2015.3.15霸州帝中海项目定位报告

2015年3月霸州帝中海项目定位报告Contents目录PART1自我审视PART2路径选择PART3市场探究及项目定位PART4经济测算PART1自我审视城市概况本体分析京津冀一体化——都市圈，核心作用的发挥北京新机场建设——带动居住需求北京第二机场规划固安空港北区空港西区空港南区北京新机场霸州区域背景：受益于京津冀一体化，大北京规划和南城新机场建设，将带动区域经济、交通属性全面升级。城市概况区位：位于京、津、保三角地带中心，北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里。发展前景广阔。霸州市幅员面积784平方公里，辖7镇（霸州镇、胜芳镇、信安镇、煎茶铺镇、南孟镇、堂二里镇、扬芬港镇）、5乡（岔河集乡、康仙庄乡、东杨庄乡、东段乡、王庄子乡）、一区（省级经济技术开发区）和两个办事处（城区办事处、辛章办事处），383个行政村（街），总人口60余万。城市概况交通：京九铁路、津霸联络线、保津高速及106、112国道贯境而过，在市区形成“四横四纵”、“双黄金十字交叉”的交通枢纽。交通网络便捷。驱车行驶保津高速公路从霸州至首都机场仅需1个多小时，至天津机场仅需50分钟；廊沧高速的开通，将会进一步缩短与京津的距离。城市概况城市定位：品质霸州，国际化品质生活之城，把霸州打造成宜居、宜业、宜游的商务文化名城。十二五规划形成两个市区发展结构，共同促进经济结构转型：围绕城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，大力促进经济结构转型，形成2个市区、5个中心镇、10个中心社区、50个农村社区的城镇格局。十二五期间提高城镇化水平：城镇化率从50%提升到60%。西市区东市区未来规划：东西部两个经济模块，共同带动城市综合发展。西部区域以行政和居住为核心，发展旅游度假文化休闲；东部区域打造环京津特色产业带的重要节点及东部的经济核心。以胜芳镇和金属玻璃家具产业园组团统一规划建设。城市概况GDP：经济平稳增长，近几年人均GDP远超河北省及廊坊市水平；房地产市场处于平稳增长阶段。对照《世界发展银行》人均GDP与房地产发展的总量衡量标准800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元高速增长平稳增长衰退增长09年以来霸州市GDP总量及人均GDP总量的增长进入平缓发展阶段。2013年河北省人均GDP为38651.39元，排名在河北省前三名（唐山、石家庄、廊坊）的廊坊市人均GDP为7384.03美元，霸州市2013年人均GDP远超河北省和廊坊市；城市概况霸州的经济结构以民营经济为主，主要以金属延压、钢木家具、塑料加工、机械加工、林木加工、食品加工、线缆制造、乐器制造等八大优势产业为支撑；现在民营企业29000多家，民营经济为霸州创造了85.3%的财税收入和85%的农民收入，提供了86.7%的项目投资和86.2%的非农就业岗位，已成为霸州经济结构的支柱与脊梁。全市工业总产值突破千亿大关，规模以上工业企业总数达到199家，新增23家，排名廊坊第一。出口总额完成8亿美元，位列省扩权县第一。经济结构：第二产业占比最高，金属延压、钢木家具等八大产业形成了功能完善的工业体系，全市工业总产值排名廊坊第一；经济结构以民营经济为主，29000多家民营经济是霸州经济结构的支柱。城市概况对照《世界发展银行》人均收入与人类需求的关系人均可支配收入0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元人们的需求阶段生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主居民收入：城镇居民收入和社会消费品零售总额稳步增长。人均收入在廊坊所有县市中排名第二。2013年，河北省城镇居民人均可支配收入22580元，增长9.9%。霸州人均收入远超河北平均水平；《2013年大陆主要城市城镇居民人均可支配收入排名》出炉。