2014-嘉盛美业惠州江北踩盘报告

Carsemproperty.ALLrightsreserved2014/06/06影响世界的力量Carsemproperty.ALLrightsreserved惠州江北片区踩盘报告嘉盛美业：华润御苑项目组2014-06-06│2│Carsemproperty.ALLrightsreserved项目基本信息德威摩卡小镇是德威集团2011年重点打造的高端住宅项目之一（德威朗琴湾项目同期开发）一期已经售罄，目前在售的是二期的23栋和27栋，面积段为88㎡--146㎡，户型主要是两房和三房。│3│德威摩卡小镇占地面积94485㎡建筑面积320000㎡期数当期第二期容积率2.5绿化率30%户数总1720户开盘时间2011-10-02车位2300开发商德威集团代理商深圳市红力量房地产投资顾问有限公司Carsemproperty.ALLrightsreserved项目区位交通项目位于江北41号小区，处于CLD（中央生活区）核心区域，总占地约9.5万平米，总建面约32平米；公交路线：34、35路粤东家具博览中心站下，即可到达项目门口。项目位于三环北路附近，靠近金龙大道，惠州大道，交通便捷。│4│Carsemproperty.ALLrightsreserved项目周边配套教育配套：3200㎡国际双语幼儿园（12班）、惠台学校、田家炳中学；商业配套：粤东国际家俬博览城、义乌小商品城、农产品批发市；金融配套：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行；医院：第一人民医院、妇女保健院江北分院、人民医院江北分院。│5│粤东国际家具城惠州第一人民医院Carsemproperty.ALLrightsreserved项目自身配套德威摩卡小镇配置社区巴士、双语幼儿园、大型泳池、户外灯光篮球场、休闲会所、健身中心、童叟乐园、风情商业街区、咖啡体验馆等社区配套，充分满足社区居民日常需求园林：50000㎡东南亚度假酒店式生活艺术园林，其中15000㎡社区公园（摩卡公园）、三大主题园区（摩卡小驿及生态湖景主题区、休闲水景及迷情泳池主题区、生态林地及律动蓝湾主题区）及100多个景观轴点。社区商业配套：二公里风情商业街，将引进中型社区超市，满足业主生活需求。小区泳池：1500㎡社区泳池，创江北规模之最；设有成人泳池和儿童泳池及按摩泳池。│6│儿童乐园国际双语幼儿园社区游泳池Carsemproperty.ALLrightsreserved项目建筑园林德威摩卡小镇园林秉承“天人合一”的设计理念，以天然为蓝本，结合项目自身的环境条件，把享有亚热带湿润季风气候一带的度假、休闲、宜居文化融入到有灵性的园林环境中去，打造成惠州唯一的、最为纯粹的东南亚度假酒店式生活艺术园林。项目私享社区公园与望江公园相应成辉，成为名副其实的双公园物业。│7│Carsemproperty.ALLrightsreserved项目销售情况据惠民之家数据显示，5月份摩卡小镇网签18套，在惠州楼盘网签中处于中间位置楼盘资讯：二期23、27栋88-146平米3-4房在售，均价6350元/平米，现购房立减8万。电商：摩卡小镇2期3.29电商来袭3千抵3万独享特权生活。│8│Carsemproperty.ALLrightsreserved项目价格分析•德威摩卡小镇2014年06月04日的最新销售报价为均价6350元/平方米相比上个销售周期下跌了-6.6%。•德威摩卡小镇近3个月的销售价格下跌了450元，跌幅为6.6%；近12个月的销售价格下跌了150元，跌幅为2.3%；与本项目2011年10月13日第一次对外报出的5500元相比，32个月以来，销售价格累计上涨了850元，涨幅为15.5%。│9│Carsemproperty.ALLrightsreserved项目优劣分析优势：交通优势：位于江北三环北路，临近金龙大道、惠州大道，交通便利；配套优势：项目自身配套完善；园林景观：绿化面积达50000㎡，由3大主题园区、100多个景观轴点、15000㎡社区公园(摩卡公园)构成，融汇东南亚文化艺术精华，打造成惠州唯一的、最为纯粹的东南亚度假酒店式生活艺术园林。