城北市场调研报告

市调结果总汇宏观经济及产业背景调查城北未来发展规划调研城北房地产市场特征城北区域发展及市场走势重点项目点评市调总结1、宏观经济及产业背景调查区域扫描：城北目前除已经形成的建材家居、五金机电、汽车销售等专业性商贸外，还逐步显现出以大型超市、精品购物中心、大型数码广场、影院、餐饮等为主的生活服务类复合型商业形态。渭南印象一季度全市国民经济在上年较快增长的基础上，实现生产总值706.12亿元，同比增长13.7%，高于全国4.0个百分点。经济运行情况：今年是“十二五”的开局之年，面对国际经济环境低迷和国内政策环境紧缩的双重压力，一季度全市整体经济朝着宏观调控的预期方向发展，经济保持平稳较快增长。宏观经济状况固定资产投资状况与财政预算收支2011年一季度，西安市固定资产投资353.32亿元，同比增长29.2%，比上年同期提高2.8个百分点。其中，房地产开发完成投资121.61亿元，同比增长27.9%，比上年同期提高1.1个百分点。2011年一季度，全市地方财政一般预算收入实现87.12亿元，增长44.1%，比上年同期提高8.6个百分点。同时，全市实现地方财政一般预算支出73.98亿元，增长33.0%，比上年同期微降0.4个百分点。财政预算收支固定资产投资居民生活水平与居民消费状况2011年一季度，西安市城镇居民人均可支配收入为6351元，同比增长16.4%，扣除价格因素，实际增长11.1%；农村居民收入在工资性收入增长的同时，农产品价格走高及房屋租金上涨等因素促进农民家庭经营收入和财产性收入增加，一季度，农村居民人均现金收入2335元，同比增长27.4%，扣除价格因素，实际增长21.6%。居民生活水平居民消费状况2011年一季度，全市社会消费品零售总额462.40亿元，增长19.0%，比上年同期提高1.1个百分点，扣除价格因素，世纪增长14.6%，其中，热销商品增长较快，金银珠宝类增长1.0%，家用电器和音像器材增长28.6%，服装鞋帽针纺织品类增长24.7%，体育、娱乐用品类增长23.0%，汽车类增长20.9%，通信器材类增长17.8%西安商品房施工面积：2011年一季度为5895.28万平方米，增长30.4%；商品房竣工面积107.49万平方米，增长33.2%。一季度房地产业状况分析：住房需求的释放在一定程度上受到总体购买力和价格预期判断的影响。基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季交易量大幅增长，西安商品房销售面积：2011年1季度为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。西安商品房新批预售面积：2011年一季度为293.34万平方米，同比上年增长20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。主导产业引领区域发展商用汽车产业：以陕汽集团为龙头，康明斯发动机、汉德车桥、德仕零部件等骨干企业为支撑，形成完备的商用汽车产业链条。电力电子产业：聚集了博世、西门子、ABB、日立、三菱等十余家世界500强投资企业以及西电集团、永济电机、金风科技、泰富西玛、天水华天等60余家龙头企业，形成了电力电子产业集群优势。食品饮料产业：聚集了可口可乐、康师傅、金威啤酒、乐百氏、维维乳业、殷荣饮品、米旗食品等众多国内外知名企业及相关配套企业。新材料产业：以西部金属、西部钛业、天力金属、海镁特镁业等为骨干的新材料产业集群。新兴产业开拓区域经济光伏半导体产业：聚集了BP普瑞、BP佳阳为核心的光伏组件生产企业，以香港祺创、天祺太阳能为核心的光伏应用企业和以碧瑞祥为代表的光伏半导体物流企业。风电设备产业：以金风科技、中钢西重、盾安电气等骨干企业为基础，构建风电设备的整机生产、关键部件制造和零部件配套三级产业链体系，占全省风电设备产能50%以上兵器科技产业：以装备制造、汽车及零部件、光电信息、精密控制、新型材料、精细化工等相关行业为支撑，打造军民融合型产业示范区。服务外包产业：以西安工业设计园和服务外包产业园区为支撑，形成中西部生产性服务外包产业的聚集区、数据与灾备服务基地以及城市知识型服务业新中心。2010年8月—2011年1月城北土地类型成交状况指标2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月土地土地出让面积（万㎡）0.89/5.6910.67/0.47土地成交面积（万㎡）/0.18/4.03//成交土地可建面积（万㎡）/0.95/23.08//土地成交总价（亿元）/0.04/1.88//商品住宅住宅销售面积（万㎡）31.4734.3241.845.347.1332.25住宅销售均价（元/㎡）588956575803576056845798商业用房商业房销售面积（万㎡）1.791.142.601.883.061.98商业房销售均价（元/㎡）184821046515839151761278111903办公用房办公房销售面积（万㎡）0.470.540.801.091.992.16办公房销售均价（元/㎡）572460546310599854706023城北商品房成交面积平稳上涨，在“国八条”等调控政策实施之后有所回落。商业用房成交面积走势平稳，办公用房成交面积则处在持续上升阶段。城北商品房成交均价一直保持在较为稳定的水平线上，商业用房均价有所下降，办公用房均价浮动较大。2010年8月—12月商业成交统计西安市城北成交总量（量：万㎡）42.110.47均价（元/㎡）12671145492010年8月—12月办公成交统计西安市城北成交总量（量：万㎡）35.834.89均价（元/㎡）699459112010年8月—12月住宅成交统计西安市城北成交总量（量：万㎡）658.22200.02均价（元/㎡）65955759从数据可知，去年下半年城北的住宅、商业物业在整个西安市的成交占比分别达到了30%和25%，占有较大的比例。