利率市场化对房地产市场的影响

龙源期刊网利率市场化对房地产市场的影响作者：廖凤娟来源：《合作经济与科技》2015年第19期[提要]2015年以来，为加速利率市场化改革，我国不断推出新政策。然而，随着利率市场化的不断推进，我国房地产行业将会受到怎样的影响呢？本文探析利率市场化对房地产市场的影响，以及房地产市场在面临利率市场化带来的挑战时应采取的对策。关键词：利率市场化；房地产；影响及对策中图分类号：F83文献标识码：A收录日期：2015年8月25日一、选题背景及研究目的利率市场化是金融机构在货币市场经营融资的利率水平。利率市场化是将利率的确定权交由金融机构，金融机构供求双方根据金融市场的具体现实环境以及自身的资金状况来自主进行利率调节。2014年十八届三中全会上通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中关于“完善金融市场体系”的论述中，其中关于市场化改革提到的三项具体改革内容，有一条就是“加快推进利率市场化改革”。这不仅意味着利率市场化已成为经济发展的必然趋势，而且还意味着不再是稳步推进，而是要加速推进利率市场化。2015年以来，中国人民银行不断下调利率，为结合推进利率市场化改革，不断将存款利率浮动区间扩大，截至目前已将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.5倍。作为存款利率市场化改革的一个重要举措，存款利率浮动区间上限的扩大，不仅让金融机构有了更大的自主定价空间，有利于促进其经营模式的转变，为存款利率市场化打下坚实的基础；还有利于利率能更真实地反映市场的供求状况，使资源得到更好的配置，使金融市场更加健康的发展。房地产市场是一个资金密集型市场，高度依赖于负债，因此任何与资金总量及配置方式有关的政策变化，都会对房地产市场造成一定的影响。在其他条件一定的情况下，利率下降会使资产价值上升；利率上升会使资产价值下降。近年来，我国金融市场房地产市场一直处于低迷状态。政府出于一种救市的态度，接连几次的降息降准，也使得房地产市场在一定程度上有所好转。新政策存款准备金制度和大额存款单的推出，是政府加速推进利率市场化的一项重要措施。存款准备金制度有利于维护利率市场化后金融市场的稳定，使金融机构的风险得到一定的控制。大额存款单采取市场化方式确定发行利率，大额存款单的推出可以实现一部分存款利率市场化，推进存款利率市场化程度的提高。随着相关政策的陆续实行，标志着我国完全实现利率市场化只剩下“一步之遥”。无疑，在这次利率市场化改革中，商业银行首当其冲必然会遭受龙源期刊网到一定的冲击，然而主要依赖于商业银行贷款的房地产市场必然也无法避免遭受影响，并且房地产市场作为一种支柱产业，其辐射范围非常广泛，因此利率市场化的推进，必然也会对房地产市场产生一定的影响。二、利率市场化对房地产市场的影响（一）使房地产企业的融资成本遭受影响。就目前情况来看，我国房地产开发商的主要融资渠道仍然是通过商业银行进行贷款融资。截至2015年7月14日，央行公布了我国房地产市场上半年融资数据。其中，6月末全国房地产贷款余额为16.16万亿元，同比增长19.2%，增速比上季度末高0.4个百分点，比上年同期高1.1个百分点。这不仅意味着我国房地产贷款速度正在以较快的速度增长，而且还意味着房地产贷款额度所占比重也在不断上升。并且据央行调查统计司盛松透露的相关数据得知，我国房地产贷款余额占全部贷款余额的20.8%，房地产贷款增速超过全部贷款增速5.2个百分点；上半年房地产贷款增加了1.54万亿元，同比多增2，402亿元，房地产贷款增量占整个贷款增量的26.8%。2013年7月20日，我国取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，全面放开金融机构贷款利率管制，实行贷款利率市场化。这一政策的实施，对于贷款融资所占比重不断增大的房地产企业的融资情况必然会有一定的影响。利率市场化会使得贷款利率由市场供求来决定，然而由这一方式决定的贷款利率将会处于波动不稳定的状态，从而加剧了企业的信贷风险。如果利率上升，房地产企业的融资成本会增加，企业所应获得的收益也会减少，企业的资金就会紧张起来，从而可能加剧企业资金流转的经营风险。并且企业的融资成本也会处于一种不稳定的状态，不便于企业进行经营管理。（二）使消费者购房的贷款成本遭受影响。住房作为一种居住商品，与其他消费商品是不同的。2015年1月21日，李克强在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时提到我国的房地产市场一些问题，并明确指明说“中国房地产市场的刚性需求是长期的”。这不仅意味着我国已经把住房作为一种必需品，不可缺少的商品，而且这种刚性需求情况将会持续很长一段时间。然而，住房作为资金需求量庞大的商品，我国大部分的购房消费者是无法全权付款购买的，尤其是对于步入社会不久的想要购房的年轻人，既缺乏相关的社会经验，又没有雄厚的资金实力，因此通常需要通过银行进行房屋贷款。利率市场化的实施，必然也会对个人住房贷款成本有影响。据美国、日本等一些已经实行利率市场化的国家的经验数据来看，利率全面放开后，金融机构间的竞争加剧，贷款利率会呈一定的趋势有所下降。