房地产测绘

房产测绘第一节房产测绘概述第二节房产调查第三节房产要素测量第四节房产面积测量第五节房产变更测量第一节房产测绘概述一、房地产测绘概述1.房地产测绘的作用2.房地产测绘的内容3.房地产测绘的成果4.房地产测绘的成果管理1.房地产测绘的目的1.1房产测绘作用：（1）法律方面；经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具有法律效力。（2）财政经济方面；（3）社会服务方面；（4）测绘服务方面。2房地产测绘的内容房产测绘内容包括：房产平面控制测量房屋调查房产要素测量房产图绘制房产面积测算变更测量成果资料的检查和验收3、房地产测绘的成果房产测绘成果：房产簿册、房产数据、房产图集房产簿册：房产调查表房产用地调查表有关产权状况的调查资料有关证明及协议文件等房产数据集：房地产平面控制点成果界址点成果房角点成果及面积测算成果房地产图集：房地产分幅平面图、房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图、房产证附图、房屋测量草图及房屋用地测量草图。4.房地产测绘的成果管理房地产测绘成果管理包括：成果质量管理（房产测绘机构）、成果档案管理（房产测绘机构和房产行政主管部门）成果备案管理（房产行政主管部门）。1.房产调查单元划分2.房屋用地调查3.房屋调查第二节房产调查对比房产土地调查；：丘：指地表上一块有界空间的地块。地籍土地调查宗地：即土地权属界线封闭的地块或空间。图斑：地类调查的单元。地块：是测绘局与国土局合并前对宗地的称谓。地块是地籍的最小单元，一个地块只属于一个产权单位，一个产权单位可包含一个或多个地块。房屋调查幢：是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋不动产权籍调查不动产单元：包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。房屋调查是根据房产测绘的目的和任务，对房屋及其用地的位置、权界、特征、属性、数量以及地理名称和行政境界的调查。房屋调查的内容：房屋调查（幢）房屋用地调查（丘）丘：地表上一块有界空间的地块（独立丘和组合丘）丘号：从北向南、从西至东的顺序以四位自然数0001至9999按反S形以序编列丘的编号格式如下：市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+房产分区代码+丘号2位2位2位2位4位幢：一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋幢号以丘为单位，自进大门起，从左往右，从前到后，用数字1、2表示按S形编号，幢号注在房屋轮廓的左下角，用加括号表示。在他人用地范围内建房屋，在房屋幢号加房产权号用表示A表示，对于多户公用的房屋，用B表示。1.房产调查单元划分注意的是以上编号法则指的都是总调查时的预编号方法，到了变更调查时则会因不动产的竣工先后引起变化。2.房屋用地调查3.房屋调查内容：用地坐落房屋坐落产权性质产权人等级产别税费层数用地人所在层数用地单位所有制性质建筑结构使用权来源建成年份四至用途界标墙体归属用地用途分类权源用地面积产权纠纷和他项权利用地纠纷等基本情况房屋用途：一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明。房屋用途按两级分类，一级分住宅，工业、交通、仓储，商业、金融、信息，教育、医疗卫生、科研，文化、娱乐、体育，办公，军事，其他共8类，二级分28类。产权来源：继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。产权来源两种以上的，应全部注明。墙体归属：墙体归属分为自墙、共墙和借墙。房屋用地类别：1商业金融用地，2工业仓储用地，3市政用地，4公共建筑用地，5住宅用地，6交通用地，7特殊用地，8水域用地，9农用地，0其他用地。共用或共有的情况房产在他人用地范围内所建的房屋，在幢号后面加编房产权号A。多户共有的房屋，在幢号后面加编共有权号B宗地共有宗：两个或以上的难以划分土地所有权界限的集体共有地块。共用宗：两个或以上的难以划分土地使用权界限的共用地块。有争议的或公用土地或空闲地可以单独设为宗地房产注记产别：1国有，2集体，3私有，4联营企业，5股份制企业，6港澳台投资，7涉外房产8其他房产。结构：1钢结构，2钢与钢混结构，3钢混结构，4混合结构，5砖木结构，6其他。总层数与所在层次：总层数为地上与地下层数之和。房屋层数是指房屋的自然层数，按室内地坪±0以上计算。地下层次以负数表示。采光窗在室外地坪以上的半地下室，计算自然层数。夹层、阁楼、屋面楼梯间、水箱间不计自然层数。建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。如35021981表示一幢私人所有，结构为砖木，1981年建成的两层房屋。房屋建筑结构钢结构，编号为1，承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构；钢与钢混结构，编号为2，承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的；钢混结构，编号为3，承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的；混合结构，编号为4，承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的；砖木结构，编号为5，承重的主要构件是用砖、木材建造的；其他结构，编号为6，凡不属于上述结构的房屋都归此类。◇房屋建筑结构是根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分，不承重的隔墙不需考虑。第三节房产要素测量一、房屋要素测量内容界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量和其他相关地物测量房产要素测量方法：全野外数据采集、野外解析测量、航空摄影测量界址点:是指宗地权属界线的转折点，即拐点。它是标定宗地权属界线的重要标志。宗地:地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。第三节房产要素测量(1)界址测量界址点从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法、正交法等野外解析法界址点设定原则：1界址线走向变化处及两个以上宗地界址线交叉处。2应反映界址线具体走向。3在一条界址线上存在多个界址类型时，变化处应设点。4土地权属界线依附于线状地物的交叉点应设置。5界址点标志设置：在沟渠中心、水面等设永久性界标有困难的，乡镇、村、公路、铁路、河流等界线一般不设界标。