住宅项目设施设备运行维护服务标准

住宅项目物业管理与服务标准1/8共用部位、共用设施设备运行管理与服务标准编制/日期：审核/日期：批准/日期：序号服务项目管理与服务标准记录一人员要求（一）人员配备1、按照经公司批准的管理处人员编制方案，安排各岗位人员。2、工程技术人员应具有初中以上学历，有2年以上相应工作经验，身体健康，形象端正，工作认真负责。3、工程技术人员应有相关专业岗位证书，持证上岗。4、工程技术人员应无违法犯罪记录、无传染病、精神病及慢性病（如支气管炎、哮喘、慢性肾病、肺结核、肺气肿、高血压、心脏病等）等疾病。1、《入职通知书》2、《维修工花名册》3、《维修工排班表》（二）技能培训1、参加并通过入职、岗前培训，考核后上岗。2、工程负责人应通过专项、岗中持续培训，对工程技术人员进行设施设备运行、维修养护、应急情况处理等技能培训。3、接受技能培训及通过考核的比例为100%。4、各类技能培训应形成《培训计划》、签到、考核记录。1、QEOP6.2/R01《培训计划》2、QEOP6.2/R02《签到表》3、QEOP6.2/R03《培训记录》4、《培训评估表》（三）技能水平1、有较强的动手能力，能依据《设施设备维护保养计划》实施共用部位、共用设施设备的维修、养护。2、熟悉小区环境以及设施设备等基本情况和性能。1、QEOP7.5.1-4/R01《设施设备维护保养计划》2、QEOP7.5.1-4/R02《设施设备维修保养验证单》住宅项目物业管理与服务标准2/8编制/日期：审核/日期：批准/日期：（四）仪容仪表及言行1、按规定着工作服，佩戴工作（号）牌、领带，工号牌端正地佩戴在左胸上衣口袋上方。2、上岗时精神饱满，姿态良好，个人卫生保持清洁，工作服干净、平整，无异味、无破损。3、工作期间使用文明礼貌用语、说普通话，遇见业户、访客、领导和同事时能主动问好。1、QEOP8.2.4/R01《巡视检查表》序号服务项目管理与服务标准记录二培训、考核1、工程负责人拟定年度/月度培训计划并组织实施培训工作，负责培训内容的检查和培训效果的考评。2、培训范围包括但不限于以下内容：物业管理基础知识；物业管理相关政策、法规；公众制度；公司管理制度；服务意识；维修工具使用与保养；维修养护安全防范；维修养护工作流程；维修养护服务标准等技能；各类突发事件的应急处理等。3、每周不少于一次以上的培训/例会。4、培训方式为讲授、现场操作模拟等。5、培训实施后，应对培训效果进行考核，包括书面考核、口头提问、实际操作以及平时工作中的效果追踪。1、QEOP6.2/R01《培训计划》2、QEOP6.2/R02《签到表》3、QEOP6.2/R03《培训记录》4、《培训评估表》三监视测量1、工程负责人应每日对本分口的工作实施检查/抽查。2、工程负责人应策划监视和测量的项目，包括但不限于以下内容：员工的服务态度、仪容仪表；维修养护是否符合服务标准；培训效果；维修工具的存放、保管情况；休息室的环境卫生；设施设备的运行、操作、维修和保养过程；设备机站房现场维护情况；采购的备品备件验收、保管、领用及使用情况；各类记录填写情况等。3、工程负责人工作检查应形成工作记录。4、当检查结果有不符合时，应及时采取适当的纠正和纠正措施，并跟踪验证。5、不符合得到纠正之后，工程负责人应对其再次验证，确保服务符合标准的要求。1、QEOP8.2.4/R01《巡视检查表》2、QEOP8.5/R01《纠正/预防措施处理单》住宅项目物业管理与服务标准3/8编制/日期：审核/日期：批准/日期：四停水/电/气管理1、对突发性停水/电/气，管理处应迅速查明停水/电/气的原因，及时排除故障，同时通知监（消）控中心人员、管理处，向业主做好合理的解释工作。2、对市政设备造成的停水/电/气，应及时与市政相关部门联系，了解停水/电/气的原因，张贴通知，告知业主。3、对因维修养护等原因需要停水/电/气的，应尽量安排在合理的时间提前张贴通知，向业主做好解释工作。序号服务项目管理与服务标准记录五电梯1、遇到电梯发生一般故障的，管理处相关人员应在10分钟内赶赴现场确认，通知电梯维保单位二小时内到达现场处理；发生电梯困人或其他重大事件时，管理处相关人员5分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。