物业服务企业法律风险防范1

物业服务企业法律风险防范主讲人：何林青一、什么是法律风险？•法律风险：企业面临可能不利法律后果。•包括：•民事责任•行政责任•刑事责任二、三种法律责任关系图•刑事责任•民事责任•行政责任三、企业风险关系图企业风险战略风险财务风险运营风险市场风险灾害风险法律风险四、法律风险的特点•与其他企业风险相比：•1、最终性•2、难免性•3、致命性•无论是什么风险，诸如战略风险、财务风险、运营风险和市场风险等等，最终都将转化为法律风险。五、物业公司面对的主要法律主体•1、业主•2、物业使用人•3、业主大会•4、业主委员会•5、社区、街道•6、物业政府主管部门•7、城管、消防、交警•8、协作单位•9、员工六、物业服务主要法律文件•物业（前期）服务合同：•管理（临时）规约：•业主大会议事规则：•业主大会决议•业主委员会决定七、主要物业服务纠纷类型•1、物业费纠纷•2、管理责任纠纷•3、管理权纠纷•4、劳动争议纠纷八、物业费纠纷的特点•金额小•户数多•成本高•影响大九、业主身份无法确认的法律风险•案例：某楼盘交付后长期大面积空置，物业公司一时却无法向法院起诉。•原因：由于业主身份资料和物业资料不全。•分析：无法明确被告、无法确定房屋面积。•对策：前期物业服务合同约定开发商必须提供业主身份证明、房屋买卖合同、房屋交接书、测绘报告、通讯地址联系电话；或接盘时要求上家提供。十、物业使用人免于交纳物业费的法律风险•案例：业主方某将位于某大厦一套办公楼租赁给A公司办公使用。后因物业费一直拖欠，物业公司将方某和A公司一并告上法庭，结果法院只判决方某支付物业费，而免除A公司交纳物业费的责任。•原因：租赁合同明确约定物业费由业主方某交纳。•分析：法律只规定业主应对物业费承担连带责任，却没有规定物业实际使用人是否需要对物业费承担连带责任•对策：与物业使用人另行签订物业合同，或要求其单方承诺.十一、水电公摊计算公式的法律风险•案例：城西某高层楼盘业主徐某只愿意缴纳物业管理费，却电梯电费公摊不合理拒绝缴纳公摊电费。•原因：分摊计算公式未经确认。•分析：分摊电梯电费是业主义务，但如何分摊目前尚无合理规范。•对策：物业服务合同约定、业委会业主大会确定、前期物业在交房时确认。十二、未留下催交费用记录的法律风险•案例：某楼盘业主长期拖欠物业管理费长达5年，物业公司起诉该业主，但法院只支持了最后两年的物业管理费。•原因：该业主主张超过诉讼时效。•分析：诉讼时效一般两年，催缴可以中断，重新起算，但必须要有催缴主张的证据。•对策：缴费通知单要求有签收回执；催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单；原则欠费超过两年的起诉。十三、物业公司管理责任的法律风险•安全保障义务：•小区车辆丢失或损坏•因公共设施受到伤害•电梯事故责任•小区水灾、火灾、物业坍塌事故•保安责任•核心：管理服务是否存在瑕疵，是否符合标准。十四、公共设施的法律风险•案例：王某夜间在某小区道路行走掉入窨井中骨折，起诉物业公司要求赔偿损失2万元，后经法院判决物业公司赔偿王某医疗费、误工费约1.5元。•原因：小区道路窨井盖被盗，物业公司疏于管理，没有及时发现并警示。•分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任。•对策：加强小区公共设施设备管理，类似电梯事故、火灾、水灾事故的应急响应十五、第三人侵权的法律风险•案例：某高档别墅小区一女业主被偷偷潜入的犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔偿。女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决物业公司赔偿20万元。•原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。•分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任，对第三人侵权承担补充责任。•对策：加强小区公共设施设备管理，安全巡逻，安全提示。十六、员工职务侵权的法律风险•案例：某小区业主被保安打伤住院，起诉物业公司要求赔偿损失，后经法院调解赔偿5000元。•原因：保安与业主因车辆停放发生争执。•分析：雇佣关系、雇佣活动、雇主责任•对策：加强员工守法意识教育，依法合理处理与个别业主的纠纷。十七、消防责任的法律风险•案例：某高层楼盘因业主不慎起火，消防队来后发现消火栓没水，耽误灭火，导致室内财产全损50万，该业主起诉物业公司，法院判物业公司赔偿10万元。•原因：物业公司消防设施维护失职。•分析：保障消防设施正常是物业公司合同义务和法律责任。•对策：按规范维护，监测。十八、出具有服务中心印章文件的法律风险•案例：某小区某业主家中被盗，报警，未果，后起诉物业公司赔偿经济损失5万元；结果物业公司不得不和解赔偿3万元。•原因：该业主谎称报案需要，服务中心曾向该业主出具确认被盗物品及价值和当值岗亭值班漏查责任的书面文件。•分析：有责任、有过错；有损失、有确认。•对策：服务中心慎用印章或对外出具书面资料。十九、物业公司常见劳动争议法律风险•1、未签劳动合同的法律风险•2、加班工、年休假工资资纠纷•3、违法解除劳动合同纠纷•4、社会保险纠纷；二十、未签劳动合同的法律风险•案例：某物业公司的一名年薪3万的管理员的合同与2009年12月31日到期，但公司到2010年2月1日才通知不续聘。