但土地管理部门或权利人有要求和易发生争议的地段，应设立界标。应在土地权属界线协议书或地籍调查表中注明走向，描述位置。6界标类型由界线双方权利人确定。二、测量草图草图：要用铅笔绘制，用纸可用8、16、32开图纸。草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改，汉字一律向北，数字向北或向西。测量草图：房屋用地测量草图和房屋测量草图第三节房产要素测量第三节房产要素测量四、房屋测量草图（1）按概略比例分层绘制（2）外墙及分隔墙均绘单实线；（3）图纸上要注明房产区号、房产分区号、幢号、层次、坐落、指北针；（4）住宅楼单元号，室号，注记开门处；（5）逐间实量，注记室内（内墙）净空边长，墙厚，取至厘米；（6）室内墙体凹凸0.1m以上要表示；（7）有固定设备的附属用房（如厨房等）应实量边长加注记；三、房屋用地测量草图内容平面控制点及点号，界址点、房角点数据，墙体归属，房屋产别、建筑结构、层数，房屋用地用途类别，地号，道路及水域，地理名称、门牌，观测手簿未记录的测定参数，草图符号必要说明，指北针，测量日期、作业人员签名。比例尺对比房产测量分幅图：采用50*50cm分幅，建筑物密集区采用1：500，其他区域采用1：1000。分丘图：幅面可在32开-4开之间选用。分丘图的比例尺根据丘面积大小在1：100-1：1000之间选用。分户图：幅面可选用32开、16开等尺寸。比例尺一般为1：200。地籍测量地籍图比例尺：1:500，1:1000，1:2000，1:5000，1:1万，1:5万等。集体土地所有权：1:1万。有条件或城镇周边地区：1:500,1:1000,1:2000,1:5000。人口很少的沙漠，高原等地区：1：5万。土地使用权：1:500，农村居民点用地、公路用地、风景设施用地：1：1000或1：2000。宗地图：比例尺任意选择小数位数选取房产测量距离单位为米，取至0.01米；面积单位为平方米，取至0.01平方米；分摊系数取自小数后6位；地籍测量面积量算单位采用平方米，面积统计汇总单位采用公顷，以亩做辅助单位。距离和面积取值保留小数两位。精度对比房产测量模拟法：地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.5mm。编绘法：地物点相对与邻近控制点的点位中误差不超过图上0.6mm，展绘中误差不超过图上0.1mm。解析法：地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过5cm。接边误差：不超过地物点点位中误差的2√2倍。地籍测量界址点：界址点间距及界址点与邻近地物点间距及点位中误差不大于图上0.3mm。地物点间距：邻近地物点间距中误差不大于图上0.4mm。地物点点位中误差：不大于图上0.5mm。以上精度要求在困难地区都可以放宽0.5倍。第四节房产面积测量房产面积测算房屋面积测算房屋用地面积测算房屋建筑面积测算使用面积测算产权面积测算共有建筑面积测算与分摊房屋占地面积测算房屋用地面积测算第四节房产面积测量房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。房屋用地面积测算：房屋占地面积测算和用地面积测算房屋使用面积：房屋使用面积是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间的水平投影面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。内墙面装修厚度计入使用面积。房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋面积测算：产权面积测算、房屋建筑面积测算、共有建筑面积测算和房屋使用面积测算。成套房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积。建筑容积率计算建设用地范围内所有建筑物计容面积之和与用地面积比值。计入容积率的面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》规定计算。与房产测量规范有别，加以鉴别。量测位置（1）独立柱的门廊以顶盖投影为准量测。（2）柱廊以柱外围为准量测。（3）阳台以维护结构为准量测。（4）阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过底板外沿的以底板水平投影为准量测。（5）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，按2.20m以上的部位为准量测，房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影为准监测。一、面积测算的要求1）各类面积测算的边长必须独立测算两次，其较差应在规定的限差内，取中数作最后结果。2）量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。3）边长以米为单位，取至0.01米；面积以平方米为单位，最后结果凑整至0.01平方米。4）楼层高度：指下层地面或楼面至上层楼面之间的垂直距离。房屋面积的精度等级房屋面积误差的限差(m)适用范围一级0.02√S+0.0006S特殊要求、城市商业中心二级0.04√S+0.002S新建商品房三级0.08√S+0.006S其他房产建筑面积二、房屋建筑面积测算的有关规定（1）计算全部建筑面积的范围1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2020/3/929单层房屋2020/3/9302)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。夹层2020/3/9313)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。2020/3/932大厅12020/3/933大厅22020/3/934回廊2020/3/9354）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。观光梯2020/3/9365）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。2020/3/9376）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。挑楼全封闭的阳台2020/3/9387）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。2020/3/9398）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的