商业地产估价的现场勘查时需要注意哪些事项

1商业地产估价的现场勘查时需要注意哪些事项？对于商业地产，在现场勘查的时候要特别注意。因为商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影响到其价值。1、实物状况（1）建筑结构和建成时间建筑结构：混合结构和钢混结构较多，钢结构的比较少。多年评估下来，一般一些沿街的小店铺是混合结构的居多；商场则以钢混结构居多。一般来说配置电梯的商业地产一般都是钢混结构的。这些，我们在房地产权证或者交易中心的登记簿信息中可以查到。建成时间：建成的时间也很重要，这关系到建筑物的可使用时间，以及维修费用的多少。（2）空间布局空间布局包括两个方面：A整体建筑物内部的空间布局，待估商业地产在整体建筑物中所处的位置。楼梯和电梯的布置，着重考察建筑物内部人流的流动方式。B另一个就是待估商业地产内部的空间布局。是否有利于柜台、货架等的布置？出入口的位置，是开在建筑物内部的，还是开在街道上的？这些都会对商业地产的经营产生影响，进而也会影响到商业物业的价值。另外，一些大型商业用房往往要分割出租，其内部空间能否灵活的间隔对其收益产生较大的影响。因此，对商业地产进行估价时空间布局的考察很重要。（3）楼层通常状况下位于底层的商业用房价值要高于其他楼层的商业用房。如根据一般的估价实践，大型商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%-80%，三层为底层的40%-60%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%-50%。我们现在评估大多都是2层、3层和4层分别取1层的70%、60%、50%。但是如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。这个主要是估价师现场勘查，2层、3层和4层的交通便利程度，以及楼层差异对人流的影响程度。（4）净高商业地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。但是，还有一种情况，就是有些商业2用房超过5.5米，使用者可以隔层增加使用面积的，我们要考虑到其收益的增加，进而会影响到商业地产的价值。（5）面积根据商业业态的差异，商业经营要求的不同，商业用房所需的经营面积会存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需5000平方米以上，超级市场500平方米以上，而一般的临街店铺仅为几十平方米。因此对商业地产进行估价时应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。（6）设施设备主要是电梯、空调、新风等等设施设备对商业地产的影响。（7）装修装修分别商业地产外立面的装修，内部公共空间的装修，这些都会影响商业地产的建筑品质。另外，商业地产经营空间内的装修，我们可以适当考虑，特别是在做抵押评估时，我们不能对其装修作价评估。2、权益状况（1）所有权或都使用权情况土地所有权状况和土地使用权情况：A土地的用途是什么。目前做了很多的商业物业，土地的用途各种各样，有商业的、办公的、工业的、住宅的。我们评估的时候要看清楚，土地的法定用途到底是什么。B土地的来源是什么。是国有土地还是集体土地。如果是国有土地，那么其使用期限还有多长。房屋所有权状况：房屋的所有权人是不是委托方，如果不是委托方，那么在抵押评估时需要产权人出具同意委托人将该物业进行抵押的股东会决议书。（2）他项权利设立情况他项权利的设立情况主要是影响我们评估的抵押价值。在抵押评估时，我们要去交易中心查阅该商业物业的抵项情况。（3）限制情况建筑物的限制情况，可以到房地产交易中心查询。主要就是一些法院封查信息等。（4）出租或者占用情况3出租情况：租金、租期。根据租期的长短。如果是租期短于一年，我们在评估的时候可以不考虑。如果租期长于一年，我们在评估时则要考虑租凭情况的影响，分租期内和租期外两个阶段进行评估。（5）其他特殊情况其他一些特殊情况，我们也要考虑到。如，我们做的，工业用地上的建筑改用为锦江之星，经营人可以从政府获得同意改变用途的批文。城市中心的工业用地上的工业厂房改建为办公及商铺，上海市经委会有同意其改变性质作为创意地产的文。这些我们在评估也要考虑到。3、区位状况（1）位置状况坐落、方位、与重要场所的距离、临街临路状况、朝向、楼层等。影响商业地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业地产的价值越高。对于一般的商业地产，A首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度；B要确定商业地产所处商业区的具体位置，因为在同一商业区中主道上的商业地产比相距仅数米远的侧道上的商业地产价值可能要高出许多，而在同一幢商业地产中，首层入口处附近的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺；C分析所在区域商业集聚度、经营差异化程度、人流量、消费结构、消费档次等。临街状况也是我们评估时现场勘查的重点：商业地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布情况对其价值产生加大的影响，在一条路上相距数米范围内的不同分布，将可能呈现不同的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业地产价值的提高。例如，多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高，与道路齐平临街的商铺比略有凹入的商铺价值高，但是注意的是，位于街角交通要道的商业地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样将影响购物人流的出入。还要看看商铺前面有没有什么影响临街情况，我做的一个青浦区华科路的沿街商铺，有部分商铺靠近桥，引桥高于商铺地平，影响了商铺的临街性。这些要进行价值减损处理，而且要在特殊事项和变现能力分析中写清楚。（2）交通条件道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。交通的通达度对商业地产的价格具有很大影响，商业地产估价时要从两方面考虑交通条件。A顾客方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、4公交车辆时间间隔，以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；B经营者方面，要考虑进货和卸货的交通便利程度。道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体，例如某大型商场，由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内，虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正常购物环境，因此，公共交通的影响要认真地调查区分。（3）环境状况自然环境、人文环境、景观等。（4）外部配套设施状况基础设施、公共服务设施。总结出，人流量情况，是不是能留住人。