学校物业管理服务规范

DB31/TXXX—20131学校物业管理服务规范1范围本标准规定了学校物业管理服务的术语和定义、基本要求、校舍与设施设备管理、秩序维护管理、消防安全管理、住宿管理与服务、环境保洁、绿化服务、特约服务、应急管理、服务质量评价与改进等。本标准适用于上海市行政区域内学校物业管理服务。2规范性引用文件下列文件对本标准的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。GB2894《安全标志及其使用导则》GB17051《二次供水设施卫生规范》GB25201《建筑消防设施的维护管理》DB31/329.6《重点单位重要部位安全技术防范系统要求第6部分:学校、幼儿园》DB31/T361《办公楼物业管理服务规范》DB31/547《中小学、幼儿园安全防范管理基本要求》DB31/T637《高等学校学生公寓管理服务规范》《物业管理条例》国务院令第504号《保安服务管理条例》国务院令第564号《上海市消防条例》上海市人民代表大会常务委员会第19号公告《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》公安部令第61号《物业服务企业资质管理办法》建设部令第164号3术语和定义下列术语和定义适用于本标准3.1学校school按照《中华人民共和国教育法》及国家有关规定设立的有目的、有计划、有组织地进行系统教育的机构，包括：大学、中学、小学及其它教育机构。3.2校舍building学校的房屋，包括教学、科研、办公、生活及辅助用房。4基本要求4.1企业资质4.1.1物业服务企业应取得物业服务企业资质证书。4.1.2物业服务企业承接学校物业管理服务项目应符合《物业服务企业资质管理办法》的规定。DB31/TXXX—201324.2物业服务合同4.2.1物业服务企业应与学校签订书面物业服务合同。4.2.2物业服务合同应包含服务内容、管理要求、收费约定、评价方式及违约责任等相关内容。4.2.3物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供质价相符的服务。4.3服务人员4.3.1物业服务人员应具有良好的职业道德，身体健康。4.3.2物业服务人员应按照国家和地方有关规定取得相应的职业资格。4.3.3物业服务人员应接受相应的岗位培训，并定期考评。4.3.4涉及食品卫生安全的，服务人员应持有效的健康证明。4.4服务公示4.4.1物业服务企业应公示服务信息，包括：服务范围、内容、要求等。4.4.2物业服务企业应公布投诉电话，受理投诉，接受监督。5校舍、场地及设施设备管理5.1承接查验5.1.1物业服务企业承接新建学校物业时，应对承接的校舍、场地及配套设施设备进行查验，承接查验应由交接双方签署记录文件，长期保存备查。5.1.2物业服务机构更迭时，新进驻的物业服务企业应对移交的物业资料、管理资料及物业共用部位、共用设施设备及管理现状等进行承接查验，并就财务、物资财产等办理交接手续，交接方签署记录文件，长期保存备查。5.2建立档案5.2.1建立校舍、场地及设施设备台账，内容应包含：建筑物名称、建筑面积、层高、场地面积及场地材料、竣工时间、设施设备配置及相关检测报告、维修记录等。5.2.2定期核对、更新台账，账实相符。5.2.3按约定建立其他物业档案。5.3校舍管理5.3.1校舍使用管理5.3.1.1根据学校课程表或楼宇、场馆使用通知开放和关闭教室及其他楼宇、场馆。5.3.1.2根据教学、科研活动需要开启和关闭教室及其他楼宇、场馆的灯光照明。5.3.1.3开放教室及其他楼宇、场馆之前，应进行防火、防盗等安全检查。5.3.1.4配合校方办理房屋使用情况登记、钥匙管理、房屋临时借用，并做好记录。5.3.1.5校舍使用管理服务应适应教学、科研、办公及生活需要，并建立相应的规章制度和质量记录。5.3.1.6食堂、商业用房等按约定管理。DB31/TXXX—201335.3.2校舍维修管理5.3.2.1校舍日常养护5.3.2.1.1对校舍地面、屋面、墙面、门窗、给排水管等进行日常检修、保养。