中国房地产发展历程

中国房地产发展历程刘伟伟2017.8.17发展历程概述01政企历程02市场历程03企业历程04目录CONTENTS住宅演变0501章节PART发展历程概述发展阶段萌芽起步阶段探索调整阶段快速发展阶段全面调整阶段回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。发展历程概述1958-19791979-19801980-1991改革开展前从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。理论突破1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想。试点与起步1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段萌芽起步阶段1991-199319931993-19971998炒作与土地泡沫第一次房地产调控制度红利释放低迷与调整非理性炒作与调整推进阶段探索调整阶段1998-2008历经1993年后数年的沉寂，房地产行业迎来了快速发展。市场回暖1999-2000快速涨幅2000-2002全面繁荣2002-2004持续繁荣与调控2004-2007快速发展阶段TEXTHERE2009至2011应急与投机催生房地产大泡沫，政府持续调控2012至2013市场回暖，调控加强2014至2015调控阶段与去库存2016至今新一轮价格上涨与调控全面调整阶段政企历程02章节PART土地市场制度的改革，为房地产市场的发展提供了一个重要的前提。改革的实质是从土地的无偿划拨到有偿使用，当时进行这么一个改革是一个理论上的突破，把土地的所有权和使用权可以分离，所有权是为国家所有，使用权可以出让。土地市场制度改革标志1987年新中国土地拍卖“第一槌”住房制度改革，实际上是为房地产市场的发展提供了一个广阔的市场前景。1998年7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。住房制度改革1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。立竿见影2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。密集的调控政策难以撼动房价高攀。收效寥寥1998年政府政策催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。推波助澜随着社会经济形势的变换发展，政府房地产政策调整进入全面调控阶段。支持或者抑制房地产价格的政策愈加完备多样，利于政府监控管理房地产行业发展。新常态调控政策市场历程03章节PART土地制度住房分配制度招拍挂。。。制度环境人口结构人口流动婚娶风俗住宅观念社会环境经济发展速速国民收入发展预期经济环境影响因素萌芽阶段泡沫阶段调整阶段黄金时代白银时代12345制度藩篱渐渐破除，生产要素初步释放.疯狂发展，泡沫破裂制度红利进一步释放，发展爆发期降临迅速壮大，利润丰厚.全面调整暴利时代结束，稳健调整迎来新阶段市场阶段01城市化需求0203投资性需求改善性需求保障性需求廉租房、经济适用房。。。市场需求041987年占GDP3%2013年占GDP5.85%2007年占GDP4.77%2016年占GDP6.5%.行业规模强者恒强局面凸显，企业集中度继续上升竞争态势分化加剧，市场集中度加剧品牌辨识度凸显细分市场的竞争加剧SOHO中国、万科、碧桂园等民营企业；保利地产、中海、天鸿等国企；外资企业跃跃欲试（限外令）“三足鼎立”格局不同梯队的差距进一步拉大.行业的准入门槛变高竞争状况企业历程04章节PART万科1234恒大碧桂园保利经过三十余年发展，房地产行业已然成为国民经济支柱性行业，期间各类企业你方唱罢我登台，走到今日强者林立不乏代表，结合2017年地产行业评测排名选取如下企业分析：管理模式运营水平开发模式战略转型企业历程集团化式管理“3+X”战略区域总部管理模式商业化品牌建设精细化战略管理产业化技术创新城郊结合部开发为主定位中产阶级系列产品线集团化管理战略总部-区域中心-项目公司模式管理客户价值精细化，产品增值能力强运营产业化开发模式.开发万科万科物业万科泊寓进入冰雪运动、养老、教育等行业“3+X”战略，即以环渤海、珠三角、长三角这三个发达地区作为基础，实行“城市圈聚焦”战略密集型、集团化管理模式多元+规模+品牌集团公司与子公司以产权为纽带“恒大式”高执行力标准化运营营销暴力二三四线大量囤地规模化复制快速扩张市场风险高，资金压力大矩阵式管理，三级管理体系管理准军事化运营管理体系运营规模化开发模式开发恒大民生地产为基础，金融、健康为两翼文化旅游为主的多元布局“多元+规模+品牌”的发展战略战略“房地产+服务业”家族式管理人才战略集团化快与好同心共享机制策略鲜明二三四线大量囤地规模化复制快速扩张市场风险高，资金压力大家族企业垂直模式管理快速开发，快速销售；高速度，精品质，低成本运营规模化开发模式.开发碧桂园1+3”的战略布局多元化业务组合联手平安，进军社区与养老战略进行稳固调整战略集团化式管理规模经营三位一体的养老战略多渠道融资高周转策略控制风险优质地块快消模式精细化不足项目公司模式传统的、扁平化组织架构管理运营有效，财务稳健运营中央开发模式.开发保利五业并举多元发展资源整合先做大再做强战略住宅演变05章节PART代表性住宅上海曹阳新村、北京三里屯幸福村解放初期，百废待兴。中央政府提出“先生产，后生活”发展策略，技术上受苏联的影响；在住宅规划设计中有严重的苏联的影子。1949-1959代表性住宅全国城镇住宅面积约40亿平方米，其中解放后新建的仅占百分之十几，就是说，当时全国城市绝大部分人住的是解放前的房子，陈旧不堪，杂乱无章。再加上50年代盲目生育，70年代进入生育高峰，子女多了住不下，院子里搭出个坯间，或者盖间小厨房，腾出来的厨房住人，能想的法子都想到了。于是，迫于人口与住房的矛盾，大杂院出现了。70年代末在全国城市居民的住房条件上，数深圳这座新兴城市最优越。深圳新建住宅每套平均建筑面积83平方米，比全国平均数高60％，比香港居屋计划高52％。与亚洲一流的日本相比各有千秋。日本住房建筑面积平均每套61平方米，但室内装修质量很高，尤其厨房、厕所设施十分讲究，属于小而精。相比之下深圳属于大而粗。80年代随着社会经济的进一步多元化，住房改革力度加大，以为商品房、经济适用房、安居工程为主的多层次住房体系开始形成，纳入了不同的投资、建设方式。针对不同的社会阶层，国家不再限制住宅的最大面积，只对最低限额做出规定，以保障适当的居住水平，因此代表不同居住标准的住宅空前丰富起来，普通居住面积从40平方米到200平方米不一而足。出现了高层、小高层、多层、低层高密度、联排、别墅等各种形式的住宅，在户型上除了传统的一室一厅。二室一厅、三室一厅之外，多厅和多卫生间的住宅更加受到欢迎。车库和工人房也成为一些住宅的标准配置。90年代中后期随着市场化程度的深入，住宅已成为大宗的个人消费商品，无论是住宅本身还是其所处环境，消费者要求必然苛刻起来，现代生活不仅仅是物质生活的富足，还代表着技术进步与文化融合带来的全新生活理念。。当代EUROPEANDTHEUNITEDSTATESBUSINESS感谢聆听，批评指导