未来将共建大西安。在此发展格局下,未来西安市的版图将进一步扩围。交通:两会上决定2017年开工建设6条地铁,力争新开工3个项目;在“一带一路”、国家级自由贸易试验区、国家中心城市定位、“大西安”规划等一系列政策推动下,西安市的交通、城建和规划迈入了崭新的快速发展通道。限购:自2017年1月1日起,本市及非本市户籍居民家庭,在本市城六区范围内只能新购一套住房。户籍:2017年3月1日西安落户新政规定:买房落户政策延期,只要2015年7月1日之后购买90平米以上住房,取得房产证,在西安缴纳一年以上社保即可申请购房入户。限售:截至2017年4月14日,全国共有16个省市县镇在调控政策里要求限购又限售。限售是指新购住房需取得产权证满一定年限,方可上市交易或办理转让公证手续。限售仅两三年最多不超过5年,并且还会随房地产形势变化产生变数,但在政策存续期,它打击短期炒房客的效果比房地产税明显。西安全国房地产税法:房产税立法已经列入五年立法规划,但2017年没有关于房地产税立法的安排。2017年1月中央印发文件提及支持各地在房地产税等方面探索创新。不动产统一登记:地方基层政府已经基本设立了专门的不动产统一登记部门。2017年底前,不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。75.小结宏观经济战略地位城市规划政策调控西北地区的门户与核心城市九宫格局,棋盘路网;轴线突出,一城多心刚需性住房增加,投资性住房受限运行良好,平稳增长,经济处于二线城市中下游水平宏观环境分析西安作为西北地区核心,城市规划合理,宏观经济健康运行,政策环境良好。8市场供求关系1.供方市场2.需方市场3.小结二91.供方市场——土地土地出让量532218161542243421187359852828269142132241836391月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015-2016土地出让宗数2015年出让宗数2016年出让宗数26762935038137111795567762623221428085326259137761081671791月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015-2016土地出让面积2015年土地出让面积(万㎡)2016年土地出让面积(万㎡)◆2015年土地出让总面积为1296.48万㎡◆2016年土地出让总面积为1449.98万㎡,同比增长9.94%◆2015年土地出让总宗数为395宗◆2016年土地出让总宗数为360宗,同比下降8.86%101.供方市场——土地7.350.9145.97142.8279.8197.2970.33202.99181.1353.07123.892016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.12016.112016.122017.12017.2近一年西安市土地挂牌量及成交量挂牌量(万m2)成交量(万m2)线性(挂牌量(万m2))线性(成交量(万m2))土地挂牌量月平均挂牌量96万m2,月平均成交量54万m2近一年西安市土地挂牌量及成交量同步平稳上升供大于求111.供方市场——土地近三年西安土地计划供应面积(亩)总面积商服用地工业用地其他住宅用地2014计划供应面积39870762111966726213021占比/19.11%30.01%18.21%32.67%2015计划供应面积39918512614371772112700占比/12.84%36.00%19.34%31.81%2016计划供应面积36014489913060616311892占比/13.60%36.26%17.11%33.02%土地供应量计划供应面积中工业用地和住宅用地占比最多住宅和商业用地供应量逐年减少2016年土地供应量总体减少121.供方市场——商品房商品房库存截至2016年底西安市商品住宅库存量为1071.92万㎡,去化周期为6.8个月西安市商品房去化周期有望继续减少截至2016年底西安商品房库存为2603.6万㎡,去化周期为14个月131.供方市场——商品房楼盘23342429503832364423084111326432152411242017年3月西安市楼盘信息在售待售城内土地资源紧张,楼盘向远郊延伸:高新、曲江、城北、长安等郊区板块升温。141.供方市场——商品房商业存量2015年下半年以来,西安共迎来5个优质购物中心集中入市,合计546,000㎡。至此,西安全市优质商业项目存量超过238万㎡。预计截至2018年,西安还将迎来超过25个项目,接近300万㎡的优质购物中心集中入市。2001年至2016年上半年西安商业供应量与存量变化从区域来看,未来新增供应主要集中在非核心区域,占比87%。151.供方市场——新建商品房写字楼存量截至2017年3月,西安甲级写字楼总存量为154万㎡西安写字楼多集中于城市主轴线。