廊坊以人均26985元位居第67名，居河北首位。城市概况固定资产投资：2010年之后，霸州市固定资产投资稳步提升，为房地产预留了很大的发展空间。城市概况自然资源：丰富的石油、天然气和地热资源为霸州市带来可观的经济收益的同时，地热资源也为打造低密养生住宅产品提供了优渥的条件。城市概况霸州市未来房地产发展潜力巨大，西北开发区将成为未来承载北京客户的最前沿。小结G112地块方位：霸州市西北部，开发区板块核心略偏北地段，方位价值充足。向东距106国道2.4公里；向东南距霸州站3公里，距商业区5公里；向南距112国道3.8公里。G106距霸州站3KM距商业区5KM2.4KM3.8KM本体位置及交通：地块四面环路，且与两条城市主干道益津路和裕华西道距离很近，有两条公交线路可直达市中心。地块通达性较好。位于黄河道以南、富民道以北、燕山路以东、泰山路以西；向东、向南距离城市东西和南北两条主干道益津路和裕华西道分别为2.4公里和1.8公里，沿此两条主干道可直达市中心；地块0.5公里之内有2路车和4路车两条公交车线路可直达市中心。泰山路燕山路黄河道富民道（海河道）益津路（106国道）裕华西道300亩本体泰山路燕山路黄河道富民道（海河道）技术指标：地块规整无高差，可进入性较好，内部无干扰因素。体量中等。1.3-1.5容积率较难保证物业类型的纯粹性。商业地块是操作难点。地块内部地块内部地块名称用地性质面积（公顷）容积率建筑密度绿地率地块一R2(居住用地）17.34居住用地：1.3-1.5≦25%≧40%地块二B1(商业用地）2.67商业用地：1.3-2.5≦40%≧40%注：由于暂无用地指标，上述指标为根据附近地块指标预估。260亩70年产权+40亩商业产权本体商业地块泰山路280亩燕山路黄河道富民道（海河道）地块南侧为塞纳温泉庄园和孔雀城两个竞品项目；地块北侧，西侧和东南侧是大片空置土地。地块内部海润俱乐部孔雀城塞纳温泉庄园八方达培训中心预留地预留地四季御泉湾戏曲大观园预留地本体周边环境：凭借资源优势，成为霸州新兴成规模的低密居住组团，未来规划为商务休闲、高品质综合功能区。学校森林公园温泉酒店戏曲大观园展览馆、俱乐部临近一中、三中等三所中学，商务中心小学等两所小学。临近约6家温泉会馆；临近森林公园；临近海润俱乐部等三所娱乐场所；临近戏曲大观园。缺乏大型商超、银行、医院、便利店等基本生活配套设施。周边配套：周边休闲、旅游、文化资源丰富，是本市重点学区，居住品质高端，但商超、银行、医院等生活配套匮乏。本体地块属性：关注度较高板块内/交通便捷/有规划利好及资源优势的/中等体量低容积率的纯居住项目地块属性自然资源交通条件配套条件内部干扰因素区位•关注指数较高/未来规划为商业休闲、高品质综合功能区•休闲、旅游、人文资源丰富；本市著名学区。•生活配套匮乏•四面环道、临城市主干道裕华西路和益津路•商业地块是操作难点项目本体质素较高，但1.3-1.5容积率及大体量商业对项目物业选择及产品排布影响较大PART2路径选择产品形式层数小区容积率独栋3层以内≤0.3双拼3层以内0.4~0.5联排3层以内0.6~0.8叠拼3~4层0.8~1.0花园洋房4~5层1.0~1.2多层6~7层1.2~1.6小高层18~11层1.6~2.2小高层212~18层2.2~2.8高层19~33层2.8~4.5技术指标条件容积率1.3-1.5，物业类型选择是关键！1.3-1.5之间物业组合形式1.低层（独栋、双拼、联排）＋多层（叠拼&洋房）2.纯多层（叠拼、洋房）各物业类型容积率贡献一览表路径选择低层+多层物业类型别墅贡献最大化多层价值最大化别墅价值最大化技术指标条件容积率1.3-1.5，物业类型选择是关键！1.3-1.5之间物业组合形式1.低层（独栋、双拼、联排）＋多层（叠拼&洋房）2.纯多层（叠拼、洋房）本体1.未来规划利好区域！2.具备打造低密度的条件！市场1.纯多层价值实现有难度！2.纯多层容积率浪费！3.纯多层竞争范围扩大，洋房面临市区城市豪宅竞争！