户型设计：户型布局上方正实用，户内面积控制合理，利用率高。│10│劣势：公交线路较少、间隔时间较长，周边设施有待完善。Carsemproperty.ALLrightsreserved项目基本信息景盛华庭项目位于江北中央商务核心区，考虑到不同类型业主的居住需求，景盛华庭规划了多种户型供业主选择，大部分都为N+1多变空间，满足家庭成员的各种需求，A、B、C、D栋均有在售，主推D栋71㎡、102㎡和179㎡复式。│11│景生景盛华庭占地面积16308㎡建筑面积49068㎡期数一期容积率2.70绿化率32%户数总304户开盘时间2013-12-22车位310个开发商惠州市景生实业有限公司代理商世联行D栋B栋C栋A栋Carsemproperty.ALLrightsreserved项目区位交通该项目北距三环路500米，西距惠州大道主干道500米，多条公交路线可达汽车总站、火车北站，小区门口即有公交站，交通十分便利，距离佳兆业中心仅0.5公里、华贸中心、丽日购物广场仅1公里。18路、5路、6路等公交车在义乌小商品城或者宏益公馆站下即可到项目。│12│Carsemproperty.ALLrightsreserved项目周边配套教育配套：金世界幼儿园、惠州市幼儿园、惠台学校、水北小学；商业配套：佳兆业中心、华贸中心、丽日购物广场、三新购物广场、义务小商品批发城市；金融配套：中国人民银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行；医院：惠州市第一人民医院、惠康医院、妇女儿童医院。│13│惠州义乌小商品城惠州旺升学校Carsemproperty.ALLrightsreserved项目自身配套小区内部配套：休闲凉亭，大型喷水池，架空层园林社区商业配套：沿街商业街，将引进中型社区超市，满足业主生活需求。│14│空中花园商业广场大型喷水池休闲凉亭Carsemproperty.ALLrightsreserved户型鉴赏小区总体规划较小，不过园林内有喷水长廊、空中花园、二楼休闲长廊。设计的是多变的户型选择，大部分都N+1多变空间，满足家庭成员的各种需求，69㎡的2房，85-116㎡的3房，更有超大赠送面积的116㎡精致复式3房。│15│户型：D栋2房2厅1卫居室分布：2室2厅1卫建筑面积：71.23平方米户型点评：户型方正利用率高双阳台采光通风好动静分区私密性强户型：D栋复式2房2厅3卫居室分布：2室2厅3卫建筑面积：119.81平方米户型点评：主次分层私密性强首层布局空间利用率较低交通空间大次层杂物间可灵活利用Carsemproperty.ALLrightsreserved项目销售情况据惠民之家数据显示，5月份景盛华庭网签20套，位于惠州前列楼盘资讯：景盛华庭现在售二期新品88-90平米的2-3房户型，均价7800元/平米，71-119平米复式四房户型已开盘，8000元/平米起，现购房享一次性付款98*97折优惠，按揭98*98折。│16│Carsemproperty.ALLrightsreserved项目价格分析•景盛华庭2014年06月03日的最新销售报价为均价7700元/平方米相比上个销售周期持平。•景盛华庭近17天的销售价格持平；近2个月的销售价格上涨了50元，涨幅为0.7%；与本项目2013年12月23日第一次对外报出的7650元相比，5个月以来，销售价格累计上涨了50元，涨幅为0.7%。│17│Carsemproperty.ALLrightsreserved项目优劣分析优势：交通优势：景盛华庭位于江北中央商务核心区，交通十分便利，同时也是是CBD为数不多的刚需楼盘，；配套优势：项目周边配套完善；户型设计：景盛华庭规划了多种户型供业主选择，大部分都为N+1多变空间，满足家庭成员的各种需求，69㎡的2房，85-116㎡的3房，更有超大赠送面积的116㎡精致复式3房。