昆明市人民政府办公厅关于转发《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法》的通知

—1—昆明市人民政府办公厅文件昆政办〔2010〕220号昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法的通知各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区，各直属机构：经市政府同意，现将市国土资源局拟定的《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的办法》转发给你们，请认真遵照执行。二○一○年十二月二十八日—2—昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的办法市国土资源局为加强国有土地资产管理，规范收取土地增值收益的行为，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）、国家五部（署）联发《关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查的通知》（监发〔2008〕6号）和《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）等相关规定要求，本着尊重历史的原则，凡属于我市2004年治理整顿土地市场秩序完善用地手续工作中已取得《国有土地使用证》，且经2008年昆明市清理整顿土地市场秩序工作审批为“按现行城市规划限期建成”的经营性用地，或“纳入国有存量用地监管，可以办理后续手续”、但需进行新建改扩建的经营性用地，应当按照本办法的规定补缴土地使用权出让价款，具体补缴办法如下。一、补缴的范围昆明市主城四区、三个开发（度假）区和呈贡县行政辖区范围内，在2004年治理整顿土地市场秩序完善用地手续工作中以出让方式取得土地使用权，经2008年市、县（区）清理整顿土地市—3—场秩序领导小组全体会议审批，审验意见为“按现行城市规划限期建成”的经营性用地，或“纳入国有存量用地监管，可以办理后续手续”、但需进行新建改扩建的经营性用地。具有以下情形的不需补缴土地使用权出让价款：（一）在治理整顿土地市场秩序完善用地手续工作中审批用途为工业用地或公共设施用地，现行规划用途也是工业用地或公共设施用地的。（二）2009年9月15日前已经取得住建部门下发《预售房许可证》的土地。（一宗土地部分取得《预售房许可证》的，按照实际发放《预售房许可证》所占土地面积计算）。不需要补缴土地价款的土地，不再重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，按照审验通知要求直接办理相关后续手续。二、补缴时限补缴办理时限为2011年1月1日至2011年12月31日。土地使用权人不愿意补缴的，也可向市土地储备中心申请收储。逾期不补缴土地出让价款又未提出收储申请的土地使用权人，将按照《昆明市闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。三、补缴标准（一）补缴土地使用权出让价款测算公式1.未开发建设或需新建改扩建的补缴土地出让价款＝容积率修正后土地出让最低价标准×净用地面积－原办理土地出让时进行备案的评估价格或依法转让时—4—的土地转让价格。2.2009年9月15日前已开发建设，已形成事实销售，但未取得《预售房许可证》的补缴土地出让价款＝实际销售的单位楼面价×销售面积－原办理土地出让时进行备案的评估价格或依法转让时的土地转让价格。（实际销售的单位楼面价=实际销售的商品房在住建部门的平均备案价格×20%）（二）指标说明1.土地出让最低价标准是指住宅、商业用地按照《昆明市房地产出让最低价标准》（试行）所对应范围、级别和用途的价格标准。2.容积率修正后的土地出让最低价标准是指根据规划部门出具的最新规划条件所明确的最高容积率，对《昆明市房地产用地出让最低价标准》（试行）对应的出让最低价标准进行修正后的标准价格（详见附表一）。3.原办理土地出让时备案的评估价格根据原办理土地出让时经国土部门备案的土地评估价格确定；土地出让后又办理了变更用途等手续的，原办理土地出让时备案的评估价格按照变更用途时测算的土地市场价格确定；土地出让后依法转让的，依法转让的土地转让价格按照转让时土地转让协议的价格确定（不含建筑物转让价格）。4.净用地面积是指原土地证宗地图和现行规划条件附图红线—5—范围的重叠部分所占土地面积。5.实际销售的单位楼面价是依据土地使用权人已将部分或全部房屋产权对社会进行了公开发售或团购，签订的销售协议在住建部门已进行备案的单位商品房价格（不含地下部分），参照昆明市土地楼面价占商品房价格的平均值约为20%，核算得到实际销售的单位楼面价。已发生实际销售的土地使用权人明细清单、实际销售商品房价格以及销售面积由市住建局提供。（三）其他要求1.测算后补缴土地出让价款为负值的，不退还相应的土地出让价款。2.因道路、河道、公共绿地等原因占用土地，造成原土地面积减少的，按实测面积计算补缴土地出让价款。3.对2009年9月15日前已开发建设并已形成事实销售，但未取得《预售房许可证》的，如土地使用权人在规定时限内拒绝补缴土地出让价款，住建部门将严格按照国家现行违法销售商品房的有关规定，责令停止预售活动，没收违法所得，并处以相应罚款。4.所有补缴土地出让价款必须由土地开发商承担，不得将补缴价款转移给已签定购房合同的住户。一旦发现有转移行为，住建部门将按国家有关规定严惩，在相关媒体上进行公示，并列入房地产开发诚信黑名单。