城中、城北、高新区囊括了西安大部分写字楼,仅高新区写字楼存量就达到101万㎡。西安写字楼未来供应量与存量变化(2015-2018)预计2017年西安写字楼市场库存压力将会加大。高新区写字楼空置率短期内将继续攀升,其他区域则多以消化现有库存为主。2017年到2019年西安全市将有16个写字楼项目供应。162.需方市场——消费水平2016年西安市城镇居民人均可支配收入为35630元西安市消费总体属于中西部二线城市中上游水平西安城镇居民人均可支配收入高于陕西省和全国平均水平西安市消费水平总体增长较快西安市消费动力强、购买力高35630359022961039737332142963229661西安成都重庆武汉郑州太原兰州中西部主要城市2016年城镇居民人均可支配收入222442598129982331003610033188356302010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年城镇居民人均可支配收入西安市陕西省全国172.需方市场——消费结构西安市城镇居民恩格尔系数近年维持在32%左右,生活水平富裕。满足基本生活需求的低端产品基本饱和,住房消费、通信及电子产品消费、服务性消费等发展型、享受型消费日益成为居民消费的新热点。201020112012201320142015恩格尔系数(%)31.331.332.532.532.332.7食品烟酒30%居住18%交通通信13%教育文化娱乐13%衣着9%医疗保健8%生活用品及服务7%其他用品和服务3%2015年西安城镇居民八大类消费比重(%)❉恩格尔系数(Engel'sCoefficient):指食品支出总额占个人消费支出总额的比重。恩格尔系数达59%以上为贫困,50-59%为温饱,40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30%为最富裕。西安市城镇居民家庭恩格尔系数消费结构转向发展型、享受型182.需方市场——购房需求调查购房意愿一年以内3%1-3年6%3-5年14%没有计划77%有购房计划的受访者比例❉资料来源:西安市统计局2016年采用随机抽样访问的方式对西安市13个区县进行购房需求调查,访问对象为当地年龄在20岁以上的城乡常住居民,有效样本1005个,形成《2016年西安居民购房需求调查报告》。五年内计划购房的不到三成(23.4%),76.6%的被访者没有购房计划,一定程度上反映出当前西安房地产市场的观望气氛。农民工五年内有购房计划的占20.2%,总体看,农民工购房意愿低于其他市民群体,但受农民工购房落户政策刺激,进城务工人员短期内购房的积极性相对较高。一年以内4%1-3年5%3-5年11%没有计划80%农民工有购房计划的比例整体购房意愿不强,但进城务工人员短期购房积极性相对较高192.需方市场——购房需求调查购房目的90-140平米68%90平米以下23%140平米以上9%购房面积高层38%小高层27%经济适用房27%别墅4%其他4%购房户型◆除了刚性需求和改善性需求外,居民的购房目的正在向多元化方向发展。◆受国家宏观调控政策影响,居民购房用于投资升值的意识正在减弱。◆从计划购房面积来看,选择90到140平米的最多,占67.7%。◆从购房类型看,选择高层的居多,占37.4%。刚需性住房和改善性住房仍是市场主导购房目的呈多元化趋势24.70%21.30%20.00%12.50%7.70%3.00%2.50%2.50%2.50%2.10%1.20%方便上班和上学想拥有一套住房改善居住条件婚房为家人购房方便照顾老人和…解决户口投资升值外地迁入养老其他购房目的202.需方市场——购房需求调查购房关注因素62.60%54.50%50.20%46.80%34.90%30.60%19.00%18.20%15.80%1.30%价格户型居住环境地理位置面积是否学区房楼层楼盘品牌配套设施其他购房考虑的主要因素随着生活水平的提高,除了价格和户型等“硬环境”外,居民对居住环境、地理位置等“软环境”的考虑越来越多,对“是否是学区房”的考虑也比较多。购房关注因素购房者在考虑购房区域时,选择城南的比例最高,为36.2%,选择城东和城北的比例分别为17.0%和16.6%。总体看,城南是西安市民首选的居住地。购房区域选择其他购房的两大主力军是20~39岁的中青年和西安本地居民。计划购房者更倾向于购买“新房”和“现房”。按揭贷款是大多数购房者考虑选择的付款方式。价格户型环境城南城东城北213.小结住宅和商业用地供应量逐年减少;市场供需结构不平衡土地郊区板块楼盘升温;商品房库存降低,去化周期继续减少商品房总体消费水平高、购买力强;消费结构转向发展型、享受型消费购房意愿不强;刚需性和改善性住房是市场主流;城南房源最受欢迎购房意愿供方市场需方市场土地资源丰富,总体消费水平偏高,但房地产市场活力不足。22市场价格分析1.土地价格2.住宅价格3.商业价格4.写字楼价格5.酒店价格
本文标题:西安市房地产市场概况调研报告
链接地址:https://www.777doc.com/doc-4193719 .html