成都总部经济白皮书

逐鹿地产机构（逐鹿地产营销逐鹿·无限沟通广告）成都·大石东路13号·新联商务中心5Ft.400-880-8338028-656560931成都工业地产暨总部经济白皮书成都·逐鹿地产机构二OOOOOOOO九年六月逐鹿地产机构（逐鹿地产营销逐鹿·无限沟通广告）成都·大石东路13号·新联商务中心5Ft.400-880-8338028-656560932目录第一部分工业地产概述1、工业地产的定义2、工业用地使用年限3、工业地产的发展历史4、工业地产在中国各地区发展概况5、未来工业地产发展趋势6、影响工业地产的因素7、工业地产开发的特征8、工业地产开发难点9、工业地产营销特征逐鹿地产机构（逐鹿地产营销逐鹿·无限沟通广告）成都·大石东路13号·新联商务中心5Ft.400-880-8338028-65656093310、工业地产推广特征第二部分成都工业地产的发展1、成都市区域工业布局规划（成都市区域工业布局规划表）2、成都工业地产发展机会3、成都工业地产发展三大格局4、成都几大工业园概况5、2009年成都市工业用地供应情况附件一：成都工业用地分类统计成都市城区三类用地基准地价结果汇总表成都市工业用地土地级别分布表逐鹿地产机构（逐鹿地产营销逐鹿·无限沟通广告）成都·大石东路13号·新联商务中心5Ft.400-880-8338028-656560934附件二：工业地产成都各区税收优惠政策附件三：工业地产相关政策法规第一部分工业地产概述1、工业地产的定义工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。2、工业用地使用年限根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》12条规定，我国城镇国有土地使用权出让最高年限按用途分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)住宅用地：70年3、工业地产的发展历史逐鹿地产机构（逐鹿地产营销逐鹿·无限沟通广告）成都·大石东路13号·新联商务中心5Ft.400-880-8338028-656560935单点式生产工厂——自发形成的大规模工厂集群——上下游企业组成的单一产业工业园区——跨行业，但集办公、住宅、生产、研发、仓储、物流于一体的现代企业集群4、工业地产在中国各地区发展概况▼上海，跨国公司热捧，商务成本攀高上海已经成为跨国公司登陆中国的首选之地。与此同时，上海甲级写字楼的租金已经连续多年上涨，仲量联行的统计数据显示，到去年底，上海写字楼的租金价格已较上年同期增长14%。包括仲量联行及高力国际在内的代理机构均表示，2008年，上海市中心的写字楼租金仍将上升。如此高昂的商务成本，对于办公楼面积需求特别大的高科技研发企业和制造企业总部来说，实在难以承受。所以这些企业逐步开始向非中心区的一些商务园区迁移，虽然商务园区的租金也在上升，但商务园区1元多的日租金相比写字楼9元还是要便宜许多。目前上海除市中心外，浦东、松江、青浦、嘉定等郊区都陆续建立了商务园区，以吸引因市中心商务成本居高不下而希望转移办公地点的企业。这一思路在过去几年效果非常明显。松江在实施总部经济策略后一年左右，已吸引了包括美国、法国、日本等国在内的80多家世界级企业的总部落户。▼北京，总部基地在第三届中国总部经济高层论坛上，北京总部经济发展能力以88.09分的综合得分在全国35个城市中连续3年高居榜首。逐鹿地产机构（逐鹿地产营销逐鹿·无限沟通广告）成都·大石东路13号·新联商务中心5Ft.400-880-8338028-656560936北京也是众多跨国公司进入中国的首选之地，因为在中国，政策对市场的影响非常大，而北京是中国的政治中心，地域上靠近一些，就有可能先于对手获得更快更好的政策信息。甚至很多公司的总部并不在北京，而它们把公关部却设在北京。北京的总部办公集群正逐渐进入强势发展期。包括中关村形成高新技术企业总部聚集地、丰台科技园的总部基地、北京经济技术开发区、亦庄的BDA国际企业大道、联东U谷、顺义的MAX空港企业园等，皆是近几年崛起的总部集群建筑的佼佼者。它们位于北京“两轴、两带、多中心”的近郊新城，以低密度、低容积率、高绿化率、高生态标准的优势，瓦解了传统城区的区域价值认知观念，在京城掀起了一股势不可挡的总部办公地产开发浪潮，也是对北京总部经济大蛋糕有利的补充。▼广州，追赶者广州的工业经济形态正在逐步转型，这个改革开放走在最前沿的城市，似乎遇到了某种桎梏，艰难前行。虽然以前广州官方并没有提出发展总部经济的概念，但广州作为华南地区的经济中心、商贸中心、金融中心，是珠三角经济圈的重要核心城市，在与香港进行合作互动过程中，广州逐步自动发展成为珠三角地区新的企业总部聚集地。据悉，广州目前有越秀区和天河区两个总部聚集区，天河区还加快了珠江新城中央商务区的建设，作为培育广州总部经济发展新的空间载体。▼成都，工业地产起步期成都为代表的西南部工业地产刚刚起步，发展并不成熟。作为一种新兴地产开发类别，本地企业需要一个慢慢接受的过程。逐鹿地产机构（逐鹿地产营销逐鹿·无限沟通广告）成都·大石东路13号·新联商务中心5Ft.400-880-8338028-656560937工业地产一般都以新兴的、从事技术含量较高、所需厂房面积不大的企业为主攻客户。但由于大多数中小企业还处于初创阶段，支付数百万的款项来购买厂房办公地点对于它们来说仍然过于奢侈。此外。有些企业虽然实力够了，但没有充分认识到群聚效应的重要性，对固定资产的投入并不重视。这些原因造成工业地产在成都面临的尴尬。但有专家认为，成都市场对工业地产的需求量是比较大的。土地资源吃紧，一家工厂盖一个厂房是不可能了。成都的中小型企业较多，资金不足的情况使工业园区相对低廉的价格将会随着它们对其的了解而接受。