灌云县市场分析

----------------------------------------------------------------------江苏省连云港市灌云县商业综合体市调报告二零一三年八月十日----------------------------------------------------------------------目录第一部分：灌云县概况分析............................................................................错误!未定义书签。1.灌云县概况认知.....................................................................................错误!未定义书签。2.城市交通概况.........................................................................................错误!未定义书签。3.城市人口发展概况.................................................................................错误!未定义书签。4.城市经济环境认知.................................................................................错误!未定义书签。6.城市发展概况规划.................................................................................错误!未定义书签。7.城市背景总结.........................................................................................错误!未定义书签。第二部分：灌云房地产市场分析....................................................................错误!未定义书签。1.2013上半年县房地产市场运行情况....................................................错误!未定义书签。2.灌云县房产企业销售排行榜.................................................................错误!未定义书签。3.2013年新开楼盘情况............................................................................错误!未定义书签。4.灌云县2013年商品房供销表...............................................................错误!未定义书签。5.市场小结.................................................................................................错误!未定义书签。第三部分：灌云县商业综合体现状分析........................................................错误!未定义书签。1.主城区“伊山小商品综合市场”现状分析.........................................错误!未定义书签。2.华美家国际家居广场情况分析.............................................................错误!未定义书签。第四部分：项目地块研判................................................................................错误!未定义书签。1.项目地段：.............................................................................................错误!未定义书签。2.商业配套：.............................................................................................错误!未定义书签。3.交通优势：.............................................................................................错误!未定义书签。4.国际机场建设：.....................................................................................错误!未定义书签。5.区域价格：.............................................................................................错误!未定义书签。6.主力户型：.............................................................................................错误!未定义书签。7.本案建议：.............................................................................................错误!未定义书签。第五部分：市场分析总结................................................................................错误!未定义书签。----------------------------------------------------------------------第1页共17页第一部分：灌云县概况分析1.灌云县概况认知灌云县位于江苏省东北部，东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。县域面积1542平方公里，辖13个乡镇，2个省属农盐场，总人口101万。灌云县城坐落在大伊山脚下，县城目前建成区面积28.6平方公里，城区人口24.7万，城市化水平43.2%，预计2015年，将达到36平方公里，30万人口，加快现代化中等城市迈进。2.城市交通概况灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。临港:县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有70公里，乘车只需40分钟。----------------------------------------------------------------------第2页共17页沿线:县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。多路:灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路。近场:白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市，目前正在筹备连云港新的国际机场，位于灌云县小伊乡，占地面积5500亩，吞吐量400——500万人次。铁路交通规划：目前，沿海铁路连盐段已经准备就绪，杨集火车站的规划进入落实阶段、这将加速灌云县沿海产业经济的发展。规划在杨集西设编组站，即连云港南翼编组站。充分发挥杨集的铁路、公交综合交通优势，形成连云港南翼交通、物流枢纽。分析：县城独特的区位优势，给灌云的未来发展带来有利的一面,将有助于区域后续经济的较快速度发展3.城市人口发展概况数据显示，灌云目前人口结构特点仍以农业人口为主，从人口增速情况看，主要仍以自然增长为主体，几乎不存在外来人口的注入，但随着城市发展速度的加快，农转非的速度将会加快，一定程度上扩大了城镇人口的基数比例;----------------------------------------------------------------------第3页共17页提示：从目前城市发展的速度上分析，城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大；4.城市经济环境认知2012年灌云生产总值达到106亿，比上年增长15%,生产总值连续多年保持两位数的增长；从四县12年生产总值看，灌云排名第三，整体经济仍处在发展初期，由于经济总量基础较低，其年度增速较快，综合实力的不断提升将会拉动城市整体生活指数的提高；（数据来源政府）5.城市产业结构变化认知从总体三产结构看，县城的第二产业持续增长的，从而进一步体现了城市发展的重点方向，----------------------------------------------------------------------第4页共17页在以工业为主导的战略地位确订后，城市的经济发展加速明显，人民的生活质量也将随之提升;6.城市发展概况规划县城定位—山水城市灌云以西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。一城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区。7.城市背景总结总结：城市经济快速增长，城市范围不断扩张，房地产持续发展，商品需求潜力较大，未来城市向西、南发展，居民收入持续增长;宏观经济：GDP快速增长带动房地产持续快速增长城市规划：县城东城新区作为未来发展的重点规划中心，该片区的生活质量,居民生活：人均可支配收入稳步上升，客户购买能力与租赁能力增强产业结构：灌云的第二产业比重持续增长，将会有效的促进县城经济快速发展将进一步提高，东区经济发展水平将更加繁荣发达。----------------------------------------------------------------------第5页共17页第二部分：灌云县房地产市场分析一、2013上半年县房地产市场运行情况（一）商品房、商品住房销售面积同比微降、环比增幅明显。6月份，销售商品房370套，面积37502.00平方米，同比增长5%和-9%，其中商品住房345套，建筑面积36881.29平方米，同比分别增长30.00%和9.00%，与四县相比东海最高，销售商品房为1000套，面积90072平方米；灌云县相对较低。6月份，从成交面积段看，90-140㎡占总成交量的80.11%，为主力成交户型。2013年1-6月商品房、商品住房成交面积走势如图2013年1月-2013年6月商品房、商品住房成交面积走势（单位：㎡）0.0010000.0020000.0030000.0040000.0050000.0060000.0070000.002013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月销售面积商品房商品住房（二）商品房、商品住房成交均价同比、环比微降趋于持平状态。6月份，灌云县商品房成交均价为3813.96元，同比增长-2%，环比增长-0.88%；其中商品住房成交均价3630.66元，同比增长13%，环比增长-0.23%。2013年1-6月商品房、商品住房成交均价走势如图---------------------