办公类物业占整个西安市办公物业的14%。小结遭遇宏观调控，一季度市场成交激增，表面上看房地产市场成交火热，一旦进入调控周期，必然出现大幅跳水，这是房地产市场成交滞后性的表现。对于开发商来说，一个成功的项目不只是取决于占有和使用资源的多少，更在于他们识别、创造、有效整合和利用资源的能力，从而避免风险。2、城北未来发展规划调研根据西安市2004-2020年的用地规划，城北总规划面积160平方公里左右，2009年住房开发计划使其成为仅次于城南之外全市第二大开发集中区域。未来以经济开发区发展为主将城北打造成为多功能综合性产业区。今年4月份有10个项目开工建设。1至4月，共有29个项目开工建设，其中工业项目17个，基础设施项目10个，综合类项目2个。截至4月底，开发区共有在建项目124个，其中工业项目48个，基础设施项目23个，综合类项目53个。在各大商圈，政府还将规划建设居民住宅、公寓、写字楼、酒店以及以休闲、娱乐为主的主题步行街等。区域整体规划近期建设规划龙首商圈启动二府庄区域改造、龙首商场升级改造、炕底寨村城改安置楼商铺建设等，太华路商圈启动渭滨街、联合村城改安置楼商铺建设等，辛家庙商圈启动辛家庙村、刘北村、刘南村等城改安置楼商铺建设。城中村整体规划整个遗址区保护改造规划面积为19.16平方公里,跨未央、新城和莲湖三个行政区。该板块依托“大明宫国家遗址区”集文化、旅游、商贸、居住、休闲服务为一体的定位，将建设成可比翼曲江的高品质住宅区，并将形成“南有曲江，北有大明宫”的楼市格局。大明宫区域发展规划经开区发展规划已初步发展成为一个外向型的现代工业园区和城市新区；由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积71平方公里；泾渭新城将作为大西安泾渭板块的重要组成，将发展成为关中天水经济区地理区位最优越的经济区域。中央商务区将建成西安国际化大都市新中心，成为大西安都市圈的运营中枢；重点发展金融保险、商务中介、信息咨询、文化休闲、服务外包等现代服务业，打造与国际接轨的行政商务办公区和总部经济聚集地。西安火车北站商圈拥有交通便捷甚至是交通枢纽的优势，由交通枢纽转变为经济枢纽还是大有可为的。随着西安地铁2号线今年9月直通北客站，铁路和轨道交通的界限日渐模糊，将使其成为居民日常出行的重要方式。同时，西安作为重点旅游城市，火车站客流量及其构成也正在悄悄发生变化，客流中，居民和旅游者数量大幅增加，低层次乘客所占的比重逐步下降，这也将导致车站对其周边地区的经济作用发生显著变化。北客站辐射区房价或将形成新一轮的走高。北客站区域未来发展趋势2011年西安普通商品住房项目供应类别划分商品房经济适用房廉租房城中村改造棚户区改造安置总计计划开工面积（万㎡）84520251804912812011年住房工作计划区域布局划分城南高新城北城东浐灞城西长安阎良临潼建设面积（万㎡）21111326452110427132372011年西安住宅建设区域布局划分（不包括廉租住房建设项目、单位职工住宅建设项目和城中村、棚户区改造项目）2011年住房工作计划结合数据图表可以看出，今年城北的城市建设面积是众城区之首，为264万平方米，占到了整个西安建设的27%，超过了城南的23%。另外，城北建设的重点放在了经开区，占城北区域的41%。2011年住房工作计划小结城北整体发展的崛起和各种市政规划建设的进行，说明西安房地产发展的总趋向正不断北移。目前的北城，在注重自然环境建设的同时，人文环境也有了很大改善，为房地产的发展奠定了良好的基础。四通八达的交通路网，未央大道两边林立的金融机构、餐饮、休闲场所以及现代化的写字楼，使北城更具现代城市的气息。北客站和地铁二号线的运行将加快城北建设的步伐。3、城北房地产市场特征按照目前的划分城北房产市场由经开、未央、大明宫三大板块组成。经济技术开发区板块：现代化新区经开区的规划布局、基础设施在市政府大力发展城北的前提下不断完善，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的现代化新区。区域房地产开发表现活跃，汇集了经发地产、海荣地产、金源地产等知名本土企业，也吸引了绿地集团、首创置业、汇通国基、保亿地产等国内知名房企。三大板块房地产特征：大明宫板块：人文环境重组大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。在城市设计上以大明宫遗址公园为核心，唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩多功能城市格局。由于配套规模改变，人文环境重组，楼盘价格有所提升，使得区域目前价格参差不齐，甚至有的楼盘已在透支该区域的价值。未央板块：发展城中村改建未央板块是城北早期发展的雏形，但由于区域城中村繁多，城市发展重心向北偏移，以至于该区域在城北的影响力逐渐缩小，近几年，区域内开发的项目多以城中村改造为主。4、城北区域发展及房地产市场走势区域发展西安经开区正在成为中西部承接国际产业转移，尤其是制造业转移的重点目标区域。这样一来未来的城北将担当着核心角色，这些有利因素是城北房地产发展的“发动机”，加上已经建设的地铁二号线，无疑将对城北房价的整体提升产生助推作用。与太原、兰州、郑州、成都、石家庄等城市形成一日经济圈区域优势130亩的文景公园，张家堡广场“都市森林公园”，西安城市运动公园的开放，提升了城北的休闲环境；位于凤城五路的西安中学和陕西师范大学国际中学、小学、幼儿园、落户北二环，提升文化教育的发展；区域以城市南北中轴线未央大道为脉络，形成政务中心，城运公园和商务中心区，成为现代化大西安未来发展的核心区域之一；随着纵贯“经开区”的西安地