20120328_邵阳湘泰地产邵州西路1-7#地块项目前期定位及整体发展战略报告(终)

12012/9/17版权声明：本项目是江西黑马房地产顾问有限公司的研究成果。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。邵阳市邵州西路1-7#地块前期定位及整体发展战略报告谨呈:邵阳市湘泰置业有限公司2委托事项1、研究以下内容：邵阳的房地产市场概况，制定合理的产品定位方案项目市场定位、产品组合，用以指导后续的设计规划方案2、解决项目在以下两个方面的问题：市场的竞争格局如何，如何设计领先市场的产品脱颖而出如何解读项目规划条件，实现产品价值的最大化3报告结构思路导图项目整体定位项目整体规划项目属性界定案例借鉴市场机会研判物业发展建议产品机会研判项目经济测算核心问题结构化分析4项目整体定位整体规划项目属性界定案例借鉴市场机会研判整体发展战略物业发展建议产品机会研判项目经济测算核心问题结构化分析区位属性界定项目属性界定5区位属性界定6邵阳市位于湖南省西南部，东南临永州市、衡阳市，南抵广西自治区桂林市，西接怀化市，北达娄底市。距离湖南省省会长沙市285公里，距离湘西枢纽城市怀化210公里，距离衡阳135公里。邵阳全市人口770万，居全省之首，辖区面积20829平方公里，居全省第三。全市辖8县、1市、3区，即大祥区、双清区、北塔区、邵东县、邵阳县、新邵县、隆回县、洞口县、新宁县、绥宁县、城步苗族自治县、武冈市。市区人口62万。湘西南重市，上控云贵、下制长（沙）衡（阳）。长沙怀化衡阳邵阳湘西南边陲重市，上控云贵、下制长衡，湖南第一人口大市市区新邵邵东邵阳县隆回洞口武冈城步新宁绥宁至云贵至上海至广东曾经的区域枢纽中心、商贸中心、工业中心，由于受到交通限制，在省域经济、建设总量排名靠后，中心地位日渐衰弱7京广/长江发展轴边缘地带，上海-瑞丽发展轴核心区域，常永、株怀发展轴交汇区两大经济发展骨架：长江发展轴、京广发展轴的边缘；长三角—江西—湖南—云南—东南亚大陆桥（上海-瑞丽）发展轴的核心地带；长三角、珠三角抢占经济腹地的重要区位；湖南省“三纵（岳-郴、常-永、石-通发展轴）一横（株-怀发展轴）”战略中常—永发展轴、株—怀发展轴的交汇区域邵阳整体区位：京广发展轴长江发展轴邵阳市株-怀发展轴常-永发展轴8《湖南省3+5城市群城镇体系规划》提出“1区3圈1带4轴”城市发展规划，中西部城市迎来发展机遇；邵阳区位在湖南省城市整体规划被边缘化，但属于娄底城市带的附属区域，（娄底城市带是3+5辐射中部的重要发展轴）；2004年，湖南省实施湘西大开发战略，邵阳全市已纳入湘西大开发范围。注解：（1）“3+5城市群：长株潭三市+岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳五市；（2）“1区3圈1带4轴”：长株潭大都市区；常德、岳阳、衡阳三个城市圈和娄底城市带；“四轴”即长沙-常德、长沙-岳阳、长沙-衡阳、长沙-娄底四条对外轴线。湖南城市规划边缘化，但主动融入湘西大开发和3+5城市群，发展动力不足长株潭都市区3+5城市群9沪昆高铁、全市12区县高速全通达、区域性铁路，缔造全国性交通枢纽城市近几年，邵阳交通事业迅猛发展，交通区位优势明显提升；全市共有8条高速公路，高速公路通车里程达506公里，12个区县已经全部建设或正在建设高速公路；铁路：沪昆高铁、洛湛铁路、怀邵衡铁路规划在建，即将通车；二广高速、吉邵高速、沪昆高铁、洛湛铁路、怀邵衡铁路的开通，将邵阳纳入全国性交通枢纽城市。沪昆高铁邵坪高速10根据《邵阳市城市总体规划2004-2020》，城市发展方向：东移南拓、推进北上；2010年，邵阳市委市政府提出“1+3”东部城市群发展战略。“1”即邵阳市区与新邵县城形成东部城市群的主城区，“3”即邵阳、邵东、隆回三个卫星城镇；“1+3”目的在于融合邵阳市区与新邵新城，带动3个卫星城镇的发展。