远洋地产well健康认证操作指引--住宅系0329

远洋地产WELL认证操作指引——住宅系远洋设计研究院技术成本中心2016.03.25目录目录WELL投入分析分产品线WELL认证评分策略二三WELL认证体系介绍一WELL必选系统实操策略四广州天骄项目WELL实例分析五WELL认证推荐设备材料表六七WELL认证工作流程WELL认证展望八九WELL认证成果表格一、WELL认证体系介绍1.1WELL认证起源、发展现状3InternationalWELLBuildingInstitute国际健康建筑学会GreenBusinessCertificationInc.绿色商业认证公司纽约开发商Delos发起首创针对人员健康舒适的室内建筑标准LEED打造高品质绿建,WELL针对具体室内集设计成提高居住者的健康和福祉经7年开发，结合科学及医学环境健康研究结果2014年10月–IWBI推出WELL商业1.0版2014年11月–全球WELL项目注册及认证面积约为70万平方米2015年6月–IWBI推出住宅、商场、餐厅、商业厨房、教育机构先驱版2015年7月–全球WELL项目注册及认证面积约超过140万平方米2015年9月–IWBI推出WELL商业1.0版更新2015年9月–全球WELL项目注册及认证面积约超过200万平2015年11月–远洋地产把WELL认证带到广州，在国内首次将WELL推广，落实到住宅项目中一、WELL认证体系介绍1.2当前权威绿色认证建筑标准主要指标4WELLLEED绿建三星BREEAM空气品质√√-√水质√--√光√√-√热舒适√√√√噪声控制√√√√健体√---精神√---新能源-√√√LEED，绿建三星，BREEAM主要注重的是建筑本身的性能，比如节水、节能这些方面。WELL更注重建筑里面的人，建筑对人的健康舒适影响。WELL建筑标准，它将建筑界与医学界联系在一起，如今又加入了绿色建筑认证协会，成为LEED、绿色三星、DGNB（德国）和BREEAM（英国）等绿色建筑评级系统的强有力补充。一、WELL认证体系介绍1.3WELL认证标准内容5WELL认证标准，包含7个“概念”，涉及11个“人体系统”,是针对环境对人体健康的复杂影响研究。具体认证标准详见附件-MultifamilyResidentialPilotA-21.心血管2.消化系统3.内分泌系统4.免疫系统5.皮肤系统6.肌肉系统7.神经系统8.生殖系统9.呼吸系统10.骨骼系统11.泌尿系统一、WELL认证体系介绍1.4WELL健康认证评分原则6空气水光营养健身舒适精神建筑类别必选项优选项项总数核心与外观项目252651新建及即有建筑3764101新建及即有内装4161102住宅（先驱版）285179得分必选项必选达标项有选项优选达标项（优选达标项/优选项）*5+5*银级认证表示WELL评价标准中适用于相应类型的入门项要求100%满足（最终评价得分为5或6）。*金级认证表示WELL评价标准中适用于相应类型的入门项要求100%满足，同时，全部优选项中至少40%的优选项要求得到满足（最终评价得分为7或8）。*铂金级认证表示WELL评价标准中适用于相应类型的入门项要求100%满足，同时，全部优选项中至少80%的优选项要求得到满足（最终评价得分为9或10）。WELL标准通过102项指标进行评分认证。一、WELL认证体系介绍1.5WELL认证的影响力7世邦魏理仕（CBRE）洛杉矶办公楼感觉生产力提高提到客户对这种新的工作方式感兴趣新环境对他们的健康和幸福有积极的影响新环境对他们的业务表现有积极的影响提到他们与同事的合作更加容易一、WELL认证体系介绍1.5WELL认证的影响力8随着人们正在转向更生活化的和预防性的保健方式，WELL建筑评价标准基于我们对于个人、遗传和行为等多因素相互作用的理解基础之上，去塑造我们的整体健康和幸福。许多无意识的行为是由外部因素所决定，WELL建筑评价标准已经仔细考虑了人类和建筑环境之间的相互作用，而建筑环境不仅影响着我们的身体健康，也同时影响着我们的日常行为。