2015年河北定州某商业街项目市场前期调研及定位报告127p

定州商业市场前期调研及定位报告目录•前言•一、城市宏观要素分析•二、整体商业环境分析•三、周边市场环境调研分析•四、项目整体定位方案前言•定位是商业地产成功运作的核心与灵魂，任何一个环节的差池都将对项目运作带来不利影响，来源于市场的调研资料则是确保定位准确的关键。经过一段时间对定州商业的考察，商家的走访，消费者的面谈，将本项目做以下定位，不足之处还请大家多指导！！！一、城市宏观要素分析•1、城市总体发展规划•2、国民经济和社会发展基本情况•3、消费人口特点分析•4、商业发展相关政策解读1、城市总体发展规划•定州成为省直管市，随着市域经济和社会管理权限的扩大，将增强公共服务能力和经济社会发展活力，单独成为区域经济发展的竞争主体。1、城市总体发展规划•2014年12月份，《定州市城乡总体规划（2013-2030年》正式获批，这标志着新定州布局正式进入实际阶段。•至2030年，城区人口扩容为90万，城市规模大幅升级。•空间拓展方向将延续原有城市发展脉络，以东向、北向拓展为主，适度向西扩展，控制向南发展，规划中心城区形成“三心、三轴、三片、六组团”的结构。1、城市总体发展规划•规划中三心指：北部城市主中心，东部城市次中心，旧城城市次中心。•毫无疑问，北部城区将是定州未来发展的热土。1、城市总体发展规划•小结•定州城市空间发展机构总体趋势从紧凑式趋于分散式，从封闭的单中心城市走向“开放式、多中心组团式”布局结构。•空间规模的不断扩大，所辐射的消费人群也将更大，交通出行的改变也将改变或重新引领公众的消费模式。•随着乡镇、村落的变迁，北部地区以“居住、休闲及服务型”的商业功能更加突出2、国民经济和社会发展基本情况•从2006年至2014近十年数据来看，国内生产总值从104.2亿元上升至275亿元，年均同比增长幅度10%以上。•财政收入从7.96亿元提高至27.8亿元，年均同比增长幅度超过了12%。2、国民经济和社会发展基本情况•2011年至2014年，社会消费品零售总额从87.8亿元提高至130.4亿元。•这项指标反映出定州近几年社会消费品购买力逐年大幅增长，人民物质文化水平不断提高。3、消费人口特点分析•定州市属于河北省直接管辖的县级市，享有副地级市待遇，总人口119万，其中农业人口88.77万，非农业人口27.22万，城镇常住人口近38万，其中三城区人口26.6万。3、定州消费人口特点分析•2006年至2014年期间，城镇居民人均可支配收入从7125元上升到16815元，年均同比增长12%，农民人均纯收入从4005元提高到10436元，年均同比增至11%。实现了真正意义上的收入翻翻。3、定州消费人口特点分析•未来城市转变过程中，人口基数的大密集增加将随着城市组团式扩张，各组团将出现不同幅度的增长。•从政府城乡总体规划来看，未来定州城区人口将扩容至75万人，北部地区人口毛密度尤为密集，这将为项目定位提供人群保障。小结•定州由县升市，GDP、财政收入、居民可支配收入翻翻增长，必将对未来几年商业产生极大带动作用。•未来随着住房、医疗的改善，居民收入的不断提高和消费意识的不断转变，居民投入在文化娱乐、日常购物等方面的消费将释放更大的空间。因此在确定商业业态定位时既要考虑本地实际情况，又要有一定的前瞻性。•商业配套应该在满足社区居民日常消费的同时，加大对“乐享”和“便民”类服务的比重，不断提升居民综合生活质量和社区归属感。4、商业发展相关政策解读•为挖掘消费潜力，扩大消费规模，进一步发挥消费者对经济增长的拉动作用，2015年9月，河北省政府办公厅出台了《关于进一步促进和扩大消费的意见》。4、商业发展相关政策解读•《关于进一步促进和扩大消费的意见》中指出，加快城乡现代化流通体系建设，积极落实“互联网+流通”行动计划。•鼓励流通企业发挥线下实体店的物流、服务、体验等优势，推动实体与网络市场融合发展，推进电子商务进农村、进社区。