新邵县城邵阳市区城市“东移南拓、推进北上”发展规划，“1+3”城市构想，但规划难于实施至邵东至邵阳县至隆回至隆回11根据《邵阳市城市总体规划2004-2020》，邵阳市区将形成“一带、两轴、四组团”的布局结构；一带：资江滨水风光带；两轴：1、南北向空间发展轴：蔡锷路（西湖路）-雪峰路-规划的建设路-改线后的G207-二广高速；2、东西向空间发展轴：沪昆高速-邵州路（邵阳大道）-宝庆路-龙须塘路-古塘路（黄桑路）-改线后的G320-洛湛铁路（娄邵段）-渝衡铁路（怀邵段）；四组团：大祥、双清、北塔、东部工业组团1带：资江风光带北塔区大祥区双清区北塔：商务办公中心、体育休闲中心、会展、高档住宅区大祥：商贸、金融业、科教东部工业区：产业园区和仓储物流双清：专业市场、房地产城市“一带、两轴、四组团“的空间布局结构，拉开120万人口大城市框架《邵阳市城市总体规划》2004-2020，重点强调三区的有机联系与新邵县城的连城发展，但北塔区发展严重滞后、动力不足，亟须调整。12市委市政府选址的不确定，城市发展方向不清，房地产布局混乱根据《邵阳市城市总体规划2004-2020》，市委市政府新址确定两处方向：①北塔区、②城南邵水河南段；两处选址均难以实现市政府选址要求，迫切需要考虑新位置；重点考虑方向：城西发展？Or城东发展？选址1：北塔区蔡锷路、云山路附近选址2：邵水河南段两岸布置市级行政中心、政协等行政用地？？13《邵阳市城市总体规划2004-2020》实施过程出现严重问题：1.建设与投资分散，中心不明确；2.工业布局缺乏统一规划；3.路网骨架没拉开，断头路多，不成系统。市委市政府决定：《邵阳市城市总体规划》重新修编，以适应新形势发展。由于本项目位于市区西南角，城市规划方向对本项目建设起到关键性作用，意义重大。14城南板块位于城市西南隅，邵阳市政府现阶段重点开发区域，城市高端住区城南板块佘湖新城板块江北板块城南公园板块城南板块VS城南公园板块：交通通畅，不拥挤；居住氛围强；空气环境更佳；VS江北板块：配套完善；人文环境好，高端人群集中；行政事业单位集中；VS佘湖新城板块：居住氛围浓，配套齐全，片区更成熟。近期邵阳房地产发展最佳板块城市发展新区域，基础设施配套不全楼盘少，竞争不激烈价格洼地，平均售价约3200元/平米邵阳新兴热点区域，路网通，但配套完全空白，后期风险大；大盘云集，竞争激烈，均以小型综合体项目为主；品质较好，平均售价约3400元/平米新开发成熟片区，基础配套齐全、人气旺，商业氛围浓厚；行政事业单位较为集中；主要的居住集中区，人群高端，购买力强；主要高端楼盘聚集区，竞争激烈，售价高；城市重点发展区域，均价约3600元/平米城市最中心位置，配套完善；多为高层建筑，容积率高，地块小；土地几近开发完毕；价格最高，平均售价约4000元/平米VS其他板块【关键词1】热点板块、成熟片区、交通规划合理15行政中心集中区域、城市发展第二极邵阳路政中国电信邵阳市财政局大祥区区政府大祥区人民法院邵阳市林业局城南片区云集了邵阳市主要行政机关单位，国土资源局、建设局等单位大楼已规划在建；行政单位的迁徙，代表了一个城市的发展方向，成为邵阳市重点发展区域；与行政单位协作开发及单位集资房的兴建对房地产发展提出挑战。【关键词2】行政中心区、城市重点发展区16生活配套齐全、商业氛围日渐浓厚，新开发成熟片区形成了以火车站为核心的新商圈；银行、火车站、汽车站、中国电力、城南医院、魏源国际酒店等一应俱全；本项目距离火车站5分钟车程，属火车站辐射商圈，在产品定位时考虑火车站物业的产品形态。【关键词3】商业配套齐全、火车站辐射商圈17项目属性界定18市区最西南角，城市西大门户，邵阳大道桥头堡，区位位置优越启示：远景规划中的西城门户位置，但近期因多处道路无法贯通成为断头路，地段优势未能充分挖掘。