一、WELL认证体系介绍1.6远洋地产WELL认证产品战略9我们将严格按照WELL健康建筑标准，打造中国WELL健康住区，希望住在这里的居民，拥有高于全国一级标准的空居住健康气质量，拥有家庭用水最高级别的水质，拥有适应人体生物钟特点的光线系统，拥有适合全龄段健身的软件和硬件，拥有成为生活习惯的健康食品，拥有为事业和生活助力的愉悦心情。——李明总裁一、WELL认证体系介绍10从多个科学研究的角度，重塑建筑标准，全方位解决问题。在产品趋同，市场向一线城市集中的环境下，突出重围。掀起远洋营销的新章。WELL健康认证的主要得分项精装修、新风系统、除霾系统、直饮水等的客户关注度很高。打造远洋健康住宅品牌，改变远洋用户的购房理念。1.6远洋地产WELL认证产品战略WELL推广对于远洋的意义WELL认证既为营销提供素材，也为客户提供实惠。一、WELL认证体系介绍WELL健康建筑标准1234567LIGHT光AIR空气WATER水NOURISHMENT营养FITNESS健康COMFORT舒适MIND心理提升产品溢价空间加快创造增加体现提供增加产品利润率对投资型客户形成强大吸引力产品去化率加快产品销售速度快速回笼资金确保资金链安全产品竞争优势避免同质低效竞争形成独有产品优势产品营销概念避免同质低效竞争形成独有产品优势产品多样性选择客户根据对健康的关注度选择不同梯度产品远洋人文关怀关注生活质量的提升呈现社会责任感推广远洋品牌价值借助健康建筑标准扩大远洋品牌知名度111.7WELL认证与营销关系12•WELL认证对产品溢价的作用一、WELL认证体系介绍1.7WELL认证与营销关系精准客户研究方案设计阶段，充分考虑不同产品客户的关注点及敏感点瞄准目标客群，紧扣客户需求，将well标准进行本土化和具象化，转化为客户接受和认可的产品价值点。塑造购买理由销售阶段加强对well体系的宣传及展示，打造健康住宅标杆针对“痛点”宣传，塑造溢价的购买理由——健康买房子就是买生活，倡导健康的生活方式，让客户为之买单加强宣传及体验，改变客户认知，塑造溢价的购买理由——健康把握客户痛点，定制化产品设计，让客户为健康的生活方式买单，实现产品溢价5示范区公众开放日WELL产品介绍客户互动推广聚焦健康痛点4示范区媒体开放日WELL产品介绍媒体互动推广聚焦环境热点示范区媒体推广3通知潜在客户项目WELL认证工作启动8当地媒体采访入住客户积累远洋WELL品牌效应7当地媒体及领导签约及潜在客户社会公众宣传造势1远洋WELL已认证项目媒体密集推广宣传13•配合营销的节点2WELL产品特点针对性营销培训活动营销培训6细分客户群WELL分产品线客户一对一推广聚焦客户痛点开盘前销售竣工交房客户针对性营销A项目注册预认证C获得认证WELL挂牌仪式媒体推广媒体入户宣传客户推广示范区客户宣传B示范区开放一、WELL认证体系介绍1.7WELL认证与营销关系WELL健康建筑标准14A名人效应莱昂纳多迪卡普里奥克林顿B示范项目国内第一个WELL认证住宅项目广州远洋天骄C远洋WELL品牌中国地产品牌+美国健康标准D客户敏感点室内空气质量、饮用水、舒适度E细分客户营销刚需型客户关注点改善型客户关注点一、WELL认证体系介绍•建议营销策略1.7WELL认证与营销关系15围绕WELL七大概念体系，进行全方位的现场展示，以健康住宅形象，打造产品的差异化竞争力；体验为王，集团建立体验中心，结合最新展示技术和科技系统，增强生活场景体验；加强客户体验，吸引客户买单，营造健康生活的场景体验，打造产品的差异化竞争力集团展示体验中心项目展示中心加强客户体验•建议营销推广具体措施1.7WELL认证与营销关系展示体验现场展示培养WELL理念体验感、直观性深入人心一、WELL认证体系介绍16改善型营销策略空气水营养光健康舒适心理刚需从型客户收入中等事业上升期青年新婚家庭追求时尚即将生育改善型客户高收入事业稳