珠海格力地产格力海岸商业策划报告(187页)

——致力於打造中國最卓越的商業地產顧問機構每一次都精雕細琢深圳市汇诚行房地产顾问有限公司格力海岸项目市场分析及产品定位2研究专题123456项目分析对项目问题、项目价值进行深度分析，探究项目发展方向市场分析对市场情况进行深入分析，寻找项目的机会点，为项目定位提供依据项目定位商业规划建议招商及收益测算根据项目情况及市场发展状况，为项目提出合理的定位方向及整体运作思路依据项目自身情况及借鉴案例提出合理有效的商业规划建议根据项目自身条件制定适合的租售策略，并对各策略进行评价，提出最终的租售策略建议专题研究研究目的业态规划建议依据项目自身情况及借鉴案例提出合理有效的业态规划建议专题一项目分析项目印象核心问题解析项目核心价值4专题一区域分析片区商业分析项目核心优势结论•新城模式•价值界定•借鉴案例•商业现状•商业协同度•临海展示面•情侣路•交通51.项目印象用地名称用地性质用地面积建设规模容积率建筑密度停车位S1居住50275150825320%1508S2居住69870209612320%2096S3商业38419576281.535%692S4居住584721461802.525%1462S5居住758991897482.525%1897S6居住46636139910325%1399总用地3395738939059054商业用地S1S3S4S5S6S2本项目总体建筑面积为893905平米，属于规模较大的开发项目，其中商业服务部分建筑面积57628平米为我司研究对象。项目规划指标6本项目所在片区靠山临海，滨海资源丰富，嫁接滨海资源优势，可以形成项目的价值点。石坑山南海商业部分住宅部分商业部分500米商业部分临海长度约为500米，利用滨海资源将增加项目价值。项目周边状况1.项目印象7珠海中心区30分钟车程中山、广州等西临本项目唐家古镇、中山大学、清华科技园本项目所在片区交通条件较为便利，通过情侣北路、京珠高速等可与珠海中心区、中山、广州等联系。项目周边情况项目交通状况京珠高速、粤西沿海高速1.项目印象82.区域分析项目区域价值界定是指英国以霍华德“田园城市”思想为开端的，以国家立法为基准，政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城。是指伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐步外迁，而在大都市边缘逐步形成的功能比较完善，且相对于大都市的新城镇。是主要通过捷运系统与城市中心区快速链接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的心城镇，一般和大都市距离稍远。是通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。一般与城市中心区保持合理的距离。是指随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为国家新政治中心的城市。新城模式田园新城边缘新城TOD新城产业新城副中心新城行政中心新城根据新城市形成的核心驱动力和城市功能的不同，将新城形成模式共分为六种。9项目区域价值界定以高新产业为基础，以泛旅游业为主导，把唐家湾建设成为具有鲜明功能特色和国际吸引力的生态休闲海滨新城。唐家湾整体定位边缘新城在大都市边缘逐步形成的功能比较完善，且相对于大都市的新城镇。唐家湾位置唐家湾距离珠海主城区约为30公里唐家湾新城区属于边缘新城2.区域分析10项目区域价值界定阶段划分人口郊区化制造业郊区化零售业郊区化办公业郊区化发展特征汽车时代的到来使得郊区开发不再沿铁路线分布中产阶级和富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀，这批人住在郊区，白天进城上班；大都市郊区涌现大批以居住为主的卫星城。出现了产业郊区化热潮，制造业、运输、仓储业等纷纷落户城郊；大都市周边大量的产业园，工业园的崛起，郊区本地就业趋势加强；以产业为主导的新城开发掀起了郊区化的另一个高潮。