外环路内环路邵西大道新320国道邵阳大道雪峰路建设路云山路根据《邵阳市城市总体规划2004-2020》，邵阳城市路网形成外环路、内环路两条沟通南北、内外的重要通道；外环路：新320国道-新207国道（邵西大道）-白马大道-财神路；；内环路：雪峰路、邵阳大道-建设路-云山路；按《规划》实施，本项目西部门户位置突出，对西南区域辐射力强，是连接城南高校区与市区的关键地带。本案【关键词4】潜力较大、城市西大门、邵阳大道桥头堡19交通路网发达，但尚未拉通，火车站站南片区腹地，邵阳大道第一站点【关键词5】城市主干道第一站、通车难邵阳大道是城市主干道，连接城东、城西的主要交通大动脉；但邵阳大道多处为断头路，影响通达性。；邵阳大道断头路段：西湖路立交至南方明珠路段，因政府无力拆迁，进度缓慢。邵阳大道西段已修建3年但绿化带成了菜地邵阳大道西段已建成通车，但路面亟须整修邵阳大道最西段与规划桥连接处，未拆迁20项目周边开发不成熟，基础设施建设不健全，生活配套缺失，居住氛围不强项目周边路网未通，尚处于修建状态，如桂花路、雪峰路、大祥路、邵阳大道；成熟小区少，仅华夏田园、江南世家两大项目，项目周边几乎全为工地，处于全市热点开发建设区。建设中大祥路建设中雪峰路建设中恒泰.珑湖项目已交付汇福郦城项目【关键词6】城市开发热点区、生活氛围不强21行政单位高度密集，高端项目群立，邵阳高端住宅第一区江南世家华夏田园珑湖大祥区政府三一重工住宅国土局用地本案建设局规划用地南方明珠财政局林业局湖南农社环保局江南世家华夏田园财政局【关键词7】高端住区、行政中心区、富人区22项目四至本案东北向：江南世家东向：三一规划地南向：邵阳大道南向：规划用地北向：恒泰.珑湖西向：村落西向：村集体土地【关键词8】无优质景观、外围环境差、西段生态植被好西向往西：资江启示：无优质外围景观，以产品品质为核心发力点北桑植洲资江23地块分析：对商业体量限制较松，地块商业可发挥价值大。[项目经济技术指标]用地性质：商住用地占地面积：68247.82㎡建筑面积：170619.55㎡容积率：＜2.5建筑密度：≤28%（其中高层标准层≤18%）绿地率：≥30%限高：≤80米车位：≥0.5个/户(600个)临街用地敞开度：临雪峰路和邵州西路大于25%，临其他道路大于20%机动车出入口：西、北北280米305米200米289米雪峰路村落项目四面临路，商业用地面积不超过2.047公顷，但对商业建筑体量并无明显限制，商业价值潜力无限；周边无优质景观资源，城市化进程缓慢，本项目建筑昭示性强，立面形象务必有气势；外围环境较差，建筑规划以营造大空间内部园林为主；80米限高，可拉升楼层高度，为私家园林打造腾出足够空间地块呈倒梯形状、图形规则，便于规划24地块分析：地势起伏不平，南高北低、自中部往东南、西北向呈坡状北整体鸟瞰，地块原为山地，植被较好；地块整体高低起伏不平，呈中间高、四周地，南高北低的地势，基于规划条件要求“尽量保证山体生态，减少土方开挖量”，土地平整工作量大；南高北低的地势不利于住宅的规划定位；高差值在6-18米，起伏较大。未拆迁民房高低起伏的丘陵地貌大高差下的洼地池塘桂花路段田与山的高差对比项目制高点项目西侧的村落及菜地25地块分析：项目西侧为村落、丘陵菜地、农田，影响项目景观视野项目西侧幅员辽阔，为村落居所及村民生活半径范围，多位阶梯式菜地、农田及零散分布的民房，虽已完成土地拆迁安置，但地块成熟尚需时日，周边整体乡土环境短时间内难以消除，对项目西侧建筑景观视野影响较大。规划路西侧山坡西侧村落西侧村落梯田、菜地村落26地形利用：1、减少土方开挖，沿雪峰路、邵阳大道规划独立商铺；2、利用中部山体营造内部园林中庭；3、四面临街，充分发挥商业价值，尤其是利用好十字街口的商业价值。景观利用：西向高层单位能形成对资江江景的景观占位，楼体可适当兼顾江景布局。本地块关键优劣势分析优势：坡地生态、方正；劣势：项目四周无优质景观资源，南向土地规划不详，东向、南向临城市主干道，易受到噪声污染。住宅地块价值评价要素景观资源的影响邻里品质的影响交通噪音的影响北邵阳大道规划用地资江桑植洲300m桂花渡口商业据点商业据点地块分析：四