新重置价(北估秘001)

1/22附件：北京市房屋重置成新价评估技术标准1总则1.1目的和依据为规范本市房屋重置成新价估价行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据住房和城乡建设部《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)，特制定本标准。1.2适用范围及重置成新价定义本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。重置成新价，是指采用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常建筑安装工程价格。1.3估价技术路线本标准采用成本法测算。1.4未列入的项目本标准未列入的项目，可参照价值时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。2/222平房、中式楼房重置成新价评估2.1平房、中式楼房认定标准平房，即只有一层的房屋。住宅平房认定标准：屋面、屋架完整，三面有墙，柱高2.0米以上，有正式门窗。在原有平房或楼房上层加建的房屋按平房认定。中式楼房即以木结构体系为主，采用构架制的结构原理搭建的多层房屋。2.2估价路线、部件及分值平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分，再按价值时点的分值计算房屋价格。价值时点的分值为基本分值乘以分值调整系数。基本分值为295元/分。分值调整系数为1.0。房屋的组成部件包括：屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类。前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件，一间房屋内条件不同的，按比例计分。各类部件表中所列项目也可据实估价，未列入的项目可参照分数相近的项目计分或据实估价。3/222.3标准间房屋的标准间：平房为建筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米。其计算公式为：2.3.1平房标准间数=建筑面积÷202.3.2中式楼房标准间数=房屋基底面积×柱高÷602.4计算公式平房房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率〕×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×基本分值×分值调整系数+附属物据实估价。中式楼房房屋及附属物重置成新价=〔（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率〕×基本分值×分值调整系数+附属物据实估价。成新折余率的确定：砖木结构平房及中式楼房按《砖木结构房屋成新评定说明》和《房屋成新折余率表》执行；砖混结构平房按《砖混结构房屋成新评定说明》和《房屋成新4/22折余率表》执行；在房屋各部件计分表附记栏中另有规定的，依其规定。附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。2.5房屋部件计分表2.5.1屋面计分表序号项目说明简称单位分数1瓦屋面琉璃瓦各种釉子琉璃瓦，带檐头附件琉璃间67.812合瓦带檐头附件合间46.083筒瓦带檐头附件筒间39.214石板瓦石板间33.785水泥瓦水泥瓦、红陶瓦水泥间17.376灰瓦屋面干碴瓦有无合瓦边稍垄不予区分干碴间26.237仰瓦灰梗有无合瓦边稍垄、分间垄不予区分仰间27.038棋盘心前坡合瓦后坡棋盘心棋1间30.169棋盘心前后棋盘心，屋脊及分间垄为合瓦，其余为青灰棋2间21.0910灰屋面含青灰顶、麦壳灰、泥顶灰间10.2411混凝土屋面现浇板各种现浇的钢筋混凝土屋面现浇间25.5712预制板预制圆孔板、加气板预1间28.8313预制板预制槽型板预2间36.4614其他木板油毡木板上铺油毡、石子坡顶屋面板毡间11.9715石棉瓦带保温层石棉间11.916瓦楞铁带保温层瓦楞铁间13.0317其他干挂瓦小屋架干挂水泥瓦，无保温干挂1间8.1918干挂瓦小屋架干挂石棉瓦，无保温干挂2间4.6419干挂铅铁干挂瓦楞铁，黑铁板，无保温干挂3间5.7720玻璃钢普通采光钢性玻璃玻璃钢间23.6321彩钢板彩钢夹芯板彩钢双间7.3922彩钢板单层钢板彩钢单间5.025/22附记：一、屋面包括椽、望板及以上各种面层和各种屋脊。