沈阳五联商业广场策划案

1第一篇沈阳市宏观经济环境一、沈阳概况：沈阳，辽宁省省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳市现辖和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、苏家屯、东陵、新城子9个市区以及新民、辽中、法康、康平4个县（市），共九区一市三县。总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。沈阳市位于东北亚城市节点部位，是辽宁中部7城市的领袖城市。作为东北地区最大的中心城市，沈阳市地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，区位条件优越，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里。作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。二、综合经济发展：2007年沈阳市全年实现地区生产总值3073.9亿元，比上年增长17.7%，增幅比上年提高1个百分点。其中，第一产业增加值166.5亿元，增长8.1%；第二产业增加值1451.9亿元，增长22.8%；第三产业增加值1455.5亿元，增长14.0%。三次产业结构为5.4:47.2:47.4。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.5%、58.8%和38.7%。按户籍人口计算，人均地区生产总值43499元，增长16.7%。全年地方财政一般预算收入230.6亿元，比上年增长31.2%，占地区生产总值的7.5%，高出上年0.5个百分点。据统计，2007年沈阳市城镇居民人均用于食品方面的支出为3560元，比上年增长了14.7%，扣除价格因素实际增长9.8%。恩格尔系数由上年的38.8%下降到37.8%。沈阳市每百户人家拥有私家车3.3辆，沈阳还属于私家车发展的起步阶段。1、工业：2007年规模以上工业企业实现工业增加值1233.4亿元，比上年增长31.9%。其中，重工业增加值884.4亿元，增长35.0%；轻工业增加值349.1亿元，增长24.7%；国有及国有控股工业企业实现增加值351.5亿元，增长22.7%；股份制企业实现增加值590亿元，增长32.6%；外商及港澳台商投资企业实现增加值350.4亿元，增长31.6%。机械装备、汽车及零部件、医药化工、IT产品、农副产品加工、黑色金属冶炼及压延、有色金属冶炼及压延和航空航天器制造业等八大优势产业实现增加值975.9亿元，增长31.7%；装备制造业实现增加值592.3亿元，增长34.8%，占全市规模以上工业增加值的48.0%；规模以上工业实现高新技术产品产值2048亿元，增长44.3%；工业出口产品交货值249亿元，增长36.4%。工业拥有市级以上名牌产品195种，其中国家级名优产品11种，省级名优产品94种。全市规模以上工业企业实现利税总额326.9亿元，比上年增长74.4%；利润总额185亿元，增长1.3倍；亏损企业亏损额12.2亿元，下降49.0%。工业经济效益综合指数226.8%，比上年提高49.1个百分点；工业产品产销率为97.6%。2、建筑业：建筑业实现增加值152.3亿元，比上年增长10.2%。全市资质等级以上企业完成建筑业总产值479.2亿元，增长22.5%；按建筑业总产值计算的全员劳动生产率13.2万元/人，比上年提高1.5%。3、固定资产投资：2007年全年全社会固定资产投资2361.9亿元，比上年增长31.9%。其中，城镇固定资产投资2245.7亿元，增长32.0%；农村固定资产投资116.2亿元，增长30.1%。从投资主体看，国有经济投资488.5亿元，增长27.0%；外商及港澳台经济投资433.2亿元，增长44.6%；民间投资1440.2亿元，增长30.2%。从产业分布看，第一产业投资43.3亿元，增长15.8%；第二产业投资923.4亿元，增长28.9%，其中工业投资898.4亿元，增长29.4%；第三产业投资1395.2亿元，增长34.6%。全年新增固定资产1400.3亿元，增长34.0%。2007年计划总投资3000万元以上项目完成投资1847.6亿元，占全社会完成投资的78.2%。其中10亿元以上项目完成投资460.9亿元，占20.5%。地铁一、二号线及延伸线工程投资25.3亿元，国电康平发电有限公司一期工程投资24亿元，新加坡工业园三期工程投资15亿元。2007年房地产开发投资730.4亿元，比上年增长35.7%。其中商品住宅投资558.9亿元,增长40.8%，占房地产开发投资的76.5%。房屋施工面积5019.9万平方米，增长45.3%；房屋竣工面积1290.1万平方米，增长8.8%。商品房销售面积1462万平方米，增长17.5%；商品房销售额539.3亿元，增长28.4%。其中，商品住宅销售面积和销售额分别为1358.1万平方米和478.7亿元，分别增长18.0%和30.7%。4、国内贸易：2007年社会消费品零售总额1231.9亿元，比上年增长17.5%。按商品用途，吃类商品零售额458.3亿元，增长16.6%；穿类商品零售额267.6亿元，增长16.0%；用类商品零售额506亿元，增长19.0%。按地区分，市级零售额1170.2亿元，增长17.4%；县级及县级以下零售额61.7亿元，增长17.9%。2008年1-3月沈阳社会消费品零售额总额实现369.5亿，地区生产总值实现657.1亿元。消费品市场供销两旺。一季度，沈阳城市居民人均消费支出3719.2元。社会消费品零售总额实现369.5亿元，创11年来同期最高增幅。吃、穿、用商品全面旺销，分别增长19.2%、17.9%和21.4%。限额以上贸易企业735家，比上年增加67家；实现零售额522.8亿元，增长29.7%。其中，汽车类零售额107.5亿元，增长37.7%；家用电器和音像器材类零售额33.5亿元，增长16.1%；金银珠宝类零售额14.4亿元，增长52.3%。