第二章 房地产权属法律制度

第二章房地产权属法律制度内容摘要一、土地所有权二、房屋所有权三、建筑物区分所有权四、房地产相邻权五、房地产继承权六、房地产权属登记一、土地所有权1.概念（1）土地所有权的权能：占有权、使用权、收益权、处分权（土地调整、土地征收）插花地：指两个区之间没有明确归属的区域；或两个或两个以上单位因地界互相穿插或分割而形成的零星分布的土地。如深圳湾畔飞地：指在某个国家境内有一块主权属于他国的领土。如河北廊坊、美国阿拉斯加阿拉斯加（2）土地所有权的形式2.国家土地所有权（1）形成接管、没收、改造、征收、征购等方式；1982宪法规定全部城市土地属于国家所有；《土地管理法》明确由国务院代表国家行使所有权（2）国有土地范围（思考：你觉得哪些范围规定不合理？）3.集体土地所有权（1）形成（2）范围（思考：可能存在的问题？）（3）集体土地建设用地使用权的确定二、房屋所有权1.房屋所有权的概念：占有、使用、收益、处分2.房屋共有（1）房屋共有的特征（2）房屋共同共有特征：不分份额、完全平等，只有共同关系消灭时才能分清份额。房屋共同共有关系的处理：A不能证明是按份共有的认定为共同共有；B共同共有房屋的处置须共有人事前书面同意或事后追认（一个真实的房地产交易案例）；C共有房屋的分割原则（协议、等分、贡献、适当照顾、婚姻法相关规定）；D.共有房产分割后，支持原共同共有人优先购买权。（3）房屋按份共有特征房屋按份共有关系的处理三、建筑物区分所有权1.建筑物区分所有权关系的内容（1）专有部分所有权（2）共有部分持分权：共同共有V按份共有的矛盾？课堂讨论（1）小区车位的收益权归属？投票权呢？（2）你在生活中有发现个别业主侵犯共有部分权益的现象吗？四、房地产相邻权1.房地产相邻权的概念2.房地产相邻权与地役权的区别3.房地产相邻关系的处理（1）处理原则（2）具体处理课堂讨论：G4采访排水问题、住宅养猪问题。五、房地产继承权1.房地产继承权的概念2.房地产继承权的行使（1）确定遗产范围（2）依法分割房地产遗产（3）依法进行公证（4）依法办理房地产权属登记新闻链接：美国房产大亨早死13小时多缴300万遗产税纽约曼哈顿苏荷区房地产大亨洛门(FritzLohman)2009年12月31日11时久病不愈去世，未料国会自2010年1月1日起并未继续让遗产税生效，致使其因早一步离开人世，而让遗产继承人错失免缴逾300万遗产税的机会。报道称，洛门若地下有知，想必会再拖13个小时才断气。评价：巴菲特、盖茨、索罗斯等富人皆反对停征遗产税。讨论：我国继承、遗嘱处分、离婚分产属不征税行为。2010年3月9日，政协代表许家印提出建议开征遗产税，抑制房价、降低贫富差距。对此，你持什么观点？你觉得在中国开征遗产税最大的困难或障碍在哪里？从日本长篇电视剧《冷暖人间》看日本的遗产税冈仓家最勤劳朴实的二女儿五月嫁了小岛家的长子阿勇。小岛家经营着一个小拉面店。经过几十年，拉面店所在区域刚好成了东京寸土寸金的黄金地段，小小面店占地不多，但在当时的日本神话下也出现了数百倍的暴涨，达12亿日元之多（按当时的汇率计，约合2亿人民币）。这一下，五月的两个姑子开始算计起这笔巨额遗产（两个小姑每人可得2亿日元，相当于3000多万人民币）。于是，她们极力怂恿母亲卖掉拉面馆，以拿到父亲的这笔巨额遗产。根据日本税务局的规定，凡留下4亿日元遗产者，都须交60%的税金，而超过20亿日元者，则要交税70%。简单算一下，小岛家12亿日元的房产，除去各种费用，拿到手估计也就4亿日元。五月的老爸冈仓也感叹，“政府不该把地价弄得这么贵，搞得人生计都成问题”。六、房地产权属登记1.房地产权属登记概述（1）概念（2）性质（3）功能2.我国房地产权属登记管理体制（1）登记效力（2）登记机关3.土地登记（1）概述（2）类型（3）程序4.房屋登记（1）概述（2）类型（3）程序第一次课堂作业判断题：1.我国保护耕地的力度比保护基本农田的强。2.住宅用地的出让年限可以是70年，也可以是50或40年。3.共同共有的房屋比按份共有的房屋对产权转让条件的限制更严格。