国际广场项目建筑方案设计及片区城市设计任务书

1深圳市天佶湾国际广场项目（T107-0068）建筑方案设计及片区城市设计设计任务书2目录一、项目简介二、项目技术经济指标三、设计依据四、设计原则五、项目定位和要求六、设计成果七、设计进度安排3一、项目简介1.项目概况1)项目名称：天佶湾国际广场项目（暂定名）。2)项目发展商：深圳市创佶置业有限公司。3)项目位置：位于深圳南山区后海片区后海滨路以东，海德一路以南，创业路以北，其西侧与观海台、保利剧院、海岸城隔路相邻。4)交通状况：与地铁2号线后海站只有250米，与未来开通地铁15号线接驳。距宝安机场24公里，距高铁北站40公里，距深圳湾口岸2.6公里，距蛇口码头6公里，距深圳市中心15公里。2．区位前景深圳金融商务物业经历了由东向西的发展过程，西进运动使得后海片区将成为未来深圳金融商务物业的核心区域之一。目前深圳主要的商圈分别有华强北与罗湖两大市级商业区，福田中心区、南山后海、宝安中心区及龙岗中心区四大次市级商业区。3区域规划：项目所属的后海金融区，将延伸南山文化商业中心金融商务及总部办公功能，以2.3平方公里的填海区为商业办公，总建筑面积近500万平方米，整个区域未来将建设成为南山金融聚集区。这一地带将建设成为深圳城市金融商务区和滨海休闲带，后海片区是深圳未来发展的主要区域之一，是连接福田CBD和前海CBD的中心枢纽。4.项目定位1)总体定位：项目拟建成以生态元素贯穿于整个建筑、以节能配置作为重要突破点，重点打造人性化设置和舒适度，打造亚太新中心的标志性建筑。通过具有前瞻性的整体设计理念，利用项目档次和独特造型，赢得市场认可；放大地块价值，打造具有地界标识、区域特色的商务综合体（写字楼+公寓+特色商业+奢华酒店），并通过内部连接，实现价值共享。2)分项定位：写字楼：在层高方面、车位数量、卫生间提升、内部共享空间等方面，保证人性化和使用人员的舒适，追求精神层面的高附加值，放大空间，提高空间附赠值，为客户带来多元化的空间享受，采用空中花园、空中连廊、第五立面等空间全方位植入生态绿色元素，将建筑生态化，形成标杆性写字楼。商业：以年轻、时尚、精致、快乐的定位核心，以时尚精致为基础定位；以年轻快乐为客层定位；以新奇特为经营业态定位；以科技和氛围为文化定位。偏重娱乐体验的参与性强的差异化功能组合，区别于区域中一般购物中心，形成强烈差异的重体验、重人流、重运营、重服务的娱乐型商业项目。酒店：时尚、个性，着重特色体验和特色服务的有超高层视觉的奢华4型酒店。公寓：为金融商务区的住宿配套，为项目及周边人员提供便利、舒适的公寓空间，放大空间利用率，提高空间附加值，打造全方位的个性服务的商务公寓。5.设计理念：创新、现代、时尚、适合的理念。二、项目技术经济指标总用地面积(m2)24859.83建设用地面积(m2)15136.18总建筑面积(m2)420000规定容积率≤17.84调整容积率(含核增面积)其中计容积率面积(m2)270000停车位地上停车位30地下商业面积(m2)40000不计容积率面积(m2)110000地下停车位1770建筑基底面积(m2)≤15000自行车停车位建筑覆盖率(%)≤95%，≥85%绿地面积(m2)1440.76地上建筑面积(m2)270000地下建筑面积(m2)150000建筑高度(m)A栋B栋C栋裙房≤268≤268≤150≤25结构形式框架-核心筒防火等级甲类别一类设计使用年限50总建筑面积(m2)420000计容积率面积(m2)270000其中写字楼(m2)A栋90000地下商业面积(m2)40000B栋52000酒店(m2)38000公寓(m2)50000商业(m2)40000其地下车900005不计容积率面积(m2)110000中库(m2)避难层(m2)设备用房(m2)20000层高要求写字楼：4.5米/层(净高3米以上)特殊交易层：净高不低于5米/层公寓：3.6米/层酒店：不低于3.3米/层商业首层不低于7米，其它楼层不小于5.5米/层地下商业不小于6米/层停车库净高不小于2.4~2.6米/层三、设计依据用地红线图、地形图、深圳规划和国土资源委员会准予行政许可决定书（文号：87-201400006）、《项目土地出让协议二》深地合字（2012）8009号、规划用地许可证。