该员工申请劳动仲裁，以违法解除劳动合同为由要求公司支付相当于双倍补偿金的赔偿金6万元。后调解支付了4.8万元。•原因：该员工连续工作满十年；•分析：合同期满未签书面合同，连续工作满十年，自动变为无固定期限合同。•对策：提前通知；要不继续续聘一年。二十一、加班工资的法律风险•案例：某物业公司工作两年的一名保安突然提出解除劳动合同，并申请仲裁要求支付高达2万元的加班工资。后物业公司不得不妥协支付了1万元的加班工资。•原因：该保安提供了两年来完整的考勤表；清楚记录：每周只能休息一天，每天值班12小时。•分析：考勤表制作不规范、保管不善、工资表结构不合理；•对策：加强考勤管理；调整工资表构成；月清月结；巧用年终春节红包，综合工时制申请。二十二、提前解除劳动合同的法律风险•案例：某物业公司以多次离岗、不接值班电话等严重违反劳动纪律为由开除某工程值班员。该员工不服申请仲裁，反以单位违反解除劳动合同为由要求支付赔偿金3万元。后物业公司调解支付2万元。•原因：物业公司无法提供确凿证据证明；•分析：谁主张、谁举证，用人单位承担举证责任。•对策：积极主动收集证据；以退为进：如当事人的情况说明（检讨书、谈话笔录、录音等。二十三、未缴社会保险的法律风险•案例：某物业公司因一名年龄45的保安晚上值班不幸意外猝死，经过善后赔偿40万。•原因：该员工没有购买社保，工伤赔偿只能单位出。•分析：在工作岗位上意外猝死，属于工伤。•对策：尽最大可能够买社保；二十四、管理权纠纷•1、楼盘项目物业管理权承接、退出纠纷•2、违反管理规约、妨碍物业管理秩序纠纷•3、公共收入开支纠纷二十五、业主方面合同任意解除权的法律风险•案例：某小区业委会与某物业公司签订为期三年的物业服务合同，可一年后小区通过业委会突然提前解除合同，并与另外一家物业公司签订了物业服务合同，物业公司主张继续履行合同，被法院驳回。•原因：由于小区大部分业主对该物业公司不满意，小区业主召开业主大会已成作出的上述决定。•分析：业主大会享有任意解除权条件是业主大会法定程序通过决定，业委会正式提出，物业公司可向业委会主张违约赔偿责任。物业公司不享有任意解除权•对策：在物业服务合同中对业委会单方面无故解除合同约定一定数额的违约金。二十六、物业公司不当退出的法律风险•合同到期：•合同解除：业主方面主动提出；物业公司主动提出。•提前告知义务：•合理期限准备：•移交义务：资料、物业、公共开支。•签订《物业移交三方协议》•案例：某前期物业退出纠纷二十七、业主不当行为处理的法律风险•主要有：•1、违反专有部分使用规则；•2、违反共有部分使用规则；•3、违反管理规约；•4、其他妨碍物业管理秩序的行为。•办法：劝阻、制止、通报、提请执法部门、诉讼。•诉讼主体：利害关系业主、业委会、物业公司。•案例：下挖地基案二十八、公共收支纠纷法律风险•公共收入的归属•公共开支的范围•公开透明公示•结余的保管•管理模式：1、委托物业公司管理，单独列帐；2、业委会自主管理，适当补贴物业公司；3、公共收入开支物业公司包干。案例：某前期物业公共收支纠纷二十九、表决权数计算法律风险•两类表决事项：过半数；过三分之二；•计算原则：面积+人数，缺一不可；面积过但人数不过为不过；人数过但面积不过为不过；•业主人数计算：开发商算一人、一室多人算一人，多室一人算一人。•未参与表决的业主处理：其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定•案例：某小区业委会起诉表决案三十、业主知情权保障法律风险•知情方式：公布、公示；查阅；•知情内容：维修资金、管理规约、议事规则、业主大会或业委会决定及记录、物业服务合同、公共收支、车库车位使用、公共物业处分等。•业主知情权纠纷：请求法院司法救济。•核心提示：保留公布、公示的证据三十一、业主大会业委会决定可撤销的法律风险•撤销理由：程序不符、内容违法；•程序不符：通知、公告不符合；表决不符。•内容违法：违反禁止性法律法规；侵权（房屋安全、强制标准）。•主体：业主。•时效：一年；除斥期间，不能中止、中断，知道应当知道；公布之日。•案例：某大厦业委会决定撤销案。三十二、法律风险管理理念1、法律风险不仅需要防范，更需要管理；2、用管理的思维防范法律风险，用法律的工具弥补管理漏洞；3、管理法律风险，创造财富价值！三十三、管理不善是“真凶”70%的法律纠纷直接原因是管理不善；30%法律纠纷直接原因是法律原因，但归根结底还是管理不善。三十四、解决法律风险的根本之道————体系化管理•诉讼解决——救火式•诉前解决——弥补式•项目顾问——打点式•常年顾问——被动式•管理律师——体系化三十五、法规政策依据•1、《物权法》2007年10月1日•2、《物业管理条例》2007年10月1日修订生效；•3、《最高人民法院关于审理建筑物区分有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》09.10.1•4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》09.10.1•5、《业主大会和业主委员会指导规则》10.1.1•6、省、市物业管理条例、项目退管办法、收费管理实施办法、招投标办法等谢谢大家！