│18│劣势：社区较小，自身配套比较简单。Carsemproperty.ALLrightsreserved项目基本信息项目位于惠州政治文化和经济双中心，公共配套非常完善，包括公安局、中国电信、财政局、广播电视局、市政府、文化艺术中心、市民乐园、科技馆、博物馆、图书馆、体育中心、会议中心、会展中心，市政公园，鹅潭公园及沿江而建的东江公园等，目前在售户型有96㎡、98㎡、102㎡的两房、三房。│19│和润家园占地面积5000㎡建筑面积25000㎡期数独栋单体楼容积率3.8绿化率30%户数174户开盘时间2013-12-25车位165+16开发商惠州市元润实业、惠州市会润实业代理商惠州市新浩斯营销策划有限公司Carsemproperty.ALLrightsreserved项目区位交通项目位于惠州政治文化和经济双中心，公共配套非常完善，义乌小商品批发城、华佳购物广场、兴盛百货商行紧邻本项目且惠州纺织城也近在咫尺，菜市场有新苑市场，从项目步行至此仅五分钟。另外江北丽日、华贸天地、佳兆业中心，沃尔玛步行仅需15分钟。18路，20路，29路等均能到达本项目。│20│Carsemproperty.ALLrightsreserved项目周边配套教育配套：博通幼儿园、机关幼儿园、惠台学校、惠州职业技术学校；商业配套：义乌小商品批发城、华佳购物广场、兴盛百货商行、惠州纺织城；金融配套：中国银行、工商银行、中信银行、招商银行、建设银行；医院：惠州人民医院江北分院、惠康医院。│21│惠州市惠台学校周边配套中国工商银行Carsemproperty.ALLrightsreserved户型鉴赏和润家园属于单栋独体楼，1—2层属于商业店铺，3楼打造空中花园，4—25楼为三梯八户的商业住宅。34㎡小户型已经售罄，现在主推是96㎡、98㎡、102㎡户型。│22│户型鉴赏：【实用】超大入户花园，完美多变空间；【开阔】双阳台设计，充分采光聚景；【奢华】阔绰客厅，尽显主人豪华排场户型鉴赏：【实用】轩敞入户花园，自然生态传递着尊贵；【开阔】客厅与观景台畅达相连，视野无限；【奢华】8.2米大横厅奢华空间舒适享受户型鉴赏：【实用】户型方正，布局合理，满足居家需求；【开阔】双阳台飘窗设计，极大提高通风采光；【奢华】大气三房，方正布局，高尚生活格调Carsemproperty.ALLrightsreserved项目销售情况据惠民之家数据显示，5月份和润家园网签9套，成绩平平。楼盘资讯：2014年6月5日讯：和润家园96-102平米2-3房户型在售，均价6600元/平米，全款98*99*99折，按揭98*99折，另外，项目在6月14日—16日推出5688元/平米不分楼层、户型、朝向疯抢活动。│23│Carsemproperty.ALLrightsreserved项目价格分析│24│Carsemproperty.ALLrightsreserved项目优劣分析优势：交通优势：项目位于惠州政治文化和经济双中心，公共配套非常完善，交通便利；配套优势：项目周边配套完善；户型设计：项目有96㎡--102㎡两房、三房。户型方正，户户朝南，通风采光良好。│25│劣势：项目属于单栋独体楼，自身配套不完善，没有园林社区。Carsemproperty.ALLrightsreserved项目基本信息万科城是万科在惠州开发的重点项目楼盘，项目位于江北24号、40号小区，处于CLD核心区域，共分两期开发。整体建筑风格继续沿用目前国际上最为流行的强调生活华美主义的Artdeco现代装饰主义建筑风格，园林来自于国际著名的园林设计单位贝尔高林倾心打造的东南亚风情园林。当前3栋4栋88-89平米的2-3房精装户型在售│26│万科华府占地面积258435㎡建筑面积178275㎡期数当期2期容积率1.45绿化率35%户数1840开盘时间2011-04车位1300个开发商惠州市万科置业有限公司代理商中原地产代理(深圳)有限公司惠州公司Carsemproperty.ALLrightsreserved项目区