2018年肇庆房地产市场半年度总结

广佛肇专家|综合体专家资源整合专家|豪宅专家肇庆房地产市场半年报2018ZhaoqingRealEstateMarketSemi-annualReport2018年目录CONTENTS宏观市场01Macromarketenvironment土地市场02Landmarket新房市场03NewHousesMarket未来展望04Futureoutlook宏观市场Macromarketenvironment01宏观市场--宏观经济014648505254566月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月近1年全国PMI走势制造业PMI（%）非制造业PMI（%）024685月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月近1年全国CPI、PPI同比走势CPI（%）PPI（%）2018年6月处于二、三季度的季节性回落中，同时由于企业生产经营再次出现恶化迹象，PMI后期“二次”下行概率较大。真实通胀水平温和，经济增长动能充足，但PPI和CPI剪刀差现象将延续PMI：在中国“紧信用”的大背景下，需求和生产均回软，2018年6月PMI较上月回落至51.5%，较去年同期低0.2个百分点。6月PMI数据处于二、三季度的季节性回落中。同时由于企业生产经营再次出现恶化迹象，PMI后期“二次”下行概率较大。CPI：2018年5月，CPI同比涨幅保持1.8%，从核心CPI下降和新涨价因素较弱来看，真实的通胀水平温和运行略有下行，不存在明显的通胀压力。PPI：5月份，PPI同比上涨4.1%，涨幅比上个月扩大0.7个百分点。PPI涨幅扩大，主要是由于需求回暖带动价格回升。2018年2018年宏观市场--宏观经济01近期房地产开发投资数据反弹，超过了10%，体现了需求端严控情况下，供给端依然亢奋的特点。房企产业竞争思路更加趋同，近年专注住宅市场投资的地产企业，成长性最快-5%0%5%10%15%20%1-5月1-7月1-9月1-11月1-2月1-4月2017年至今全国各房地产指标数据同比变化月度走势房地产投资土地购置面积0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%1-5月1-7月1-9月1-11月1-2月1-4月2017年至今全国各房地产指标数据同比变化月度走势住宅销售面积住宅销售金额2018年2018年PMI：房地产开发投资反弹原因，（1）处于补库存需要。三四线购地市场也尤其活跃。（2）统计核算的延迟。土地购置费递延结算效应。（3）建安成本的上升。钢铁水泥家居等板块成本上升。（4）新开发。在建商品房正迚入加快开发阶段。房企购地的新现象：（1）千亿战略。大部分品牌房企都提高了销售目标和任务。对土地储备要求提高。（2）区域转移。放弃大城市，走三四线城市投资路线。（3）结构调整。租赁用地投资的积极性较大，共有产权用地相对观望。（4）并购模式。并购力度开始超越招拍挂模式。宏观市场--市场背景01库存跌回三年前水平，但政府层面仍然强调去库存。三四线城市去库存成为2018年房地产三大任务之一。可以发现，当前去库存的曲线正从快速下跌步入到缓慢下跌状态1、城市结构。三线去库存能力减弱，四线去库存能力趋强。2、预售政策。预售政策有所放宽，将制约库存下滑速度。3、物业结构。现房房源数量已不多，更多需要去期房库存。4、摇号政策。实际上很多城市摇号政策说明还是有“一房难求”的现象。去库存的四大趋势房地产开发企业房屋待售面积宏观市场--市场背景01上半年整体资金面仍较为紧张。房企拓宽融资渠道、尝试以价换量政策等是常态。7月起由于降准的影响资金面有望逐渐好转房地产开发企业年初累计到位资金同比增幅1、房企资金到位同比增幅持续下滑，资金筹措难度在不断提高。主要还是来自政策大环境。去杠杆、防风险、控外逃等是政策主线。2、尽可能降成本。