用地周边市政条件图。地铁线路及站点规划图。法定图则。国家颁发的有关工程建设的政策及法规、现行设计规范与标准和深圳市相关建筑设计法规及消防、卫生、防疫、交通、环保、人防等国家有关法规、规范方面的要求。《民用建筑设计通则》GB50352-2005。《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）。《办公建筑设计规范》JGJ67-2006。《旅馆建筑设计规范》JGJ62-90。《饮食建筑设计规范》JGJ64-89。《电影院建筑设计规范》JGJ58-2008。《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98。《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97。《民用建筑热工设计规范》GB50176-93。《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。《公共建筑节能设计标准》广东省实施细则DBJ15-51-2007。《公共建筑节能设计标准》深圳市实施细则SZJG29-2009。《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T7106-2008。《建筑幕墙》GB/T21086-2007。《房屋建筑面积测绘技术规范》深圳经济特区技术规范SZJG/T22-2006。《商店建筑设计规范》JGJ48-88。《深圳市建筑防水工程技术规范》SJG19-2010。《非承重砌块墙体设计规范》（SJG13-2004）。6《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ11M3-2009）。城市公共厕所设计标准CJJ14-2005。本设计任务书及其附件的要求。用地性质、用地现状、市政条件用地性质：商业服务业设施及商业办公用地。用地现状：基地现状为平整场地，周边市政、道路设施基本齐全。市政条件：市政设施齐全，接口已具备。四、设计原则1.总体规划原则在深圳有关土地使用规定和消防规范的前提下，城市设计要求塔楼沿地块东北侧边线布局，建议塔楼形体与裙楼体量在垂直方向独立分离，塔楼至少两侧直接落地，充分考虑裙楼屋顶空间的公共开放性。建筑四周沿街界面建议设置展示性和公共性的功能，并要求沿建筑四周边界留设骑楼或内凹空间，要求上按城市设计指定的位置设置公共广场空间和建筑主要出入口，根据机动车单向交通组织方式和相关道路交通规范，设置地下车库的出入口。充分考虑局部与整体系统的接驳与联动。本项目建筑设计应结合地域、气候等因素，打造符合生态、经济、社会的可持续发展要求的绿色建筑。本项目建筑设计应充分考虑深圳的气候特征，注重建筑节能和室内外生态环境设计，利用建筑或技术手段解决自然通风、日照控制等问题，采用低能耗的先进设备和可再生能源营造宜人的小气候。本项目建筑设计应满足建筑功能和使用方面的要求，具备灵活的适应性，做到功能齐全、设施完备、技术先进、使用高效。各功能区之间既相对独立，又具有内在的有机联系。在满足建筑内部空间布局合理、安全适用的同时，注重提高空间的实用率和经济性，并可随着发展的需要做出适应性的调整。本项目建筑设计应重视整体与细部的关系，整体造型典雅大气，细部处理精致到位。总体规划注重商业、写字楼、公寓的和谐统一与价值平衡。场地规划必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防等深圳市有关规范要求，总体合理布局。2.总体规划要点依据《南山后海中心区城市设计》，各地块建筑限高为G01地块268米，G02地块50米，G04地块150米，G06地块268米。建筑后退红线除G02地块南侧退线2米以外，其他地块各边均采取贴线建设(零退线)，要求至少首层建筑周长长度80%以上的建筑近地层界面贴用地红线建设。建筑覆盖率各个地块大于等于85%，且小于等于95%。地块及道路地下空间整体开发，并设置与东侧地块互通的地下步行通道。3.交通组织合理组织本项目与外围城市道路的衔接及内部交通联系，建立便捷安全的7人行系统。