二、利用下层房屋（含地下室）顶面作地面，并铺设木地板、花砖、水磨石等块料面层的，除按顶面计分外，另按地面所属项目扣减基础分值计分，并随房折旧。三、其他屋面按灰瓦房折旧。2.5.2屋架计分表序号项目说明简称单位分数1中式七檩柁高级做法中架1间38.972中式七檩柁普通做法，三间房两架跨空柁，两架排山柁中架2间19.743中式七檩柁普通做法，三间房两架跨空柁中架3间12.564中式五檩柁高级做法中架4间36.485中式五檩柁普通做法，三间房两架跨空柁，两架排山柁中架5间17.216中式五檩柁普通做法，三间房两架跨空柁中架6间10.417中式平台柁高级做法平台1间27.298中式平台柁普通做法，三间房两架跨空柁，两架排山柁平台2间13.689中式平台柁普通做法，三间房两架跨空柁平台3间9.5310硬山搁檩檩长≤3.3米硬1间3.0811硬山搁檩3.3米檩长≤4米硬2间5.4212硬山搁檩4米檩长硬3间6.2913人字屋架跨度≤6米人架1间8.3814人字屋架6米跨度≤8米人架2间9.2815人字屋架8米跨度人架3间12.7516钢屋架跨度≤6米钢架1间12.8817钢屋架6米跨度≤9米钢架2间17.9718钢屋架9米跨度，石棉瓦、彩钢板等轻质屋面钢架3间23.7319钢屋架9米跨度，大型屋面板钢架4间30.5120钢筋混凝土梁跨度≤9米钢混1间6.5621钢筋混凝土梁9米跨度钢混2间15.79附记：一、屋架包括支撑房屋的柱、柁、梁、檩等构件。二、中式屋架高级做法：梁见方，檩、柱见圆，柱、柁直径不低于35cm，檩直径不低于25cm，檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头。一架七檩柁带两根金柱及两根檐柱。三间房两架跨空柁，两架排山柁。6/22三、屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数，当有不同屋架时，则分别按比例计分。四、中式柁没有柱子，按人字屋架计分。五、硬山搁屋架隔断墙另计。六、预制板、彩钢板等屋面直接由外墙或承重隔墙支撑的不计屋架。七、超高、超大跨度，或有特殊建造要求的钢屋架及钢筋混凝土屋架，也可按照市场价格进行评估。2.5.3墙身计分表序号项目说明简称单位基本分数1细磨砖墙整个墙身外部细磨砖垒砌,兰整砖衬里磨间122.732磨砖棋盘心山墙四框、坎墙、后檐下碱为细磨砖，碎砖衬里磨棋间60.423粗磨砖墙粗磨砖垒砌，兰整砖衬里粗磨间83.984整砖墙烧结标准砖墙，满门窗整1间39.355整砖墙烧结标准砖墙，一门一窗整2间40.16兰砖墙仿古兰机砖墙，满门窗兰1间48.37兰砖墙仿古兰机砖墙，一门一窗兰2间49.648半整砖墙半整机制红、兰砖，空斗砖半整间39.039虎皮石墙虎皮石墙，水泥砂浆勾缝，满门窗虎1间43.1110虎皮石墙虎皮石墙，水泥砂浆勾缝，一门一窗虎2间44.1111彩钢板墙彩钢夹芯板墙彩钢1间22.0212彩钢板墙单层彩钢板墙彩钢2间13.76附记：一、各类墙身包括基础、墙檐。二、磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。三、墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。四、过梁包含在墙体中，不另计算。五、墙身分数=墙身基本分数×墙身调整系数×房屋台基高度调整系数。其中：墙身调整系数=1.7647×房屋周长（不含借墙边长）/面积。六、墙身（除彩钢板墙）包括屋内墙身砂浆及大白。