2、每天对电梯轿厢内三方对讲、标识、照明、操作面板、电梯门、装饰物等进行检查（不少于电梯总数的20%），电梯运行时无异常声响，舒适感良好。发现问题及时处理保持必要的记录。3、每半月一次的专业电梯维保，确保电梯底坑无杂物，轨道润滑油有收集装置，无外溢现象；井道内照明完好；导轨无生锈、油泥现象；钢丝绳无断丝、断股、生锈的现象，钢丝绳表面平层标志明显。管理处安排专人对电梯保养进行监督，并对情况进行记录。4、每天对电梯机房进行检查（不少于电梯总数的20%）、维护；电梯机房内配有专用盘车工具、灭火器；室内通风、照明、防水完好，温度适宜；电梯主机运行时无异常噪音产生。5、每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，6、电梯维护保养前提前一天张贴通知告知业户，尽可能减少对业户正常生活的影响。7、建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。1、QEOP7.5.1-4/R02《设施设备维护保养验证单》2、QEOP7.5.1-4/R03《运行记录》3、QEOP7.5.1-4/R04《出入登记表》4、QEOP6.3/R03《设施设备台帐》住宅项目物业管理与服务标准4/8编制/日期：审核/日期：批准/日期：六消防系统1、每半年巡视检查园区消防设施1次，查看消火栓、结合器、水龙带、水枪头、报警按钮等是否完好无缺；每月点动消防水泵1次，发现问题及时处理。2、每年巡视检查园区灭火器1次，保持灭火器压力正常、在有效期内，清洁和锈蚀状况，可以随时启用。3、每日巡查泵房一次，检查稳压装置、阀门、排水泵、压力表压力、消防水箱和补水箱的水位等工作状态是否正常，保持相关记录；每月清洁卫生一次，保持泵房清洁。4、每半年一次检查、保养消防泵电源柜、双电源柜、控制柜并记录；5、每月巡视检查屋顶消防水箱、稳压装置等工作状态是否正常，发现异常及时处理。6、每年对泵、管道、爬梯等进行整体除绣、油漆一次。7、入冬前对外露水管包扎、做好防冻处理。8、每年对消防知识进行二次宣传。1、QEOP7.5.1-4/R02《设施设备维护保养验证单》2、QEOP7.5.1-4/R03《运行记录》3、QEOP7.5.1-4/R04《出入登记表》序号服务项目管理与服务标准记录七工具管理1、工程维修的工作物品包括：对讲机、验电笔、万用表、电钻等工具。2、管理处应遵守物品领用、使用、保管、维护、损坏赔偿以及报废等相关制度。3、工程维修人员个人工具受控、完好、齐全。1、QEOP6.3/R07《工具配备清单》2、QEOP6.3/R08《公用工具管理台账》3、QEOP6.3/R13《领用单》4、QEOP6.3/R14《公用工具借用表》住宅项目物业管理与服务标准5/84/R06《修旧利废审批表》编制/日期：审核/日期：批准/日期：八能耗、物耗管理1、管理处应对共用设施设备能耗进行管理，制定共用设施设备节能计划，安排节能措施，定期填报《能耗报表》，必要时应分析和说明，找出节能途径、改进节能措施。2、严格控制共用设施设备运行维护的物耗水平。鼓励修旧利废，但废品再利用应得到检验和批准，相关信息记录与《修旧利废审批表》。3、能耗、物耗的控制应以满足服务标准为前提，不可降低服务质量。1、QEOP4.4.6-4/R01《电表月抄表记录》2、QEOP7.5.1-4/R05《能耗报表》3、QEOP4.4.6-4/R02《水表月抄表记录》4、QEOP7.5.1-九设备管理1、各类设施设备应建立《设施设备卡》、《设施设备台帐》等。2、编制设施设备管理使用的岗位责任制度，维修保养责任明确到人。3、编制《设施设备维修养护计划》，经批准后实施日常保养，维保情况记录在《设施设备维修保养验证单》。5、制定《共用设施设备运行标准》及《公用设施设备管理规定》。6、设施设备的运行管理执行《设施设备运行规程》。7、设施设备日常维修现场有提示、警示标识，及时清理现场，并把维修结果知会到涉及人员。