因此，购房消费者每月所需支付的贷款利息也会有所减少，降低了购房消费者的贷款成本，并且刺激了消费者对住房的购买欲望，在一定程度上也能刺激住房需求，有利于房地产市场的正常运行。但是由于市场的不稳定性，贷款利率可能也会出现上涨情况，这无疑会加大消费者的购房成本，他们每月的利息费用就会上升，从而使得消费者的经济压力增大。（三）使房地产泡沫有所收敛。房地产泡沫就是指房子这种资产在连续的交易过程中陡然涨价，其价格与实际价值相背离，这就形成了一种价格泡沫。当价格上涨到最大极限的程度时，就会发生反向作用出现暴跌情况，此时的房地产泡沫破灭，房地产市场的经济状况会由繁荣转向衰退。房地产泡沫的产生是由多种因素引起的。首先，我国人口数量庞大与土地的有限与稀缺是房地产泡沫产生的主要基础。人口众多引起住房需求在不断扩大，并且我国的土地是龙源期刊网有限的，供给与需求不均衡，再加上人们历来认为房子是最好的保值商品，且对房地产市场的经济前景十分看好，纷纷投资于房地产，使得房屋价格狂涨；其次，个人和企业把房子作为一种投机商品，进行转手倒卖，赢取差价，这种你追我赶的群体行为直接诱发了房地产泡沫的产生。房地产泡沫对我国市场的影响是非常大的。泡沫的产生不仅易造成经济结构和社会结构的失衡，严重的情况下可能造成金融危机的产生，影响我国的经济发展。利率市场化的改革将有助于房地产泡沫的收敛，利率交由金融机构自主确定后，利率主要由市场的供需关系决定。相对于商业银行的存款来说，房地产的保值功能将不具备很大的优势。由政府出台决定，现在的房子购买是实行限购的。每户家庭只能新购一套商品房。然而银行存款具备很强的流动性，随时可以存取，并且不会受到政府条例的限制。房子的价格是非常不稳定的，且受很多因素的影响，容易波动。利率市场化后，为了吸引到存款，一些中型股份制银行必然会出高利率，年利率的收益几乎可以与三线城市房价的增速相持衡。相对于房地产市场，银行存款具有比较稳定的收益，不会受到太多因素的干扰。因此，一些很多想要通过买房来进行保值的投资者将会放弃投资房地产，转而投资于存款或者理财产品，来获取稳定的收益。从而在一定程度上，可以使得房地产市场的泡沫情况有所收敛。三、房地产市场应对利率市场化改革的对策（一）构建与我国利率市场化改革相适应的房地产金融体系。首先，房地产金融体系的合理构建是房地产市场能够稳定并且有条理运行的基本条件。金融体系要与时俱进，不断随着社会的进步、经济的发展做出相应合理的调整。尤其是作为政府来讲，维护房地产市场的正常稳定的运行，是非常有必要的。因此，政府要以身作则，建立健全的相关法律政策，来保障与规范房地产市场的稳定运行。并且，为了不断促进房地产市场的快速发展，政府要统筹全局，制定合理的宏观调控政策。房地产市场作为我国经济发展不可缺少的一部分，政府必须有效地进行管理与应用，来刺激我国的经济，使我国的经济得以快速稳定的发展与壮大。与此同时，政府还可以重点发展债券市场和股票市场，通过资产证券化来建立住房贷款的二级流通市场，借此来有效缓解由于利率市场化带来的利率波动引起的市场风险。（二）房地产企业在激烈的竞争环境下，也应不断进行金融工具的创新和内部结构调整，以规避融资过程中的利率风险。利率市场化改革，必然会引起市场中激烈的竞争，房地产企业要想在金融市场上占得一席之地，就必须不断进行企业内部调整与改造，以此来适应当前的市场环境。贷款利率放开后带来的直接结果必然是利率的不稳定波动，这不仅会影响到企业的融资成本的高低，并且这种融资成本的不稳定性还会给企业经营加大管理难度，企业的相关费用也会上升。因此，企业在这种情况下不仅要进行金融工具的创新与企业资产结构的调整，而且还要建立多样化的融资机制，不再仅仅依靠于商业银行的贷款这种单一融资渠道，不断增强企业抵御市场风险的能力。这样房地产企业才能在稳步发展的同时又能规避一定的利率风险。（三）购房消费者应合理制定购房计划，规划好资金的使用情况，进行合理有效的分配，以应对利率变动带来的影响。贷款利率的不稳定波动，有可能让消费者资金比较宽松，也有可能让消费者的资金紧张起来，影响消费者的生活。对于这种情况，购房消费者有必要实行预防措施，以免使自己处于困难的境地。利率市场化不仅影响到购房消费者在购买房子时要付出的龙源期刊网实际成本，还可能让消费者的精神处于不安的状况。一般来讲，消费者的工资是很长一段时间才变动的，如果消费者没有提前规划好每月贷款利息，当利率突然上升，购房消费者必然会措手不及，拿不出足额的贷款利息来还给银行，这就会使消费者的精神压力增大。因此，为避免利率市场化改革后带来的影响，购房消费者要不断进行自我调整，在购买住房之前制定详细的购房计划，规划好购房后资金的具体使用情况，并且将自己的资金进行合理的分配，做好预防措施。随着政府对利率市场化的不断推进，不断发展。利率市场化在房地产行业中必然会产生一定的影响，并且这种影响不仅会关系到房地产企业的利益，而且也关系到个人消费者的利益，甚至有可能会影响到整个金融市场。因此，在利率市场化已经势在必行的环境下，无论是作为企业或是个人，我们都应做好充分的准备，积极乐观的迎接利率全面市场化的金融时代的到来。主要参考文献：[1]王怡颖，宋青云，王晓红，苏玉，管佳颖.利率市场化对房地产行业的影响研究[J].时代金融，2015.2.[2]杜利萍.中国房地产市场面临的利率市场化风险[J].技术与市场，2015.6.[3]王志宏，章林晓.利率改革有利房地产泡沫收敛[J].城市开发，2014.6.