大型购物中心，休闲娱乐场所在郊区逐渐兴旺；住宅建设从分散型的高档住宅转变为中高层公寓；城市居民阶层多样化，基本实现本地化就业；大都市周边形成了一些相对独立、功能完善的新城镇金融、贸易、保险等生产服务业也出现郊区化迁移；新兴的高科技产业在郊区蓬勃发展；传统城市中心及其郊区边缘城市共同构成的大都市圈逐步形成。核心驱动汽车的普及和路网的建设，使通勤费用下降；实际收入增加；中心城环境恶化，严重的“城市病”日益突出；跟随企业迁到郊区。高速公路体系的发展；中心城日益高涨的低价，使得郊区的低价极具竞争力；中心城劳动力成本逐渐提高；行政政策。市区商业日趋饱和，而城市需求日益旺盛；市中心商业面对来自新郊区商业的激烈竞争；追随消费者，人口郊区化引起零售商业迁移。信息高速公路的迅猛发展；新的信息交流方法使得办公单位的选址郊区化；新型技术产业普遍对地价和环境要求较高。边缘新城形成的机制和过程根据边缘新城的形成机制及过程，可以判断新区大型购物中心、休闲娱乐等将逐渐兴旺，与市区商业形成激烈竞争。2.区域分析11郊区化办公住宅娱乐信息的发展使得金融、贸易等服务业相继郊区化。郊区居住功能优化，使大批资源占有性的高档客户群郊区置业，强化郊区消费能力。由于住宅和商业的发展及郊区环境资源优势，特色娱乐项目逐步兴起。商业人口郊区化及制造业郊区化，使大型购物中心等商业形式逐渐兴旺，与市中心形成竞争。边缘新城住宅功能郊区化，居住环境改善，吸引大批资源占有型高端客户群前来置业，使郊区消费能力迅速提升，为郊区商业的发展奠定坚实的基础。项目区域价值界定2.区域分析12项目区域价值界定现商业中心唐家湾商业现状本项目后环商贸区珠海北站商圈唐家湾站商圈商业中心唐家湾未来商业规划本项目不在未来区域规划商圈位置，发展大型零售商业的机会较小，根据自身滨海特点，发展特色商业及休闲娱乐将成为本项目的未来方向。本项目偏离唐家湾未来规划核心区域。2.区域分析13项目现状分析：本项目为政府规划新区前期工程，先期开发S1~S2地块，其余进度将随市场定，未来发展不确定性大。本项目总部经济用地会展中心体育公园旅馆业生态休闲公园本项目医院中学小学社区服务中心商业新区规划格力海岸会展中心体育公园生态公园。。。。前期格力海岸S1~S6地块前期S1~S2地块其余开发进度依市场定片区未来发展不确定性较大片区未来规划2.区域分析14启示：住宅是可以与新区同步开发的，但大型商业只有在区域完全成熟、知名度提升、辐射范围扩大后才有开发和经营成功的可能性；问题：项目及周边区域当前均为空地，未来开发时间长，项目商业培育期较长是本项目首先面临的问题。2.区域分析15唐淇路唐乐路百和超市富利家商场唐家市场唐家商业广场唐家综合市场聚龙城KTV港湾酒店金达商务酒店盛龍酒店聚龙酒店龙门酒店山房路唐家湾商业现状：本项目所在唐家湾镇区商业主要分布在唐淇路西侧，唐乐路至山房路之间。思考一：本项目与唐家湾商业区关系如何，能够借势其商业影响增加本项目商业价值？3.片区商业分析16商业特点：总商业体量约为4.5万㎡（不含酒店面积），租金水平约为40-60元/㎡/月；此片区聚集了较多的酒店、学校、商场，商业氛围较浓；此片区的商业主要以满足周边住宅人口的日常生活需要为主，消费群主要为唐家镇人、工厂人群、高校学生消费群；片区内多为传统型商业，大型超市、商场等形式商业较少。唐家湾商业现状：唐家湾总体体量较少，档次偏低，主要满足本镇区日常生活需要，但区域自然人流较大，商业气氛浓。思考二：本项目是否可以规划相关零售业态，辐射唐家湾片区，增加项目商业气氛？3.片区商业分析17项目现状分析：本项目所在片区离唐家湾商业核心区较远，本项目辐射唐家湾能力降低，无法与其商业形成协同效应，规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小。本项目唐家湾商业中心受石坑山影响，本项目辐射唐家湾能力降低；本项目至唐家湾商业中心约5公里，规划零售业吸引其人流的能力将极大的弱化。3.片区商业分析18思考一：本项目所在唐家湾镇区商业主要分布在唐淇路西侧，唐乐路至山房路之间；本项目与唐家湾商业区关系如何，能够借势其商业影响增加本项目商业价值？