5、工业地产发展趋势▼政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。从2003年到2006年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。这就使工业用地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。▼国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。2005年年末新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，去年年初全球排名第二的工业地产开发商AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目……等等，已经有越来越多的外资瞄准并开始发力中国工业地产市场。海外投资机构发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。▼由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。逐鹿地产机构（逐鹿地产营销逐鹿·无限沟通广告）成都·大石东路13号·新联商务中心5Ft.400-880-8338028-656560938由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区;以苏州、杭州为代表的大长三角地区;以深圳厦门为代表的华南地区;以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。▼工业地产逐步向产业地产升级过度。通过与目前国内经济、产业发展的情况对比，建设部有关工业用地性质的解释已经是一个陈旧的名词解释，与时代发展已经出现了明显的脱节。在国内一些城市，为适应发展的需要，政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经出现根本变化、更广泛，以适应新兴工业和产业发展、升级的需要。与中国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的广义定义，颠覆了传统上对产业地产地理概念的认识。由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。▼产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”经过20年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的选择。逐鹿地产机构（逐鹿地产营销逐鹿·无限沟通广告）成都·大石东路13号·新联商务中心5Ft.400-880-8338028-6565609396、工业地产影响因素▼政府政策的影响近来国家关于规范工业用地市场的行政律令、通知频出：去年国土部要求工业用地出让必须实行招拍挂，后又出台《全国工业用地出让最低价标准》，要求2007年1月1日起全面施行最低价标准；国土资源部和监察部下发《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，决定2007年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作专项执法监察；《闲置土地治理办法》近来正火热进行中等等。▼市场供求的影响从国际大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度，每年的GDP增长都在8%至10%，处于世界各国经济发展前几位。随着国家工业化进程步伐的加快，制造业方兴未艾，越来越多的外资企业在中国落户，工业发展前景大好，世界工厂的局势渐成。从地区环境上看，由于其他三类的地产市场趋于饱和，工业地产将成新一轮的竞争领域。国家重点发展工业，政策上给以大力支持，国家工业不断发展壮大，必然拉动工业地产的需求。从工业地产结构上看，工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等将会大量建造，并且发展方向趋于综合型配套型多样化。▼发展模式的影响一般来说工业地产的开发模式有四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。▼投资回报的影响国家土地是有限的，面对近年来耕地面积的急剧减少，今年国务院确定了坚守全国耕地不少于18亿亩的“底线”和“红线”。随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，逐鹿地产机构（逐鹿地产营销逐鹿·无限沟通广告）成都·大石东路13号·新联商务中心5Ft.400-880-8338028-6565609310竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。7、工业地产开发的特征▼大投资工业地产一般是政府和开发企业共同打造，占地面积大，所需开发资金多。▼提供增值服务新阶段的园区管理不能只停留在业主和租户的简单租赁关系上，园区管理企业要对园区产业业态有足够认识，在招商对象筛选上有所搭配，以聚集效应逐渐形成完整的产业链，带动园区整体经济的发展。管理企业需要以全新的综合型服务打造园区品牌，为招商引资带来便利。综合型服务包括了高质量物业管理，融资渠道寻找，税收优惠政策解读，企业产品专利申请，辅助基金申请，信息交流平台打造等等。注：硬件支持①我们国家的政策法规对工业地产的规划，35%承建是允许作为工业配套附属设施的，从基础建设到我们传统意义上的厂房办公楼，到展馆、仓储设施、行政后勤中心、技术研发中心，甚至包括了商业、住宅和配套的其他附属设施。软性