定期中年成熟家庭追求务实家有老人WELL健康建筑标准刚需型营销策略f一、WELL认证体系介绍•产品线营销策略1.7WELL认证与营销关系风景线产品推广策略万和产品线推广策略目录目录WELL投入分析分产品线WELL认证评分策略二三WELL认证体系介绍一WELL必选系统实操策略四广州天骄项目WELL实例分析五WELL认证推荐设备材料表六七WELL认证工作流程WELL认证展望八九WELL认证成果表格二、WELL投入分析2.0WELL投入18主要为两个维度WELL投入成本投入时间投入•如果一开始就准确定位，确定项目是否做WELL认证，范围为多少，对后期各专业线条的影响越少。WELL开始越早越好二、WELL投入分析2.1WELL成本投入19WELL认证费用分为四部分WELL认证相关费用①上交IWBI认证费④国内咨询成本②工程增量成本①上交IWBI认证费约385万②工程增量成本约3854万③运营增量成本约130万④国内咨询成本约270万（包括咨询费及检测调试费）⑤综合单方成本约356元/㎡广州天骄项目为例③运营增量成本认证费工程增量运营增量咨询费二、WELL投入分析2.1WELL成本投入20①上交IWBI费用上交IWBI认证费注册费认证费检测费支付对策计费原则按楼栋按面积按楼栋按面积按楼栋按面积按检测点1.远洋整体量大打折2.整体量满足基础上推单体认证1.减少需要检测的条目2.如远洋与DELOS战略合作达成承担检测职能，则可进行打折等操作＜4645㎡，1800美元4645㎡面积＜46450㎡，5500美元＞46450㎡，9000美元＜4645㎡，6500美元4645㎡面积＜46450㎡，2.26美元/㎡＞46450㎡，1.83美元/㎡至少9000美元起1.62-3.77美元/㎡不等二、WELL投入分析2.1WELL成本投入21②工程增量成本，要结合产品线思想进行选择③运营增量成本，要结合产品线思想进行选择需增加配置WELL标准要求产品线原配置需增加运营措施④国内咨询成本•战略合作，压低咨询公司价格（单方约6元/㎡）•强化经验教训，降低正式检测前需要调试点（单方约16元/㎡）二、WELL投入分析2.2WELL时间投入22同步进行设计时间•WELL认证从项目可研阶段开始，与整个开发流程同步进行，不增加多余时间投入。选择时机•在开发流程中，选择合适的时间，插入WELL相关重要节点。销售节点配合工程施工认证检测时间交付资料•可研即需WELL介入，方案阶段深化，施工图阶段复核。•WELL注册后，开盘前，获取IWBI签名信或预认证证书，提供销售素材。•采购开始，即严格按照WELL标准进行，施工过程中按要求进行管理。•项目竣工后，交付前，选取外界环境良好的时间进行WELL认证检测。•获取认证证书后，项目挂牌，同时将相关素材制作到客户交付资料内。目录目录WELL投入分析分产品线WELL认证评分策略二三WELL认证体系介绍一WELL必选系统实操策略四广州天骄项目WELL实例分析五WELL认证推荐设备材料表六七WELL认证工作流程WELL认证展望八九WELL认证成果表格三、分产品线WELL认证评分策略3.1产品线WELL认证策略24根据公司产品线梯度，及第四步发展战略选取万和、风景产品线作为研究对象；对于不同的产品线，由于产品线配置标准不同，针对WELL认证选取认证指标的策略也不同；以极致成本、极致产品为依据，•风景产品线WELL认证指标选取原则达标、成本，•万和产品线WELL认证指标选取原则为功能、溢价：第四步发展战略——四元业务之一：住宅开发业务策略三、分产品线WELL认证评分策略25类别必选条目(P)相关系统/配置风景万和空气1.空气质量标准空调、通风系统3.通风效率5.空气过滤4.VOC降低设计、精装、材料要求11.基础材料安全12.潮湿&水份管理19.可开启窗7.施工污染控制施工控制2.禁止吸烟物业运营6.细菌&霉菌减少控制8.保证健康的入口9.清洁协议10.杀虫剂管理无此系统/配置有此系统/