四、补缴程序—6—（一）各县（市）区、开发（度假）区政府根据市、县（区）领导小组全体会议的审批意见，向土地使用权人下发《审验通知书》；（二）土地使用权人持《审验通知书》到规划部门申请规划条件，并依法申报规划设计方案；（三）土地使用权人持规划部门出具的规划条件、经规委会批准通过的规划设计方案、《审验通知书》、原《国有土地使用权出让合同》、原土地出让评估备案表、规划红线图、宗地图、地籍调查资料等资料到原签订合同的国土部门申请补充土地出让合同条款；（四）原签订《国有土地使用权出让合同》的国土部门核算应补缴的土地使用权出让价款金额，经同级政府审批后土地使用权人按核算金额足额缴入同级财政，国土部门与受让人重新签订《国有建设用地使用权出让合同》；（五）原已缴纳土地出让保证金的，持保证金收据可以冲抵需补缴的土地出让价款，冲抵价款由储备中心临时帐户缴入财政，冲抵后不足部分由原签订国有土地使用权合同的国土部门开具缴款通知书，土地使用权人将不足部分直接缴入同级财政；冲抵后剩余部分由原签订国有土地使用权合同的国土部门认定后开具退款通知，由原收款部门予以退还；（六）重新签订《国有建设用地使用权出让合同》的，国土部门按现行规划用途换发《国有土地使用证》，土地使用权人完善—7—后续规划、建设、房屋产权等相关手续。五、其他要求（一）城乡规划部门应当按照审验通知的要求，尽快为申报办理规划手续的土地使用权人出具规划条件，审批规划设计方案。（二）补缴土地出让价款测算的主体是原签订合同的国土资源管理部门，各级国土部门负责测算补缴的土地出让价款，并报同级人民政府审批后执行。（三）同级财政部门按照土地出让收入专项资金管理办法的规定，管理、使用征收的土地使用权出让价款。（四）土地使用权人补缴土地出让价款后，原土地出让合同原件一律收回，按现行规划条件重新签订《国有建设用地使用权出让合同》。土地出让年限以重新签订的合同时间作为土地出让起始年期，按照批准用途法定最高出让年限予以确定土地出让年限。（五）凡未按照本办法规定补缴土地出让金，重新签订《国有建设用地使用权出让合同》的宗地，城市规划部门不得办理《建设工程规划许可证》，建设部门不得办理《建设施工许可证》，房产管理部门不得办理《预售房许可证》和进行房产登记，国土部门不得办理土地转让手续。（六）其他县（市）区可按照本行政辖区的土地出让最低价标准参照本办法执行。（七）本办法自文件下发之日起执行，原《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法》（昆清土〔2009〕7—8—号）文件和《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让保证金意见》同时废止。附件：1.房地产用地出让最低价标准容积率修正系数对应表2.关于使用参考容积率修正系数有关问题的说明—9—附件1：房地产用地出让最低价标准容积率修正系数对应表参考容积率修正系数（超高层住宅）参考容积率修正系数表（500万范围---一环核心区超高层住宅）容积率2.94.54.64.74.84.955.15.25.3修正系数11.561.591.621.661.691.731.761.81.83容积率5.45.55.65.75.85.966.16.26.3修正系数1.871.91.941.972.012.042.082.112.152.18容积率6.46.56.66.76.86.977.17.27.3修正系数2.222.252.282.322.352.392.422.462.492.53容积率7.47.57.67.77.87.98修正系数2.562.62.632.672.72.742.77参考容积率修正系数（普通高层住宅）参考容积率修正系数表（500万范围---一环内核心区普通高层住宅）容积率1.222.12.22.32.42.52.62.72.82.9修正系数11.661.751.831.9122.082.162.252.332.41容积率33.13.23.33.43.53.63.73.83.94修正系数2.492.582.662.742.832.912.993.083.163.243.32容积率4.14.24.34.44.54.64.74.84.955.1修正系数3.413.493.573.663.743.823.913.994.074.164.24容积率5.25.35.45.55.65.75.85.96修正系数4.324.44.494.574.654.744.824.94.99参考容积率修正系数表（500万范围---二环范围、普通高层住宅）容积率22.12.22.32.42.52.62.72.82.93修正系数11.051.11.151.21.251.291.341.391.441.49容积率3.13.23.33.43.53.63.73.83.944.1修正系数1.541.591.641.691.741.781.831.881.931.982.03容积率4.24.34.44.54.64.74.84.955.15.2修正系数2.082.132.182.232.272.322.372.422.472.522.57—10—容积率5.35.45.55.65.75.85.96修正系数2.622.672.722.762.812.862.912.96参考容积率修正系数表（400万范围---二环到三环范围、普通高层住宅）容积率22.12.22.32.42.52.62.72.82.93修正系数0.660.70.730.760.80.830.860.90.930.970.97容积率3.13.23.33.43.53.63.73.83.944.1修正系数1.031.071.11.141.171.21.241.271.31.341.37容积率4.24.34.44.54.64.74.84.955.15.2修正系数1.411.441.471.511.541.571.611.641.681.711.74容积率5.35.45.55.65.75.85.96修正系数1.781.811.841.881.911.951.982.01参考容积率修正系数表（300万范围---三环范围到绕城内环、普通高层住宅）容积率22.12.22.32.42.52.62.72.82.93修正系数0.490.510.530.560.580.610.630.660.680.710.73容积率3.13.23.33.43.53.63.73.83.944.1修正系数0.760.780.80.830.850.880.90.930.950.981容积率4.24.34.44.54.64.74.84.955.15.2修正系数1.021.051.071.11.121.151.171.21.221.241.27容积率5.35.45.55.65.75.85.96修正系数1.291.321.341.371.391.421.441.47参考容积率修正系数表（200