5.3.2.1.2提供日常零星维修。5.3.2.1.3发现房屋存在安全隐患，应及时采取必要的处置及防护措施。5.3.2.1.4校舍日常养护服务应建立房屋维修质量等考核指标，并实施考核。5.3.2.2校舍计划养护5.3.2.2.1根据房屋构件、部件的合理使用年限、不同结构的养护要求等，制定大、中型维修及预防性维修等维修养护计划。5.3.2.2.2大、中型维修经校方批准后，按约定实施。5.3.2.2.3实施校舍计划维修养护，宜在假期或休息日进行，应不影响正常教学活动。5.3.2.2.4协助学校建立服务区域历史建筑物台账，配合开展历史建筑物保护工作。5.3.3校舍装修管理5.3.3.1对外来施工人员实行登记、备案管理；施工人员进入楼内施工，应进行登记、验证。5.3.3.2配合校方对施工现场消防安全、施工材料堆放、清运建筑垃圾等进行监督管理。5.3.3.3告知施工单位应避免施工噪音、扬尘、异味等对教学、生活环境造成影响。5.4场地管理5.4.1提供道路、停车场地、户外场地等零星维修与计划养护服务。5.4.2定期巡检道路、场地。5.4.3按约定维修养护体育场地。5.5设施设备运行管理与养护5.5.1建立日常运行记录。5.5.2设施设备运行管理与养护应符合DB31/T361的要求。5.5.3电梯、中央空调、安防系统、消防系统、智能化系统等设施设备的维修保养宜委托给专业单位，物业服务企业应按约定对维修保养专业单位的服务过程、服务质量进行监管。5.5.4实验室通用设施设备管理5.5.4.1检查供水设施设备，保持管道、阀门等无锈蚀、无渗漏，总水阀可以随时关启。5.5.4.2检查、巡视供电设施设备，保持可靠、安全运行。5.5.4.3检查、巡视通风排气装置，保持功能良好。5.5.4.4检查污水排放管道系统，保持畅通。5.5.4.5配合校方识别实验室危险因素，对重大危险因素进行预防和有效控制。5.6节能管理DB31/TXXX—201345.6.1根据校方节能管理要求，制定节能管理方案，开展节能宣传。5.6.2做好能耗、水耗的计量记录工作，配合校方实时监控用水、用电情况。5.6.3定期分析能源消费、用能效率、节能效益等，并拟订节能措施。5.6.4定期检查能源系统、杜绝跑冒滴漏等，减少资源浪费。5.6.5配合校方实施空调设备及风管的清洗维护，确保换热效率。5.7标识管理5.7.1定期检查、维护，保持设施设备、道路交通、水体、消防、安全警示等各类固定标识安置牢固。5.7.2定期保洁，保持各种标识清洁、醒目。5.7.3根据安全需要、作业现场实际情况，及时设置临时性安全警示标识。5.7.4配合校方按照GB289的要求4补充、完善安全标识。5.7.5配合校方在教学楼、办公楼、图书馆、阅览室、食堂等公共场所设立禁烟标志。6秩序维护管理6.1出入管理6.1.1校门设置门岗，门卫应由专职秩序维护人员担任。6.1.2校门门卫应提示进入人员出示证件，查验校外人员的有效证件并登记。6.1.3校内机动车辆应凭证出入校门，外来机动车辆出入校门，应验证、登记，并发放临时出入凭证。6.1.4对大件物品带出校门应实施出门证管理。6.1.5学生出入校门高峰时段，应安排人员维护交通秩序，防止发生拥挤踩踏等伤害事故。6.1.6禁止将非教学、科研使用的易燃易爆物品、有毒有害物品、动物和管制器具等危险物品带入校园。6.2安全巡视6.2.1定时巡视服务区域，重点关注消防与安全防范重点部位。6.2.2每日教学、办公活动结束后，应对教学、办公场所进行巡查。6.2.3应劝说闲杂人员、推销人员离开校区。6.2.4对危害安全、影响教学秩序的行为应进行劝阻，劝阻无效的应及时报告校方。6.3车辆管理6.3.1提示、引导机动车辆和非机动车辆在规定停车区域有序停放。6.3.2及时疏导占道车辆，保持校区道路畅通。6.3.3配合校方定期清理无主非机动车辆。6.4监控服务DB31/TXXX—201356.4.1消防、安防监控中心应配备专职人员，24小时值班，并做好值班记录。