全市处于营业状态的5000平方米以上大型综合超市和专业超市58家，其中10000平方米以上超市37家。连锁店铺达5100余个。全年成交额上亿元的商品交易市场36个。25、对外经济贸易：2007年全年进出口总额60.7亿美元，比上年增长14.7%。其中进口总额27.5亿美元，增长4.5%；出口总额33.2亿美元，增长24.9%。出口商品供货值220.6亿元，增长20.7%。全年新批外商投资企业772家，合同外资额128.5亿美元，比上年增长50.8%。实际利用外商直接投资额50.4亿美元，增长66.2%。全年新签对外承包工程与劳务合同金额29509万美元，增长2.5%；实现营业额21003万美元，增长65.4%；外派人员1.78万人次，增长12.2%。到2007年末，沈阳同世界上12个国家的13个城市缔结为友好城市。6、价格指数：城市居民消费价格总指数104.5。其中服务项目价格指数101.0，消费品价格指数106.0。分类别看，食品类指数111.6，烟酒及用品类指数101.8，衣着类指数100.1，家庭设备用品及维修服务类指数100.3，医疗保健和个人用品类指数101.3，交通和通信类指数99.2，娱乐、教育、文化用品及服务类指数99.7，居住类指数104.0。工业品出厂价格指数103.5，原材料、燃料、动力购进价格总指数105.0。房屋销售价格指数106.1，其中商品住宅销售价格指数106.6；房屋租赁价格指数101.8，其中住宅租赁价格指数101.1。7、城市建设：2007年城建投资207亿元，比上年增长33.2%。奥体中心体育场建成投入使用，西部出海大道、沈抚大道、苏桃公路等7条重点公路竣工通车。五爱隧道工程、三好跨浑河桥、南阳湖跨浑河桥、沈康高速公路等工程正在抓紧建设。地铁工程顺利推进，1号线及延伸线工程22座车站全部开工建设，2号线全线开工。沈抚城际客运公交已开通3条线路。2007年年末市区铺装道路总长度2590公里，总面积4418万平方米。排水管道长度3115公里，路灯19.6万盏，永久性桥梁266座。公交运营线路网长度达到1348公里，年内新增、更新公交车辆500辆，公交标准运营车辆5709标台，增长2%，新开、调整公交线路31条，公共交通客运总量达到10.3亿人次，增长13.2%。年末全市出租汽车19318辆。2007年全年新增供水管网17公里，供水管道总长度2982公里，供水量5.38亿立方米，综合日供水量159.6万吨。供热面积1.78亿平方米。煤气供气管道总长度2300公里，人工煤气、天然气及液化气家庭用户达到152.3万户。新增绿地8.82平方公里，建成区园林绿地面积12856公顷，建成区绿化覆盖率41.65%，城区人均公园绿地面积11.6平方米。8、人口：2007年年末全市户籍人口709.8万人，比上年年末增加6.2万人。在总人口中，市区人口504.9万人，县（市）人口204.9万人；农业人口253.7万人，非农业人口455.8万人。人口出生率8.22‰，比上年上升1.29个千分点，出生人口性别比108.9；人口死亡率5.86‰，上升0.05个千分点；人口自然增长率2.36‰，上升1.24个千分点。计划生育率99.27%。9、居民收支：2007年沈阳市城市居民人均可支配收入14606.5元，比上年增长25.4%；是近12年来增长最快的年份。人均消费支出11255.8元，增长29.8%。农民人均纯收入6806元，增长19.2%；人均生活消费支出3846.9元，增长10.1%。2008年1-3月沈阳市城市居民人均可支配收入4099.9元。10、交通运输：沈阳地理位置可谓得天独厚，是东北最大的交通枢纽，目前已建成由民航、铁路、高速公路交织的现代交通网络，交通网络可谓相当发达：民航：沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的航空港，距市中心22公里，沈本高速公路有支线直通机场。从沈阳始发多条国内航线，每天都有航班飞往北京、上海、广州、深圳、海口、三亚、成都、昆明、济南、青岛、杭州、温州、厦门、石家庄、太原、大同、郑州、西安、哈尔滨、大连、朝阳、延吉等城市。沈阳还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口，有飞往香港、平壤、首尔、清州、大阪、札幌、莫斯科、新西伯利亚、伊尔库茨克、哈巴罗夫斯克等地的国际和地区航线。铁路：沈阳是东北地区最大的铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。公路：沈阳公路主枢纽的客运系统包括市中心区共七个客运站：客运总站、客运南站、客运西站、南塔客运站、五爱客货联运总站、浑河客货联运中心和辽宁快速客运站。为辅助铁路运输，建成了沈大、京沈、沈哈、沈抚、沈本五条高速公路和过境高速公路。市内交通：市区营运的公交线路百条，并有夜间运营的公交车，无人售票票价1-2元，预计09年投入使用的地铁将通往沈阳各大市区（目前建设中）。三、沈阳市未来发展规划：“十一五”期间沈阳的发展规划，对沈阳城市总体和分区规划提出更高要求。四大空间规划，关乎沈阳未来发展。此前，在《沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中，就四大空间发展格局提出规划方向。———沈西工业走廊。东起铁西“三环”，西至辽中县城，南起浑河，北至秦沈高速铁路，规划范围850平方公里。一是加快建成铁西先进装备制造核心区，发挥合成组装、综合配套优势，以成套化带动装备制造业发展，集中壮大数控机床、通用机械、重矿机械、输变电等装备业，加快培育核电、风电、燃气轮机动力、仪器仪表等装备业，建设国内领先的模具制造中心、铸锻工业特色园区，铁西新区规模以上工业总产值达到2400亿元。二是启动建设占地30平方公里的沈西化学工业区，初步形成化工原料、精细化工和橡胶制品产业集群。三是规划建设沈西重工业区，3集中发展钢铁深加工及有色金属加工业，再造一座现代工业城。在此基础上，把沈西工业走廊向新民、辽阳、鞍山、营口延伸，最终将其建设成为辽宁重要的工业走