后营改增时代的房地产业-毕马威培训

后营改增时代的房地产业——抓住机遇，应对挑战毕马威企业咨询（中国）有限公司目录商业计划增值税筹划标准化分析测算模型进项划分及转出筹划房地产基金和投资营改增对税务管理的影响健全的税务管理制度商业计划增值税筹划4©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。商业计划*消息来源：上市公司公告或及新闻消息商业计划PPP并购重组房地产基金发债证券化融资租赁融资租赁PPP（公私合伙或合营）并购重组•广义的PPP泛指公共部门与私人部门为提供公共产品或服务而建立的各种合作关系•狭义的PPP可以理解为一系列项目融资模式的总称•国家发展改革委2015年12月公开推介的第一批1043个PPP项目，主要集中在市政设施、公共服务、交通设施等领域，吸引了很多民间资本参与PPP项目建设•天保基建拟收购中天航空，涉足航空领域•万达集团并购美国世界铁人公司100%股权，成为世界最大体育产业公司•九鼎投资以41亿元购买中江集团100%股权,借此夺得上市公司中江地产控股权•中弘股份境外全资子公司拟收购香港上市公司卓高国际约66.10%的股权，成为该公司控股股东•海南绿城、青岛绿城分别与股东中交集团旗下中交建融租赁订立售后回租协议，分别涉资2.79亿元人民币、1.03亿元•绿地控股增资绿地融资租赁有限公司5©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。*消息来源：上市公司公告或及新闻消息•绿地控股申请发行46亿中期票据，拓宽融资渠道•远洋地产正式推出100亿元国内公司债融资计划•绿城发行第二批40亿境内公司债，全部70亿融资计划已完成•新华联拟定增筹资45亿元将用于新华联平谷商业中心项目等3个项目•金融资产证券化——国内首批公积金住房贷款证券化产品正式发行，未来房地产金融资产的证券化将释放万亿市场空间•信贷资产证券化——包括住房抵押贷款、汽车贷款、消费信贷、信用卡账款、企业贷款等信贷资产的证券化•实物资产证券化——商办物业资产、物业费等资产凭借稳定的现金流通过REITs或其他形式实现资产证券化•物业管理类项目较少，投资方式以债权投资为主•机构投资者投资受限，限制了房地产基金规模和风险承受能力•退出形式呈现多样，但以REITs退出尚未在国内出现•直接融资比例提高、比房地产信托更具优势、更多机构参与使房地产基金前景广阔房地产基金发债证券化商业计划商业计划PPP并购重组房地产基金发债证券化融资租赁6©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。融资租赁PPP（公私合伙或合营）并购重组房地产基金证券化发债商业计划增值税问题不动产融资租赁增值税率11%，不动产融资性售后回租增值税税率6%，适用差额征收主要集中在市政设施、公共服务，当收入免征增值税时，比如垃圾处理收入，进项税无法抵扣，投资回报的增值税政策尚不明朗在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为假如REITs持有不动产并收取租金收入，则需要按11%或5%缴纳增值税；投资性分红不缴纳增值税，SPV的纳税主体地位尚不明确发起机构转让不动产按11%或5%缴纳增值税，不动产投资视同转让不动产利息支出无法抵扣进项税7©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。增值税投融资相关政策国税函(1997)490号《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》财税(2002)191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》国家税务总局公告2013年第41号《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》财税(2016)36号《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》标准化分析测算模型9©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。测算目标计税方式选择公司的定价策略建筑承包商计税方式及定价策略对公司的影响一般征收11%简易征收5%目标10©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。相关法规政策房地产开发企业中一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法计税，或者选择简易计税方法。房地产老项目包括：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择一般计税方法或者简易计税方法。法规对于“取得”的时点并无明确定义，目前各地税务机关解释存在差异。财税2016年36号《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。11©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。测算模型示例（简化版）•含税收入、成本、费用等不变•不考虑土地增值税、附加税及房产税的影响利润与增值税税负成直线反比例关系。基本趋势基本假设考虑土地增值税、附加税、房产税等影响因素，结论会发生变化。征收方式增值税利润简易征收增值税=含税收入/（1+5%）X5%（含税收入-增值税）-成本费用一般征收增值税=销项税-进项税=含税收入/（1+11%）X11%-进项税（含税收入-销项税）-（成本费用-进项税）=（含税收入-成本费用）-（销项税-进项税）考虑收入、成本费用发生变化，结论会发生变化——价格波动敏感分析12©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。开发项目成本结构得票率成本项目适用税率项目毛利率可抵扣进项成本占成本的比例可抵扣的土地价款占应税收入的比例测算模型-影响因素13©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。测算模型——价格波动敏感性分析征收方式价格上升价格下降一般征收简易征收（达到临界点）一般征收简易征收简易征收一般征收（达到临界点）价格波动预测价格波动敏感性分析确定临界点计税方式的选择开发项目14©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。成本结构得票率成本项目适用税率项目利润率可抵扣进项成本占成本的比例自持项目测算模型-影响因素15©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。测算模型——成本议价模型1.考虑土地增值税、附加税、房产税影响因素，上述上述结论会发生变化。测算分析：需找出合适平衡点，供应商不过度涨价，我方又保持合理的成本征收方式全额涨价部分涨价不涨价一般征收11%需测算需测算最优简易征收5%需测算需测算需测算16©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中国外商独资企业；毕马威会计师事务所为一所香港合伙制事务所。项目全税种筹划——牵一发动全身土地增值税房产税增值税企业所得税契税附加税含税收入不变，增值税率越高（例如一般征收），不含税收入越低，增值税越高，土地增值税越低含税成本不变，进项越多，成本越低，增值税越低，土地增值税越高土地增值税为累进税率，有加计扣除土地增值税越高，企业所得税越低计算土地增值税时土地能否全额扣除含税收入不变，增值税率越高（例如一般征收），不含税收入越低，增值税越高，企业所得税越低含税成本不变，进项越多，成本越低，增值税越低，企业所得税越高增值税高，则附加税高，则企业所得税低含税租金收入不变，增值税率越低（例如简易征收），不含税收入越高，房产税越高（从租）不动产含税成本不变，进项越多，增值税越低，房产原值越低，房产税越低（从价）房产税越低，则企业所得税越高进项划分及转出筹划18©2016毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)、毕马威企业咨询(中国)有限公司及毕马威会计师事务所，均是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(“毕马威国际”)相关联的独立成员所网络中的成员。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为一所中国合伙制会计师事务所；毕马威企业咨询(中国)有限公司为一所中