1、QEOP6.3/R02《设施设备卡》2、QEOP6.3/R03《设施设备台帐》3、QEOP7.5.1-4/R01《设施设备维护保养计划》4、QEOP7.5.1-4/R02《设施设备维修保养验证单》序号服务项目管理与服务标准记录十公共部位房屋结构每年检查区域内房屋梁、柱、板、楼梯等房屋结构二次以上，发现异常现象应及时并告知相关业主、使用人并安排专项维修，保持构件无粉刷层脱落、本体开裂、变形、移位等现象。1、QEOP7.5.1-4/R01《设施设备维护保养计划》2、QEOP7.5.1-门窗每周一次巡视检查公共部位的门窗玻璃、门窗框、铰链等部位，采取目视、手动开关等方式进行，发现问题及时处理，保持开关正常、玻璃及配件完好。住宅项目物业管理与服务标准6/8编制/日期：审核/日期：批准/日期：屋顶每年两次检查屋顶防水层、隔热层、瓦片，并做好检查记录，发现损坏，应及时告知相关业主并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查1次）。4/R02《设施设备维修保养验证单》3、QEOP7.5.1-4/R03《运行记录》道路、路面、侧石、窨井盖每周一次巡查小区道路、路面、侧石、窨井盖等共用设施，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，保持井盖不缺损，正常使用。屋面排水沟、楼外排水管道、化粪池每月一次清扫、疏通屋面泄水沟、楼外排水管；每年清理化粪池进行两次，保持化粪池出入口畅通，不堵塞、不漫溢；每月两次对明沟内的泥沙、杂物进行清扫、疏通，日常发现杂物，及时清理。预计台风到来前，应及时检查。地面排水沟、围墙每月一次巡查地面排水沟，清理泥沙与杂物，日常发现堵塞，及时疏通；每月两次巡查小区围墙/围栏。楼梯间、公用走廊室内墙地面每月一次对楼梯间、公共走廊的室内墙面、顶面、地面巡查。墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整无缺损，发现损坏及时维修。（维保计划每半年一次）地下室每月巡查地下室、半地下室墙面、地面等部位一次，发现异常安排处理。建筑物周围地面附着物每月一次对台阶、散水、道路、绿地等部位巡查，检查有无下陷、开裂、下沉、破损，发现异常安排处理。（维保计划每半年一次）建筑物外立面、附着物每月对水箱、水池、栏板、女儿墙、雨蓬、空调机架、管道、避雷带、标识牌、霓虹灯巡查一次，有无松动、倾斜、移位、漏水、破损、脱落、锈蚀、腐烂问题和现象，发现异常安排处理。雕塑、亭、廊、山石等小品每日巡查凉亭、雕塑、景观小品、休闲椅、健身器材一次，发现损坏及时维修，确保安全、使用可靠。序号服务项目管理与服务标准记录住宅项目物业管理与服务标准7/8编制/日期：审核/日期：批准/日期：十公共部位标识1、对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。2、每月对安全标识检查二次，发现缺失及时补齐，确保安全警示标识完整、清晰。3、每年对露天部分的停车、交通标识等设施进行除锈、防腐处理一次。十一给水系统1、每月巡视检查小区总体供水系统1次，发现问题及时处理，确保使用可靠。2、每日巡查泵房一次，检查生活给水泵运行状态、稳压装置、阀门、压力表、变频器等工作状态是否正常，保持相关记录；每月清洁卫生一次，保持泵房清洁、干燥。3、每年对水泵房内泵、管道、爬梯等整体除锈、油漆一次。4、每半年对控制柜清洁、保养一次，确保控制柜无积尘、螺丝紧固。5、每季度对水泵检查、保养1次，内容包括检查轴承、密封、绝缘和加注润滑油等。6、每半年对二次供水水池（箱）清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准；水箱清洗提前3天张贴通知告知业主停水时间、注意事项等。7、水泵房应实施封闭管理，钥匙由专人负责；水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网。8、入冬前对外露水管包扎、做好防冻处理；9、高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。1、QEOP7.5.1-4/R02《设施设备维护保养验证单2、》QEOP7.5.1-4/R03《运行记