七、房屋台基高度调整系数：7/22台基高度台基高度调整系数台基高度0.3m1.00.3m≤台基高度0.5m1.10.5m≤台基高度0.8m1.20.8m≤台基高度1.0m1.31.0m≤台基高度1.3m1.41.3m≤台基高度1.5m1.51.5m≤台基高度1.8m1.61.8m≤台基高度2.0m1.7台基高度2.0m1.8说明：台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。台基高度大于2.0m，每增加0.1m，调节系数增加0.05。2.5.4门窗计分表序号项目说明简称单位分数1中式门窗雕刻精细、带帘架、有心屉中1间14.272中式门窗部分雕刻或精细制作中2间9.593木门窗满门窗，窗框宽不小于60mm，双玻或一玻一纱木1间6.964木门窗满门窗，单玻木2间5.165木门窗一门窗，窗框宽不小于60mm，双玻或一玻一纱木3间5.86木、钢门窗一门窗，单玻钢木间5.047塑钢、铝合金普通材质，满门窗铝1间7.328塑钢、铝合金普通材质，一门窗铝2间6.13附记：各类门窗单独计算时均按成新直接折旧，与房屋同时计算时随房折旧。2.5.5顶棚计分表序号项目说明简称单位分数1钙塑板钙塑板、铝扣板钙塑间6.792石膏板饰面石膏板及纸面石膏板艺术造型石膏1间8.753石膏板普通石膏板石膏2间6.04胶合板胶合板带压条顶棚，刷清漆胶间9.155纤维板木丝板或纤维板顶棚，刷调和漆纤维间5.28/226矿棉吸音板吸音间6.567PVCPVC间6.08抹灰抹灰间5.989纸纸间2.9110简易顶棚各种铁丝吊顶棚或未加工面层制作的顶棚简间2.9811混凝土板勾缝喷浆混间2.87附记：各类顶棚单独计算时按成新直接折旧，与房屋同时计算时随房折旧。2.5.6地面计分表序号项目说明简称单位分数1高级实木地板柚木、香脂木豆等高级实木地板板1间44.262普通实木地板红松、榨木、水曲柳等各种硬木地板板2间22.783实木复合地板多层实木复合木地板板3间18.874强化复合木地板强化复合木地板板4间12.965普通木地板其它普通木质的木地板板5间11.96大理石高级大理石、花岗岩，天然，尺寸不小于60cm*60cm理1间23.937大理石普通大理石、花岗岩，天然，拼碎图案大理石理2间20.728大理石天然，碎大理石理3间16.019水磨石预制水磨石或现制水磨石，嵌条、美术磨间11.2110马赛克普通马赛克，仿马赛克瓷砖赛间10.9811瓷砖高档瓷砖，尺寸不小于60cm*60cm瓷1间14.1112瓷砖普通瓷砖、锦砖、防滑砖、花砖、玻化砖瓷2间11.0413塑料地砖塑间8.4814方砖经砍磨加工的方砖方间10.515水泥、条砖普通水泥、礁渣、条砖地面，是否分格不予区分泥间5.28附记：一、散水不计、甬路按实际面积依院地计分。二、台阶按投影面积依院地计分。三、带檐廊的房屋室内与廊子的地面做法不同时按其比例计分。四、地面计分含踢脚板。9/22五、在已有的地面基础上加工的地面分值应扣减基础分值3.55分。2.5.7装修计分表序号项目说明简称单位分数1格扇硬木六抹，雕饰精细格1平方米8.992格扇木质，雕饰精细格2平方米5.33格扇普通木质，带雕饰格3平方米1.894隔断塑钢、铝合金隔1平方米1.35隔断大芯板隔2平方米0.836隔断胶合板，包镶门隔3平方米0.757隔断石膏板隔4平方米0.568隔断整砖24隔5平方米1.29隔断单砖、碎砖、空心砖隔6平方米0.5310隔断木龙骨纤维板隔断半玻璃门隔7平方米0.511隔断板条苇箔抹灰隔断隔8平方米0.3112隔断彩钢板隔断双层隔9平方米0.5713隔断彩钢板隔断单层隔10平方米0.3914护墙板胶合板带压条护墙板平方米0.515墙面漆漆平方米0.0616壁纸高级壁纸，壁布壁1平方米0.3617壁纸普通壁纸、壁布壁2平方米0.1918PVCPVC平方米0.4319软包带龙骨，造型软平方米0.8920暖气罩木质暖气罩延米1.2121大理石贴面大理石平方米1.0822锦砖贴面高级锦砖锦1平方米0.6323锦砖贴面普通锦砖及马赛克锦2平方米0.4624水磨石贴面磨平方米0.4925水刷石水刷石、干挂石水刷石平方米0.2426顶棚灯孔普通面层顶棚筒灯孔灯孔1个0.0427顶棚灯孔金属基层轻钢龙骨筒灯孔灯孔2个0.128顶棚灯槽灯槽个0.2629窗帘盒木质及塑料窗帘盒，带窗帘杆或窗帘轨窗帘盒延米0.4130窗帘