XXXX招商方案

1XXXX招商执行方案二零一四年十一月2目录：一、封面-----------------------------------1P二、目录-----------------------------------2P三、项目商业定位---------------------------3P四、招商各阶段节点安排---------------------3P五、招商思路及招商推广计划-----------------5P六、各楼层业态定位方案---------------------7P七、招商政策制定---------------------------8P八、其它及配合事项------------------------10P3一、项目商业定位1、项目定位：《XXXX》将打造湄潭首个集餐饮、娱乐、旅游、休闲、文化为一体的“旅游集散中心”。2、市场前景：综合有关区域规划、项目规划和城市消费现状的各项优势分析，我们项目的顾客消费需求大体可以分为以下几类：1一般消费心理特征求惠心理：多数消费者追求经济实惠，物有所值或物超所值，较多受价格因素的影响。我们项目的商业规划面向大众，必将使广大消费者所接受。求舒适心理：项目招商过程中客户商家装修风格及营运活动应为消费者创造了一个良好的环境，和高水平的服务。使消费者宾至如归。求奇心理：这点在年轻消费者身上表现尤为突出，项目建成运营过程中应推出的各种演艺活动对他们很有吸引力。求名心理：我们项目定位也可满足不少消费者在宴请时讲究上档次，出风头，追求炫耀消费。2社交（公关）消费需求我们项目定位考虑多层次的服务，舒适的环境为这一消费人群提供了一个良好的场所。3夜场消费对于湄潭本县城而言，年轻人对夜生活追求品质要求越来越高，尝新心理应尤为突出我们项目定位既能满足消费者年轻群体夜生活消费，又能满足高端商务群体夜生活消费。4特色产品的需求本地市场除本地客群消费外，还有大量的游客消费，我们项目定位不仅包含农特产品，还包含许多民间手工艺品，能全面满足旅游群体消费。二、招商各阶段节点安排1、招商准备阶段（2014年11月至2015年1月1日）▲完善招商部门人员组织框架与薪资体系，以人员精干、职能健全的部门搭建为原则，建立合理、执行力强、工作效率高的招商团队，营造企业文化，树立企业形象；▲完善招商部门相关的各项规章管理制度与工作流程：经公司领导审核签批后，出台并参照执行，使员工工作按章做事、按流程做事，提高工作与管理效率；▲岗位职责与业务培训：为了提高工作效率，强化招商工作的业务技能与理论水平，使之严格按照公司与部门的工作要求、岗位职责、工作流程开展系统4人员培训，强化项目招商人员招商技能与岗位职能，做到职责到人、业务纯熟的基本要求；▲按照项目的业态分布，进行人员工作分派，基本以招商小组为单位（组长由主管级人员担任），进行责任划分，做到各负其责，分工明确；以招商小组为单位开展工作，以市场调研、客户走访等多种方法洽谈客户，锁定客户目标群体、储备有效客户资源、整合客户信息为主，并按时存档、备份、分析、反馈，对于意向较大的团体、品牌客户进行定期回访跟踪，责任到人。▲走访洽谈期间可按公司现有的招商政策以及相关的项目宣传资料进行推广宣传，届时可根据调研走访的反馈信息，完善项目说辞；▲期间完成部门岗位职责，落实商铺租控图、案场接待、客户拜访和持续跟踪、合同档案管理、绩效考核等流程性具体工作事项；▲根据市调洽谈情况的整合分析与项目工程建设进度，书面向公司提供推广宣传的依据与节点建议，做到有重点、有时机、有目的的开展招商推广与宣传，节约公司的资金投入与成本费用；▲建立项目论坛、公众微信平台、QQ群、网站推广等网络推广渠道：网络推广不仅成本较低，还可以作为招商宣传推广与后期运营重要渠道，并且可以与客户进行有效互动完成与客户感情基础建立，促进后续签约工作。