城镇土地分等定级

城镇土地分等定级中国地质大学（北京）主讲人：主讲人：付梅臣TEL:62398566TEL:[phone]EE--mail:mail:[e-mail]/[e-mail]/163.com2010-3-17内容•一、概述•二、城镇土地分等•三、城镇土地定级•四、北京市土地定级2010-3-17一、概述•城镇土地分等定级体系•土地等：反映城镇之间土地质量的地域差异•土地级：反映城镇内部土地质量的差异•城镇土地分等定级原则•综合分析原则•主导因素原则•地域分异原则•土地收益差异原则•定量与定性分析结合原则2010-3-17一、概述（续）•城镇土地分等定级与土地估价的关系•土地分等定级：是对土地使用价值的评定•土地估价：是评定土地使用价值在市场上反映出的价格2010-3-17二、城镇土地分等•城镇土地分等的技术程序•建立影响城镇间土地等的因素因子体系•确定各因素因子的相应权重•分析因素因子的的影响方式，建立评价标准•对各城镇因素因子的评价指标进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等•验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案•编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编2010-3-17二、城镇土地分等（续）•城镇土地分等因素选择•城镇区位因素：交通区位、城镇对外辐射能力•城镇集聚规模因素：人口规模、人口密度、非农产业规模、工业经济规模•城镇基础设施因素：道路、供水、供气、排水•投入产出：非农产业产出效果、商业活动强度、劳动力投入强度、固定资产投资强度•区域经济发展水平：GDP、财政、投资、商业活动、外贸•区域综合服务能力：科技水平、金融、邮电服务能力•区域土地供应潜力：农业人口人均耕地、人口密度2010-3-17二、城镇土地分等（续）•城镇土地分等因素因子选择原则•指标值变化对城镇土地质量有显著影响，能反映质量高低•指标值有较大的变化范围•对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等差异•指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响•指标易通过统计资料获取或易量化处理2010-3-17二、城镇土地分等（续）•城镇土地分等因素选择方法•必须选择有关必选因素因子•特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法、主成分分析方法2010-3-17二、城镇土地分等（续）•城镇土地分等方法•因子分值计算：•采用位序标准化（Yij=100×Xij/n）或极值标准化（Yij=100×α（j）×（Xij-Xj）/（Xmax-Xmin））计算分值•分值在0—100之间•与显著区间对应•除区域农业人口人均耕地呈负相关外，其余为正相关•采用多因素综合法计算综合分值•采用数轴法、总份频率曲线法划分土地等2010-3-17三、城镇土地定级•城镇土地定级的技术程序•建立城镇土地定级的因素体系•确定各因素的权重值•计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表•划分城镇土地定级单元•计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级•进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整•编制城镇土地定级成果图件、报告和基础资料汇编2010-3-17三、城镇土地定级（续）•城镇土地定级因素选择•综合定级：繁华程度、交通条件、基本设施、环境条件、其他•商业定级：繁华程度、交通条件、基本设施、人口状况、其他•住宅定级：基本设施、交通条件、环境条件、繁华程度、人口状况、其他•工业定级：交通条件、基本设施、环境条件、产业集聚效益、其他•城镇土地定级因素选择•方法同分等2010-3-17三、城镇土地定级（续）•城镇土地定级因素因素对土地质量影响方式及类型•点、线状因素（与设施规模和距离有关）：一是这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积小，在空间分布上聚集现象明显，相对于城镇整体而言多为点状、线状形态分布；二是这些因素不仅对其自身客体所在位置上的土地有影响，而且还通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系，对其周围地块乃至整个城镇土地产生不同影响。•面状因素（仅与因素指标值有关）：一是它所依附的客体在城镇中分布面积较大；二是这类因素仅对其自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。