房地产成本数据库的建设思路

一、成本数据库的应用场景：目前成本数据库的应用场景主要为以下四个场景：1、拿地决策阶段：此阶段主要需要有项目的部分规划指标、产品单方建安成本、当地的地方性规费等数据；（粗）2、目标成本测算：此阶段主要需要有项目规划指标、测算科目级的单价、单方指标、含量指标、建造标准和地方性规费；（全）3、标底编制阶段：此阶段主要需要有综合单价和材料价格信息库等数据；（细）4、材料认价阶段：此阶段主要需要的是材料的价格库；（实时）二、成本数据库目前的管理现状：目前地产行业的成本数据库的管理存在以下几种情况：1、无思路：很多地产企业都知道成本数据库的好处，但是到底自己应该如何结合日常成本管理工作着手去沉淀成本数据库尚无清晰的思路；2、大而全：较多的企业都认为成本数据库越全越好，越细越好，希望把所有的价格和指标都沉淀下来，没有考虑企业成本管理的需要，也完全不顾自身的成本管理水平；3、少而精：考虑到企业自身实际情况，本着渐进明细的思路，先沉淀几个关键的成本数据指标，再视企业的发展规模和精细化管理要求，逐步延展至更多的成本指标管理；三、成本数据库分类：按照应用类型分：历史成本数据库（支撑测算）、企业标准数据库（指导控制）、外部成本数据库（优化提升）；按照成本费项分：四项费用造价指标库（前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费）、分部分项工程造价指标库、关键技术经济指标库（按业态）、服务类收费指标库、总包工程造价指标库；四、建设历史成本数据库的要点：1、将测算科目分类：将成本测算科目树分为三类——建安类、非建安类、费用类；2、规划指标分门别类整理：总体指标、产品指标、景观指标、水电气条件指标、场地土方指标；3、明确建造标准：从结构形式、层高、外墙内墙标准、防水做法、装修标准、智能化标准、园建标准等，按照不同的产品进行固化；4、逐步完善各项指标：运用“限额设计”手段，在方案审查时针对几个关键的指标进行把关，同时注意指标的沉淀应与前期测算和方案把关相结合，总结是为了应用；五、如何建设与自身企业匹配的成本数据库？1、从制度层面保障成本指标的应用与沉淀：可借鉴标杆企业的三段式管理——启动会阶段目标成本填报审批时必须明确含量指标、单方造价指标的使用情况和标杆项目的对照情况；施工图阶段必须对规划指标、含量指标、单方造价指标进行详细的审核和对比分析；竣工阶段必须结合项目实际情况进行适当的修正，将各指标数据在剔除无效成本后审批入库；2、按照三个维度来建设材设价格库：市场询价、甲指乙供核价、实际采购价，并明确各价格的应用场景：市场询价主要应用于成本测算、招标采购指导价、乙供核价指导价，甲指乙供核价和实际采购价主要用于合同结算。各种不同的价格分别由不同的部门负责采集：市场询价和实际采购价由采购中心负责，而甲指乙供核价的数据由成本中心负责；3、如果自身管理水平和发展规模不允许建设在而全的成本数据库，可借鉴星河的零存整取模式；