•支持阿里巴巴在河北省农村建设县级运营中心和仓储物流中心。•支持社区连锁超市、便利店开展网订店取或网定自提领取模式。•支持餐饮企业大力发展“互联网+”等新型营销模式，大力发展社区餐饮，外卖送餐、商务餐饮、婚寿宴家庭聚餐和旅游团餐等业态，满足不同层次的大众化餐饮需求。4、商业发展相关政策解读•通过以上政策解读，深度分析现有商业政策，我们能感觉到时代变化的日新月异，商业地产操作也将更加多元化。•政策方面大力发展社区商业的相关意见，也正是消费者、商家、发展商共同结合的需求，本次定位可结合“互联网+”思维为项目提供更大的亮点。4、商业发展相关政策解读之实践者•2015年9月20日，“燕赵晚报-小区管家”APP正式上线，标志着省会建设“智慧社区”迈出了扎实的一步。•智慧型社区通过移动互联网，以社区为切入点，连接消费者、商家、物业等多方，实现更便捷、更高效的物业运营方式。•定州项目可参照此运作模式，打造该地区首家“智慧社区”。真正意义上解决“一刻钟”消费生活圈。二、定州整体商业环境分析•1、定州商贸企业的发展变迁•2、定州商业基本情况汇总分析•3、已运营代表商业经营情况分析•4、在建商业及未来规划项目汇总分析•5、在建代表项目基本情况分析•6、在建商业项目销售情况汇总分析•7、结论1、定州商贸企业的发展变迁•通过对定州本土居民的走访调研，定州商业变迁可以概括为三个阶段，在某种程度上讲是以中山中路、火车站向两翼，并形成组团商圈模式。•（1）第一阶段：上世纪80年代至90年代初期•（2）第二阶段：90年代中期至21世纪初期•（3）第三阶段：2005年至今（1）第一阶段：上世纪80年代至90年代初期•这一时期，中山中路、火车站先后形成了老人民商场、车站商场、华侨商场等以百货、五金机电类为代表的核心商业形象。•这一阶段经营主要特点是各商场之间没有形成差异化的经营格局，经营模式、经营产品的范围和档次基本没有明显区别，这与当时人们收入水平、交通环境有直接关系。（2）第二阶段：90年代中期至21世纪初•随着人民消费水平的日益提高，消费理念的不断转变，一些没有经营特色，产品单一，经营观念落后的商业主体先后退出了商业核心带，而以大世界、福源商厦、紫光都、女人街等商业主体适应消费观念的转变，使得商业格局发生了重大改变。•这一阶段最主要经营特点是商业规模的不断增大，逐渐完善的硬件配套设施，加之货品的不断增多、增全，使期成为真正意义上的百货商场。（3）第三阶段：2005年至今（3）第三阶段：2005年至今•随着各地房地产市场进入“大跃进、大发展”时期，商业地产也在不断升温，目前的定州商业格局发生了很大的变化，城市空间规模的扩大，也在侧面带动了商业的发展。•先前中山路核心商业带正趋于走向“分散化、区域化”，通过以上图表可以看出各区域将会出现具有代表性的商业主体。（文博园）•这一阶段随着人们收入的持续增加、便捷的公共交通，人们对物质精神文化的追求具有强烈的渴望，这些新型商业也在业态上都增加了一定比重的休闲业态。观点•以中山中路、火车站商业历史发展变迁的经验以及现有商业格局的竞争状况来看，在这样一个以大型百货和购物中心占据主导竞争优势的商业背景下，同时在没有规模优势的前提下，一定要选择特色鲜明、差异化的主题商业业态定位方能立足不败之地。2、定州商业基本情况汇总分析•2.1、各商圈基本情况汇总分析•2.2、各商业类别分别在商圈当中的占比分析•2.3、商圈中各代表商业主体业态占比汇总分析2.1、各商圈基本情况汇总分析2.1、各商圈基本情况汇总分析观点：中山路商圈占据了定州市所有商圈总面积的50%的比例，很大程度是定州区域板块不成规模，需较大提升空间，未来在商业街沿线周围的商业还是具有很大竞争优势。2.2、各商业类别分别在商圈当中的占比分析观点：在三种业态对比中，百货类目前还是在规模上占据主导优势，因其定位更多偏向大众消费群，其优势尽显，随着百货商城衍生出城市综合体、主题步行街，更多体验类业态将进入本市场，加剧市场业态分化。