6.4.2监控影像资料、报警记录的存留与查阅，应按《保安服务管理条例》执行。6.4.3消防、安防监控中心应及时接听公安、消防及学校保卫部门报警联动电话。6.5中小学安全管理6.5.1学校重要部位安全技术防范系统的配置、维护等，应符合DB31/329.6的要求。6.5.2中小学安全防范管理应符合DB31/547的要求。6.6信息通报物业服务企业应建立、完善安全信息通报制度。7消防安全管理7.1基础管理7.1.1建立消防台账，包括消防安全基本情况和消防安全管理情况。7.1.2配合校方制定消防安全管理制度，明确消防安全管理责任人及防火安全责任。7.1.3物业服务企业按规定组建员工义务消防队。7.1.4定期进行消防知识培训和消防演练，保留演练记录。7.1.5消防控制中心管理应符合GB25201的要求。7.2防火检查7.2.1按《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》规定，进行防火巡查和检查，并保留记录。7.2.2防火巡查和检查重点关注实验室和学生宿舍等。7.3火险隐患整改发现火险隐患，应采取相应措施并及时报告校方，配合校方消除火灾隐患。8住宿管理与服务8.1制度要求依据相关法律法规及学校规章制定住宿管理制度，并公示。8.2日常管理服务8.2.1住宿管理与服务应符合DB31/T637的要求。8.2.2配合校方接待留学生、少数民族学生入住。8.2.3建立住宿备用钥匙台账，借用钥匙应保留书面记录。8.2.4对外来人员来访、大件物品出入、学生晚归等实施登记管理。8.2.5进行每日安全巡查，女学生宿舍应增加夜间巡查频次。8.2.6学生发生意外伤害或失踪事件，应及时报告校方，并保留书面记录。8.2.7配合校方进行宿舍卫生检查、学生晚归检查及住宿安全检查，提供检查记录，发现异常情况及时报告校方。DB31/TXXX—201369环境保洁9.1教学、科研、办公用房保洁9.1.1按DB31/T361的环境卫生服务要求，提供教学、科研及办公区域公共环境保洁服务。9.1.2按合同约定提供教学、科研、辅助用房、办公用房等室内保洁服务。9.1.3应劝阻在教学、科研、办公等公共场所吸烟的行为。9.1.4保洁服务应不影响正常教学、科研、办公活动及课间休息。9.2生活服务用房保洁9.2.1宿舍楼保洁9.2.1.1定时保洁，保持楼梯、走道、活动室等公共部位清洁卫生，垃圾日产日清。9.2.1.2保持公共部位的墙面、门、窗台无污迹、无积灰，门、窗玻璃明亮。9.2.1.3公共卫生间、盥洗室及时保洁，保持无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。9.2.1.4按合同约定提供宿舍室内日常保洁服务。9.2.2公共浴室保洁9.2.2.1每日定时清洁地面、地漏、排水沟等，保持地面清洁，排水通畅。9.2.2.2每日定时开窗通风。9.2.3开水房保洁9.2.3.1每日定时进行环境保洁，保持墙面干净，地面清洁、无积水。9.2.3.2每日定时洗刷水槽，清理地漏，保持水槽干净，排水通畅。9.2.3.3每日定时清洁供水设备，保持设备表面清洁。9.2.4自助洗衣房保洁9.2.4.1每日进行环境保洁，保持地面清洁、无积水。9.2.4.2定期擦拭洗衣设备，保持设备清洁。9.3水体、场地保洁9.3.1及时清理水体沿岸垃圾、杂物。9.3.2定期清洁水景水体，保持水面无漂浮杂物，硬底池壁无积垢。9.3.3发现水体有污染或疑似污染现象，应及时报告校方。9.3.4跑道、球场、草坪等场地应保持无废弃物、无积水。9.4绿化保洁9.4.1树枝上无悬挂杂物，孤植树保留落叶层。9.4.2绿篱、地被植物、花坛无废弃物。9.5垃圾处理9.5.1各类垃圾定点存放，及时处理。9.5.2生活垃圾日产日清，教学区域应及时收集、清运。9.5.3配合校方管理有害废弃物。9.6灭害消杀9.6.1定期灭鼠、灭蟑、灭蝇、灭蚊。9.6.2实施灭害消杀应防止对环境造成次生污染。DB31/TXXX—201379.7环境消毒9.7.1定期对公共卫生间、公共浴室、开水房