同时应着眼于较大的区域范围来组织车行流线，实现公共交通与地块的近距离连接，根据现状和预测的交通需求进行有效的交通组织与疏导。本项目地处地铁2号线与15号线站点附近，地下一层预留至少3.6米宽通道与2号线采用广场与街铺连通，地下二层预留开口位置与15号线采用广场与街铺连通。应考虑便捷的交通组织，增强对商业人流的引入，实现地铁与本项目的对接。合理组织地块内商业、公寓、办公、货运等车流。交通关系应合理、清晰。可结合车流性质、时间错位等因素，并减少对沿街商业界面的破坏。将城市的步行系统与地面、地下步行系统结合，将城市人流有效引入地块内，场地的开口要以人流导向为依据。4.停车设计停车场、库应尽量按功能分区设置，利用好时间错峰特性提高提车效率。停车方式应排列紧凑、通道短捷、出入迅速、保证安全和柱网相协调，并应满足一次进出停车位要求。停车场主要设于地下，地面可结合功能需要设置部分停车位。设计同时要考虑车辆临时停靠、出租车上落和货物装卸停靠的要求。合理考虑收费点设置及迂回空间避免拥堵。停车场、库应严格按照汽车场、库消防规范设计。汽车坡道设计应考虑驾驶习惯与驾驶感受，不宜采用过多层数的连续旋转坡道。五、项目定位和要求总则甲级写字楼、酒店、商业三种业态之间相对独立但又互相连通,公寓可相对独立不强求连通以方便管理。因地下商业价值极高，因此地下一、二层尽量最大化设置商业面积。各业态标准层设计尽量提高使用效率，提供高附加值。建筑立面现代简约，造型设计协调统一，整体项目充分考虑组群优势，打造后海商务新地标。1.甲级写字楼建筑限高：详见规划用地许可证。地上建筑面积：A栋约9万m2，B栋约5.2万m2。主楼人均办公设计标准：15m2/人。1)写字楼总体设计要求A栋打造纯正甲级写字楼，重点突出VIP价值与创意空间价值。B栋为项目自持核心物业重点打造其区域地标形象和人文精神价值。A栋写字楼外立面造型要具有独特的建筑造型，加强夜景灯光和节日灯光设计，注重顶部独特造型和特殊功能设计。写字楼以人为本，重视可持续性发展，打造绿色建筑。写字楼注重立面、室内和景观设计赋予写字楼特定的人文精神与内涵，使之成为城市人文坐标。2)写字楼单体设计要求8大堂形状规则，空间尺度适宜。A、B栋写字楼大堂高度建议为15米，面积为1000平米~1200平米。大堂内布置总服务台，结合总服务台设置会客等候区。大堂内应考虑预留2-3家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等，面积控制在20-30平米左右。大堂内考虑预留一定的商业展示面积，以满足如轿车、楼盘展示的需要。大堂的交通流线组织清晰，电梯厅明显易辨，电梯分区明确。设地面VIP停车位及上下落客区位置，车辆可直接抵达大堂入口，宜设置前广场。办公入口处设雨篷遮雨遮阳，人车分流。宜考虑电梯分区，增设夹层侯梯厅，分散高峰人流。写字楼电梯应合理设置分区，提高运行效率，减少核心筒面积。如设置穿梭梯，考虑扩大穿梭梯侯梯厅。电梯厅与主入口、大堂的交通流线清晰，便于到达。电梯厅不易过深，一般为并排3组电梯为宜。管井门开口应设置在核心筒的走廊内，不应布置在电梯厅内。电梯厅宽度高于规范要求，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑。考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。地下室侯梯厅按功能分区设置，侯梯厅面积不小于50平方。根据功能需要增设特殊用途直达电梯。标准层平面控制在2150~2400平方米左右。标准层平面设计尽量规整简洁。结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积。核心筒形式应与建筑平面外形相适应，保证写字楼进深为适宜的尺度空间。合理布置核心筒内的功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率（含核心筒及宽2.0米走廊外的套内面积/层建筑面积）不小于75%；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（