2010-3-17三、城镇土地定级（续）•面状土地因素分值计算方法•先对各因素资料进行整理，按因素与土地质量相关性的特点，计算出各地域或土地单元的因素指标值，对超出显著区间的各土地因素指标值，按显著区间内的最高值或最低值处理；•然后，用数学模型求出各土地因素指标的作用分值。•一般常用模型为：ƒi＝100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)2010-3-17三、城镇土地定级（续）•点、线状土地因素分值计算方法•先在各因素内按规模或类型求出各点线设施的相对作用分，最大值为100，•然后根据因素类型或规模，计算其作用或平均影响范围，并划分若干相对距离区间；•最后根据因素的影响随距离衰减具有不同规律的特点，选取不同的数学模型，计算各相对距离上的因素作用分。2010-3-17三、城镇土地定级（续）•商服繁华程度因素量化•商服中心等级：市级、区级、小区级、街区级•商服中心划分依据：按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其他经济指标的高低衡量；利用对商服中心的已有划分成果，并加以适当修正、调整确定•商服中心规模指数：•商服中心内各级功能分的分割：•商服中心各级功能的服务半径和相对距离：•商服功能影响作用分衰减公式：•综合/商业住宅/工业MMKMKXXImax100÷×=lMiMiIIf−=MMIfminmin=rMiMijfe−=1）（()rfeMiMij−×=12010-3-17三、城镇土地定级（续）•商服繁华影响度作用分值•商服繁华影响度作用分反映空间各点受不同等级商服共同作用情况。各空间点的商服繁华程度最终影响分值是由各级商服功能的衰减分值叠加得到的。当空间某点受到两个或两个以上同级商服中心影响时，作用分值取最大值；当同时存在多级商服中心影响时，各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和。∑==niMijMjee12010-3-17三、城镇土地定级（续）•道路通达度因素量化•道路类型：主干道、次干道、支路•道路性质：综合、生活、交通•道路类型划分•道路的作用指数和功能、影响距离及相对距离计算•道路通达度作用分衰减公式•综合、商业：指数型•住宅、工业：直线型2010-3-17三、城镇土地定级（续）•公交便捷度因素量化•公交站流量计算•公交站点功能分的确定•公交站点服务半径和相对距离计算•公交便捷度作用分衰减公式：直线型2010-3-17三、城镇土地定级（续）•对外交通便捷度因素量化•对外交通设施类型、数目的选定•对外交通设施的作用指数和功能、影响距离及相对距离计算•对外交通便捷度作用分衰减公式•商业、工业：指数型•综合、住宅：直线型2010-3-17三、城镇土地定级（续）•基础设施完善度因素量化•基础设施完善度指标确定：设施类型、设施系数、保证率•基础设施作用指数和作用分计算2010-3-17三、城镇土地定级（续）•公用设施完备度因素量化•公用设施类型和数目确定•公用设施作用指数和作用分计算•公用设施服务半径和相对距离计算•公用设施作用分衰减公式：直线型2010-3-17三、城镇土地定级（续）•环境质量优劣度因素量化•绿地覆盖度因素量化•自然条件优劣度因素量化•人口密度因素量化•产业集聚影响度因素量化•城镇规划因素量化2010-3-17三、城镇土地定级（续）•定级单元划分方法•主导因素判定法•叠置法•网格法•动态网格法•其他2010-3-17三、城镇土地定级（续）•单元总分值计算•（因素指标）作用分：指在同一因素内，由于因素指标值高低、规模、功能、作用等不同而计算获得的或赋予的值，它反映因素内各指标的优劣。如在繁华影响度这一因素中，因商服中心规模和土地单元与中心的距离不同将具有不同的作用分值；•（因素）分值：指同一因素由不同规模、功能、作用的各种作用分值叠加、修订后获得的值，反映某块土地上某一因素的优劣，分值总是和具体的地块联系在一起的。如各级商服中心的作用分值在某块土地上叠加后得到该地块商服繁华影响度分值；•（土地）总分：指各个定级因素的加权分值之和。反映土地质量的优劣。如某地块商服繁华影响度的分值，道路通达度的分值，基本生活设施的分值等加权取和后，即得到该地块总分。2010-3-17三、城镇土地定级（续）•土地级别划分根据单元总分值的大小，采用总分数轴确定法（或总分频率曲线法、总分剖面图法）对土地级别初步划分。然后采用土地级差收益测算或市场交易价格进行验证，结合当地产业政策确定土地级别。2010-3-17四、北京市土地定级2010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-172010-3-17