▲找寻旅游公司，并与其合作：旅游公司合作不仅会带动前期客户蓄水和中期客户签约、后期项目运营，还为项目前期推广和项目档次的提升作好铺垫；2、全面启动阶段（2015年1月1日至5月中旬）招商期间，在完成上述工作内容的前提下，锁定商户的群体，具体到商户的姓名、品牌、数量、以及所需铺位面积、位置等事宜，为签约做好准备，期间计划完成不低于整体60%的客户招商目标，表格式上报，责任到人，全程跟踪直到客户签约入驻。本地招商与外地招商同步起动招商手册、招商单页的设计与制作招商中心的包装设计相前合同文本的制定及印刷组织经营户茶话会5签订意向协议（3月初至5月初）招商正式启动招商大会活动（商业管理公司整体亮相）签订正式租赁合同协助商管公司、工程部财务部等商管部门针对主力商家进场装修相关事项作为效沟通；组织中小活动带动项目人气完成自买自营客户提前优先选购事项组织经营户召开“万商会”，成立商户联盟或行业协会3、招商冲刺阶段（5月下旬至8月初）计划目标完成90%以上项目商铺招商；在招商过程中进行客户资源梳理针对性对行补位招商，丰富业态，为后期运营做好铺垫。持续招商和补位招商阶段；完善客户资料档案，并做好与商业管理公司交接工作；散户进场装修事项沟通；全面正式开业及开业活动策划执行；开业前促销活动的执行；开业前推广方案的制定与执行；开业活动跟商家的沟通并执行；4.运营阶段（2015年10月）正式开业运营旺场持续运营运营活动的排期与方案（商管公司）三、招商思路及招商推广计划1、招商方向实施原则；维护业态经营内容的平衡原则，各业态经营内容在项目内得到产品及特色的互补与平衡发展；维护项目的统一主题定位原则，杜绝招进有违于项目主题定位的经6营业态入驻（除辅助型业态除外）；在招商过程中注意业态功能和形式的同业态差异，异业互补原则，禁止盲目招进同一定位的经营品牌入住，避免经营业过程中产生同质化竞争的现状；招商过程中我们要以“以大带小，以品牌带动散户”为招商前提；招商过程中我们要懂得放水养鱼、细水长流的招商政策，鼓励和支持商家入驻，并且又不影响项目销售工作；同类产品的选择原则为：以同类产品中合作条件优越、品牌影响力更深的商家作优先考虑；在招商工作中我们要做到特殊品牌特殊政策的招商条件，吸引主力品牌商家入驻；2、招商推广计划☆主题先行策略——形成商业项目的向心力因不同而出名、因差异而生存，除了正常的营销渠道可以传递招商的消息外，项目自身差异化和独特的定位也可以引起市场的轰动，招商未行而声名远播；招商推广主题：XXXX—湄潭旅游文化第一站☆充分利用各专业协会，实施活动营销策略a.与餐饮协会、旅游协会等权威性行业协会及展会建立良好合作关系，充分发挥其行业内部影响力及其广泛的商户资源；b.针对目标客户群体和推广区域进行有的放矢的宣传与广告投放；c.以最具权威的方式树立项目正面形象，扩大项目影响力，从而增强招商力度；☆广告宣传策略媒介宣传以招商广告、销售广告、活动信息宣传为主。其中招商广告先行，活动信息宣传穿插进行，销售广告随后跟上。☆活动推广大纲在招商过程中，通过穿插举办一些针对性的宣传活动，吸引目标客户群，为项目提升人气，从而带动招商和销售。☆网络推广建立项目论坛、公众微信平台、QQ群、网站推广等网络推广渠道。7☆活动安排（具体活动执行因按实际情况而定）四、各楼层业态定位方案业态定位的原则：主题清晰、合理规划、产业联动、突出特色为规划方向。1、业态定位要和我们项目的区块功能定位及城市定位发展方向相结合。2、我们要以“统一规划、统一招商、统一运营、统一推广、统一服务、统一主题、统一形象、推广管理”为招商前提、并做到以人为本、资源整合、和满足租赁方、投资方、管理方的盈利为原则，进行业态规划。3、我们的业态定位要充分利用湄潭县城市的人文、自然景观、以及政府战略规划导向，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的旅游商业新中心。4、我们项目的业态规划要与当地城市发展相适应，要从业态配置、功能分区和物业结构等方面，为项目运营提供条件，有利于项目整体业态规划。