思考二：唐家湾总体体量较少，档次偏低，主要满足本镇区日常生活需要；本项目是否可以规划相关零售业态，辐射唐家湾片区，增加项目商业气氛？问题三：本项目规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小，而项目商业体量较大，如何充分利用项目地块价值是本项目的关键问题。项目现状分析：本项目所在片区离唐家湾商业核心区较远，本项目辐射唐家湾能力降低，无法与其商业形成协同效应，规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小。3.片区商业分析194.项目核心优势优势一珠海市海岸线北部，海景资源丰富临海商业优势二与情侣路零距离接触，可充分利用情侣路价值情侣路优势三项目周边有快速型城市干道支撑其发展交通项目三个主要优势：20珠海海岸线长达691公里，是全国人均海岸线最长的城市；珠海沙滩众多、生态景观资源丰富，如东澳岛、九州岛、三灶岛金海滩和荷包岛大南湾等；珠海市作为一旅游城市，吸引众多游客，同时为项目提供旅游人群进入项目地的机会。珠海海岸线、生态景观等自然资源丰富，吸引众多游人前来观光旅游，这给本项目奠定旅游人群基础。飞沙滩银沙滩海洋公园东澳岛九州岛野狸岛淇澳岛4.项目核心优势临海商业情侣路交通格力海岸21本项目周边主要景观资源郊野公园石坑山体育公园生态休闲公园本项目社区中心公园南中国海本项目体育公园郊野公园社区中心公园生态休闲公园600m800m60m300m商业展示面长，且距离周边公园较近，本项目可充分利用这些景观资源，提升整体价值。4.项目核心优势临海商业情侣路交通22珠海情侣路情侣路依海而建，从拱北粤华花园开始向北延伸至玫瑰山，绵延长达26公里，珠海将规划把情侣路扩建成55公里，向北衔唐家湾科技创意湾区；向西，通过珠海大道直抵珠海大桥，情侣路将贯通珠海市。情侣路是珠海的一大看点，到珠海必到情侣路，情侣路已成为珠海的城市符号、形象大道、景观大道。情侣路依海延伸，贯穿珠海南北动脉，是城市重要的形象大道，同时为本项目连接珠海市区及其他地区最主要的交通要道。4.项目核心优势临海商业情侣路交通23情侣路上海景开阔，景观资源丰富，如海滨公园、石景山公、珠海渔女、野狸岛等，珠海最美的景色在此尽收眼底；情侣路上平日吸引较多市民到此散步、休闲，节假日聚集了较多的旅游人群来此欣赏珠海风景。情侣路景观资源丰富，为珠海市民及旅游人群的休闲胜地，本项目可以通过特色情景营造，吸引其他路段休闲人流，增加项目氛围。珠海渔女海滨公园野狸岛4.项目核心优势临海商业情侣路交通24项目地情侣路经政府规划情侣路未来将从拱北粤华花园向北衔接至唐家湾科技创意湾区；向西，通过珠海大道直抵珠海大桥，长达55公里，情侣路将贯通珠海市；最北端最西段情侣路贯通全市，通过情侣路珠海市其他片区的消费群将更为顺利地到达本项目。拱北口岸珠海渔女九州港口岸项目地26公里19公里21公里4.项目核心优势临海商业情侣路交通25广珠城轨已开通未开通项目地珠海北站唐家湾站广珠城轨：广州南站南——珠海市拱北口岸的珠海站；珠海市暂无滨海旅游型商业，中山市离唐家湾镇较近，城轨开通后未来本案可辐射到珠海市及中山市。项目地离珠海北站及唐家湾站约8公里，离珠海北站约9公里，外部人流通过轻轨站将更顺利地达到本项目。广珠城轨快速地连接了广州、珠海、中山等城市，未来珠三角片区的消费群将更为容易地达到项目地。本案辐射范围4.项目核心优势临海商业情侣路交通264.项目核心优势临海商业情侣路交通核心优势启示：核心优势三：随着情侣路的扩建及轻轨的开通使用，外部消费群将更为容易地到达项目地核心优势二：本项目通过一定特色商业可以将情侣路相关价值导入项目，构成本项目核心价值核心优势一：本项目依托珠海市外部客群基础，嫁接片区临海景观资源优势，形成自身核心价值依托临海景观资源优势，打造特色滨海型商业，吸引外部人群，实现项目价值。专题二市场分析28专题二一般零售市场专业市场主题式商业•珠海商圈分析•唐家湾商业分析•项目商业结合分析•珠海专业市场现状•专业市场类型•专业市场开发条件•主题式商业