2.3、商圈中各代表商业主体业态占比汇总分析观点：在现有集中商业以及项目附近的商业街上，商家业态更多为零售方面，对于购物的一站式升级还有待提高。餐饮、休闲更是少之又少。本项目考虑到商业总体量，可适当增加餐饮、休闲业态比例，虽然此业态租金水平相对较低，但在经营面积上占有量较大，项目在零售方面加上上述两种业态可以加以平衡。3、已运营代表商业经营情况分析•百货类：大世界、时代广场、紫光都•超市类：大世界超市、惠友超市•专业市场类：博凌市场•专业卖场类：新天地电子城百货类：大世界百货类：大世界•文档\大世界经营业态情况表.doc百货类：大世界•大世界整体经营档次为中档，主力业态为服装类，无论是从营业面积还是店铺数量上，都占有较高比重，其他业态占比较少，作为补充类业态出现。•经营模式分为两种，一种为联营扣点模式，扣点比例大多为21%，另外一种为自营模式，价格保持在100元/㎡/月，广告费用每店400-500元。•大世界二期扩建工程已完成，重装开业后的大世界在快餐方面增加了KFC、永和豆浆、必胜客等一线快餐品牌，其余零售类并未增加太多新鲜血液，在外立面、内装方面倒是改变了不少。重装开业后的大世界百货类：时代广场百货类：时代广场•文档\时代广场经营业态情况表.doc百货类：时代广场•时代广场整体经营档次为中高档，内装风格较新颖。主力业态为服饰类，其中女装占比最高，其他业态占比较少，存在较多中高档品牌，商户面积多为70-100㎡，除五层百元里外，其他楼层大多数商家经营情况良好。•随着大世界二期的重装开业，时代广场也紧随其后，积极调整商业业态，少男上调三层，文胸内衣调至四层。•在品牌方面更是引进太平洋服饰、JasonWood等快时尚品牌。调整中的时代广场百货类：紫光都百货类：紫光都•文档\紫光都经营业态情况表.doc百货类：紫光都•紫光都总体经营档次为中低档，以服装为主要业态，此商户数量与营业面积也最大，上午10:00-11:00人流方面较大世界、时代广场密集一些，总体经营情况良好，五层百元里经营情况较差。超市类：大世界超市超市类：大世界超市•文档\大世界地下超市.doc超市类：惠友超市超市类：惠友超市•文档\惠友超市.doc专业市场类：博凌市场专业市场类：博凌市场•文档\博凌市场.doc专业市场类：博凌市场•博凌建材市场地段较好，主要业态为门类及五金机电类，整体档次为中低档，经营状况良好。专业卖场类：新天地电子城专业卖场类：新天地电子城•文档\新天地电子城.doc专业卖场类：新天地电子城•新天地地下电子城位于市中心区域，整体规模3000㎡，主营小型电子产品、配件及维修，经营商户面积多为40㎡，租金在2-3万，整体档次偏低。4、在建商业及未来规划项目汇总分析4.1、在建商业分布特点---井喷式扩张4、在建商业及未来规划项目汇总分析•以文博园、崇文街为代表的集文化、游乐为主题的旅游地产项目的开发。•以盛东广场、中天广场等为代表的集购物中心、商务办公、住宅为一体的城市综合体项目的开发。•以泰丰苑、君悦华庭等为代表的社区型商业在周边兴起。2016-8-22544.2、在建商业及未来规划项目特点分析4、在建商业及未来规划项目汇总分析•定州商业目前呈井喷式扩张状态。•商业产品方面，集中商业主要分布在中山路、博陵路沿线附近，城市北部、东部多分布着生活配套类沿街商业。•业态构成大多集购物、餐饮、休闲娱乐等于一体，沿街商业多为生活配套类业态。2016-8-22555、在建代表项目基本情况分析名称盛东广场热线2341111位置定州市清风路与兴定路交汇处所属区域北城区开发商河北盛东房地产开发有限公司代理商/占地面积25000㎡建筑面积120000平米商业面积40000平米商业定位第三代时尚生活方式购物中心招商价格/交房日期2016.5开盘价格底商3万元/㎡，一层1.8万元/㎡现售价格/工程进度主体封顶中。招商范围负一层12000平米超市，地上4层32000平米的集中商业及酒店办公。主要由化妆品、数码、精品男女装、少淑装、运动休闲、内衣、箱包鞋帽、儿童用品、小商品、国际影院、特