5、业态规划要与湄潭人民的传统消费习惯相结合，有利于项目后期运营。具体规划思路如下：（由于我项目处于县级城市且定位为旅游项目，因而我们项目具体业态规划图及业态比重还得以最终客户储备情况作定论）吊一层商业业态规划序列活动主题活动时间活动规模1项目动工（产品说明会）2015年12月800-1000人2旅游文化交流会2015年1月50-100人3绿色餐饮文化交流活动2015年2月50-100人4饮食安全交流大会2015年3月12日政府支持5招商大会2015年5月1日1500-2000人6贵州特产展销会2015年7月商家50-80家7招商座谈会持续以商家数量而定8开业活动根据开业时间而定全城8业态规划整体思路：让湄潭地区旅游文化与民族文化相结合，打造首个湄潭民族特色购物中心——《艺品城》业态规划：内街商业业态，如：民族工艺品交易、古玩字画交易、文体礼品交易、特色农产品交易等。沿河商业以花鸟交易、渔具钓具交易、旅游公司办公、婚纱影楼及二、三楼大业态门厅。招商方向：内街艺品城招商主要以本地农特产品及贵州省内少数民族区域手工艺品；沿河商铺主要以遵义市客户群体为招商对象。一层商业业态规划业态规划整体思路：打造舌尖上的湄潭（湄潭美食新天地）——《美食城》业态规划：内街商业主要以西南地区特色餐饮为准，如：黔菜馆、湘菜馆、川菜馆等。沿街商业以名烟名酒、特产店、配套超市、休闲食品、美容美发。招商方向：特色餐饮区招商主要从外至内，外地引进与本地特色餐饮招商同时进行；沿河商铺主要以本地、周边临县及遵义市区经营户客群为主。二层商业业态规划业态规划整体思路为：结合湄潭年轻群体和商务群体的夜生活消费竭力打造湄潭休闲娱乐第一城——《不夜城》业态规划：主有业态有：酒吧、茶楼、网吧、KTV、足疗、水会、咖啡厅、西餐厅、女子SPA、美容养生、宴宾酒楼、旅社等招商方向：主要以外地品牌引进或品牌桥接为主。三层商业业态规划业态规划整体思路为：项目打造湄潭旅游第一站——古文化驿寨业态规划：主营业态以旅店、连锁酒店、宴宾酒楼等招商方向：本地招商与外地引进同时结合，鼓励自买自营。五、招商政策制定1、租赁期限合同年限：5年一签；租期：市场正式开业之日算计；92、租金缴纳方式签订正式租赁合同时合同应交租金总额与经营保证金一并缴纳；3、租金涨幅五年合同：前三年无租金涨幅，第四年、第五年每年租金递增5%；4、免租期（可分为两种方式进行租期优惠）1)免24个月（签订租赁合同缴纳一次性第三个租金，第四、第五年租金在合同期满之日提前3个月缴纳，一年一付。）2)免18个月（租金一年一交：第一年免8个月交4、第二年免6交6，第三年免4交8，第四年、第五年租金在合同期满之日提前3个月缴纳，一年一付。）5、物业费、水电费、广告费商铺内部水、电费：按表收取公共区域水、电费：按实均摊（或先做出预算含到物业费里）物业管理费：待定广告推广费：前3年免收广告推广费，第四年起广告费用按实际情况收取6、合同经营保证金经营保证金：吊一楼、一楼：沿河、沿街8000元/间，内街5000元/间；二楼、三楼：3000元/间；品牌主力商家和大面积业态按实际沟通情况而定。7、相关税收优惠政策税收政策：（建议争取税收优惠）8、续租首签合同期满后享有优先续租权，合同续租租金涨幅不超7%；9、租金（待论证）10、进场费用收取及装修事项（待定）10六、其它及配合事项1、政府支持a.税收方面申请工商税务减免b.争取政府授牌《旅游文化产业基地》、《重点旅游开发项目》、《民族特色产业基地》、《大学生创业示范基地》、《外出人员回乡创业基地》、《古文化产业基地》c.银行方面争取经营户装修贷款和无息商业贷款2、商业管理公司成立与组建1、商业管理公司的成立公司名称备选：待定注册资金：200-500万；经营范围：市场经营、市场管理、物业管理、广告制作与发布、日用百货、服装鞋帽、酒店用品、餐饮食品、针纺用品、文化体育用品、健身器材、办公用品、数码电器、五金建材、家居饰品、花卉苗木、艺术创造等；2、前期商管公司部门编制（协助招商工作与销