吻合改革导向类似租赁业务的，将继续享受低成本优惠。3、销售回款。回款的业绩考核加大，尽量缩减建设周期，提高周转率，缩短回款周期，同时由于对资金回笼要求高，开发商对于公积金和贷款购房的抵触情绪依然较大。4、证券化。部分证券化的政策尚未确定，但回笼资金难度相对更大。资金面四大要点宏观市场--宏观政策012018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧◼限购城市扩容、升级，限售城市扩容明显，调控转变为以限售为主，且向县级城市下沉；◼房地产去杆杠，限贷从紧，首付比以及利率持续走高；◼对网签、售价等销售环节监管加强；◼东北、中西部城市“补调”明显；◼保障合理购房需求（公证摇号、按比例向刚需家庭倾斜等）；◼调控政策与人才新政、租赁政策齐头并进。◼限购政策：沈阳沈河区、和平区、浑南区加入限购行列；◼限售政策：兰州、长春先后出台限售政策调整；◼限价政策：芜湖要求报价备案3个月内不得上调，超过3个月再次申报备案价格的，上调幅度不得超过1%；◼购房摇号：武汉、西安和杭州上半年先后发布摇号购房细则；◼海南、湖南、新疆、佛山和江门等城市发布市场监管政策，强化市场监管。宏观市场--宏观政策01从年初市场吹风到6月美联储正式宣布加息，瞬间引起市场巨大反响，美国加息，游资撤退，肯定会对经济造成冲击，为了保持市场足够的流动性央行紧随着降准6月14日，美联储宣布加息25个基点美联储货币政策会议宣布，加息25个基点，将联邦基金目标利率区间上调至1.75%—2%，符合市场预期。美联储自2015年12月启动本轮加息周期，至今已经加息7次。央行：人民币存款准备金率下调0.5个百分点中国人民银行：从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。鼓励5家国有大型商业银行和12家股份制商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金，按照市场化定价原则实施“债转股”项目。中原观点：1、美联储加息最直接的影响必然是导致新兴市场国家的资本向美国市场回流，为了避免或减缓外资大量回流美国对中国经济和金融市场所带来的冲击，央行调整存款储备金率来保证市场的拥有足够的流动性。2、鉴于美联储的最新表述表明美国有可能进入持续的加息通道，中国经济由投资出口型向内需消费型转型更加刻不容缓，并且，国家应该会更加力度培育高技术企业，使中国经济粗放长模式向技术型经济增长模式转变。对中国房地产市场的影响：1、降低存款储备金率，对于近一年来中国房地产银根紧锁的情况将得到缓解。对开发商和购房者来说，市场流动性问题得到解决。2、若美元进入持续加息通道，大量游资将离开没有外汇管制的香港，香港经济和房地产都将受到冲击，假设政府出手调整香港经济，同时又要稳定内地资产市场，难度较大，建议库存较多的开发商调整价格以价换量，减少存货，手握现金静观市场后续动态。国土部官网1月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合批复的《意见》，指出同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。《意见》提出的核心内容有：1、原则同意11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案；2、试点城市要把握正确方向；3、试点城市要统筹规划城市、乡镇建设用地和空间布局；4、试点城市不得随意改变试点实施方案内容，省国土资源、住房和城乡建设主管部门要加强对试点实施方案实施工作的指导和监督。宏观市场--政策01肇庆市列入首批建设租赁住房试点实施方案，目前正推进住房租赁试点工作完善住房供应体系，在贯彻落实政府“房住不炒”的理念集体建设用地建设租赁住房，是对国家“租售并举”制度的补充，对13个城市的租金会有一定平抑作用。而佛山、肇庆也列入试点，是代表了三四线城市，为这两类城市探索租赁制度。