对位低层＋多层物业类型本项目选择：确定物业类型之下产品形式的选择····路径选择低层+多层物业类型PART3市场探究及项目定位一级市场概况二级市场概况别墅市场热销项目项目定位商业地块建议霸州市2013年至今成交住宅用地排序地块位置用地性质容积率占地面积（㎡）规划建面（㎡）推出楼面价（元/㎡）每亩价（万/亩）竞得方1辛章办北柳村住宅1.3-1.885911546349359廊坊奥诚房地产2辛章办北柳村住宅1.3-1.885911546349359廊坊奥诚房地产3辛章办辛五村住宅1.3-1.866671200050861霸州市金地房地产4扬芬港镇张家堡村住宅1.3-2133332666646562廊坊市东赫房地产5堂二里镇九街、十街住宅1.3-2248674973447864霸州市天地房地产6温泉东道以南、东环以西住宅1-2.27000015400050073河北前钢房地产7温泉东道以南、东环以西住宅1-2.27000015400050073河北前钢房地产8岔河集乡临南村住宅1.3-1.5574198612983684霸州孔雀城房地产9岔河集乡临南村住宅1.3-1.5610889163283584霸州孔雀城房地产10岔河集乡临南村住宅1.3-1.5602779041683584霸州孔雀城房地产11温泉东道以南、东环以西住宅1-2.27000015400057584河北前钢房地产12南孟镇南孟村住宅1.3-1.86666611999971386荣盛房地产13温泉东道以南、东环以西住宅1-2.25346111761459187河北前钢房地产14南孟镇南孟村住宅1.3-1.8434497820873788荣盛房地产15南孟镇南孟村住宅1.3-1.8535819644573688荣盛房地产16开发区临南村、岔河集乡人民政府住宅1.3-1.5640009600090791霸州孔雀城房地产17开发区泰山路西侧、淮河道北侧住宅1.3-1.5339075086092092霸州孔雀城房地产18开发区临南村泰山路西侧、淮河道北侧住宅1.3-1.5393665904991992霸州孔雀城房地产19开发区临北村住宅1.3-1.591781376791792海润房地产20开发区临北村住宅1.3-1.5157362360491792海润房地产霸州市2013年至今成交住宅用地一级市场霸州市2013年至今成交住宅用地排序地块位置用地性质容积率占地面积（㎡）规划建面（㎡）推出楼面价（元/㎡）每亩价（万/亩）竞得方21胜芳镇前进街住宅1.3-2.552505131263603101丽华房地产22城区办大魏营村住宅1.3-2.062222124444784105廊坊市凯程房地产23城区办大魏营村、范家坊村住宅1.3-2.054021108042785105河北前钢房地产24胜芳镇芳津道北侧住宅1.3-2.5443411085677113武平房地产25霸州镇维民房村住宅1.3-2.5857321432686114廊坊铭圳房地产26建设东道南侧、牤牛河西侧住宅1.3-2.516934233685114河北艺杰房地产27建设东道南侧、牤牛河西侧住宅1.3-2.514834608688115河北艺杰房地产28开发区大何庄村住宅1.3-21360227204868116盛达房地产29霸州镇南关村住宅1.3-2.242279299795117政华房地产30开发区大何庄村住宅1.3-2.5411410285701117宏泰房地产31胜芳镇建华街住宅1.3-2.51082327057707118鑫利房地产32开发区付庄村住宅1.3-2.53710292755738123天成房地产33益众南道北侧、类风湿医院西侧住宅1.3-2.53320183003740123鸿远房地产34开发区付庄村住宅1.3-2.51828945722738123天成房地产35胜芳镇巨华街住宅1.3-2.8776821750665124鼎鑫房地产36开发区大何庄村住宅1.3-2.62621068146750130廊坊兴集房地产37开发区大何庄