对于肇庆市场而言，从短期来看，利用集体土地建设租赁住房，有利于盘活低效的农村土地资源；从长期来看，可改变肇庆住宅土地供应中只有国土用地的现有格局，吸引更多的品牌房企进驻开发，为肇庆带来更大的城市价值的发展提升。宏观市场--政策01肇庆未来将发展成为大城市，四会、广宁、德庆、封开、怀集也被规划为小城市规模据《广东省人口发展规划（2017—2030年）》城市等级规模等级（万人）城市数量（个）城市名称超大城市1000以上2广州、深圳特大城市500-10002佛山、东莞大城市100-50011中山、惠州、珠海、江门、汕头、湛江、茂名、韶关、清远、揭阳、肇庆中等城市50-1007潮州、汕尾、阳江、梅州、河源、云浮、普宁小城市50以下56开平、四会、台山、恩平、鹤山、惠东、陆丰、海丰、饶平、阳春、高州、廉江、吴川、信宜、化州、遂溪、罗定、兴宁、龙川、英德、怀集、佛冈、博罗、陆河、惠来、揭西、南澳、徐闻、阳西、连州、南雄、乐昌、始兴、仁化、翁源、乳源、新丰、广宁、封开、德庆、丰顺、大浦、五华、平远、蕉岭、紫金、和平、连平、东源、龙门、阳山、连山、连南、新兴、郁南全省城镇规模等级结构（2020年）2017年全市常住人口未来增量2020年全市常住人口412万33万445万据《肇庆市城市总体规划（2015-2035年）》规划指出，2020年肇庆市常住人口规模控制在445万人，其中城镇人口245万人左右，市域城镇化水平为55%。2035年肇庆市常住人口规模控制在560万人，其中城镇人口420万人左右，市域城镇化水平75%。肇庆中心城区人口规模方面，规划提到，至2020年，肇庆中心城区常住人口规模控制在140万人。2035年，中心城区常住人口规模控制在280万人。《规划》明确，要加强大中城市联动发展，适度增加包括肇庆在内的部分城市的人口集聚，加快推进以人为核心的城镇化。宏观市场--规划01据《肇庆市城市总体规划（2015-2035年）》肇庆规划到2035年将形成“两轴两带、一主两副多节点”的市域城镇空间结构；其中肇庆中心城区将横跨6区总面积达658平方公里规划提出，要打造“两轴两带、一主两副多节点”的城市城镇空间结构。①两轴：西江城镇发展轴、绥江城镇发展轴，是市域城镇发展主轴。②两带：沿广昆高速城镇发展带、北部沿S266的怀集-封开城镇发展带，是市域城镇发展次轴。③一主：肇庆市中心城区，是肇庆的市域行政、经济、文化中心。④两副：四会城区、怀集县城作为市域副中心城市。⑤多节点：以德庆县城、封开县城、广宁县城3个地区性中心城市，以及若干个中心镇和重点镇，作为未来促进人口就近城镇化的重要节点。肇庆市中心城区，其范围包括端州（含大龙、兰龙片区）区、鼎湖区、肇庆新区、高要城区、肇庆高新区和四会市大沙镇组成的用于城市发展和集中建设的区域，规划面积共658平方公里。从行政区域看，自西向东横跨6大区域，其体面积体量甚至较佛山中心城区大了近300平方公里。大旺四会大沙新区永安金利空港金渡端州高要鼎湖双龙大湾新桥莲塘宋隆小镇砚岗白土规划区空间结构图北部生态带南部生态带城市综合发展走廊宏观市场--规划01据《肇庆市城市总体规划（2015-2035年）》肇庆规划120平方公里空港经济区，构建：物流中心+产业服务基地+空港都市区，将作为未来经济发展的重要增长极砚岗镇97平方公里白土镇91平方公里高要区150平方公里肇庆市端州区金渡镇莲塘镇蛟塘镇100平方公里回龙镇85平方公里肇庆空巷经济区中心城区珠三角新干线机场空港经济区规划范围约120平方公里，远景外围协调和控制区约200平方公里，并在空港经济区范围内选择合适区域划定起步区，先行起步建设，面积20至30平方公里。作为未来经济的重要增长极与新组团，120平方公里空港经济区，将覆盖了高要区辖下的蛟塘、回龙以及白土等乡镇，协调统筹规划。规划区内，构建“一带三廊、一心三组团”的总体空间格局。珠三角新机场枢纽也与肇庆东站枢纽、肇庆火车站综合体、肇庆新港等，正式列入为城市重要的门户提升战略节点。珠三角新干线机场的建设对肇庆的空间格局将