87上海龙湖滟澜山别墅项目市场调研报告-34PPT-2008年12月

西班牙、托斯卡纳风格手工坡地别墅层层挑空、精致户型，幽静浪漫原生悠居生活[龙湖滟澜山艺墅]写在前面在楼市除了降价、救市没有其他新鲜话题之际，龙湖地产携滟澜山别墅，以铺天盖地的宣传攻势捕捉着上海购房人的眼球，并且于11月15日开盘之后近期迅速去化80余套房源，在市场低迷的情况下取得了不错的销售业绩。该项目在产品规划和景观设计上面花费较多心思，实际效果也比较和谐理想，在上海市场具有一定的稀缺性和借鉴性；客户定位准确，企划宣传也是思路清晰，以女性、童话、浪漫等元素为侧重点，对女性购房者的心理拿捏把握到位，为后期销售工作起到了很好的促进作用。以下内容为本人市调过程中拍摄的一些照片以及现场感觉，加之对后期搜集整理的一些资料进行了简要的罗列和分析，以期向大家进行汇报分享、学习和讨论。项目概要地理位置:青浦赵巷嘉松中路6788弄总建面:144500平方米容积率:1.0绿地率≧35%平面规划：截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫“五轴五镇”园林风格:地中海园林风格建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳产品类型：双拼:23栋;联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）投资商:上海龙湖置业有限公司物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司建筑设计:美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司地理区位该项目地理位置相对来说不具有优势，周边生活配套尚不完善。浪漫规划龙湖滟澜山截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫的“五轴五镇”；整体地块南北向狭长、东西较窄，车行道路排布在整个地块的最东面。因为东西向较窄，从而保证了消防车的可达范围，从而节省了西侧的车行道，最大化的利用了东西向的间距。波尔多往事托斯卡纳时光克里特传说莱蒙湖印象普罗旺斯之香蔷薇谷朗月溪紫香堤紫香堤滟澜渡龙湖滟澜山的广告已遍布上海，在晨报、晚报、租售、楼市等，还包括一些电视媒体，甚至是延伸到了机场；从平面及楼书等的整体效果以“女性”为主题，着重打造女性向往的童话、婚礼、晚宴等浪漫场景。企划宣传企划宣传会所实景项目售楼处设置在会所内。会所的室外场所为欧式风格的下沉式罗马广场，配之各色鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫田园的感觉；会所内采用标准的泳池比例，室内设计手法也比较精致。龙湖滟澜山项目会所，是上海目前为止唯一一个带有婚礼草坪设计的会所。会所实景售楼处实景该项目售楼处空间较大、布局合理，装修风格与会所外立面和整个社区建筑风格一致。园林景观地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界般的入户门、手推花车、威尼斯小船……园林造景细节方面，体现了开发商的功力和用心，也可以使前来参观的客户在看到房子之前，就开始也变得感性起来。坡地建筑采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，使物业景观错落有致，充满变化和情趣。步行其中，感觉很好；辅之以下沉式庭院、层次感较强的植被，弱化了客户对栋距过密等不利因素的在意程度。立面风格该项目双拼、联排、叠加产品的立面打造各不相同，外立面采用西班牙与托斯卡纳风格相结合的设计手法，浓郁的地中海风情比较具有感召力，可以吸引客户比较迫切地希望进入室内一览究竟。样板房实景双拼A1户型：地上面积约290㎡，地下面积为112-121㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，新颖八角亭形客厅设计，客厅面宽较大，5.1米挑空。室内作为整个项目演绎浪漫的终端和重心，装修风格也延续着浪漫和温馨，规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。样板房实景双拼A2户型：地上面积约262㎡，地下面积为120-145㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，5.1米挑空大面宽客厅，5.5米挑空家庭厅，层层套房270度近全景。双拼别墅262㎡在客厅采用挑空的设计，纵向拉伸了整个空间在挑空部分搭出的空间层高过低样板房分析样板房实景联排B1户型：地上面积约246㎡，地下面积为100-140㎡。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，5.1米挑空大面宽客厅，5.5米挑空家庭厅，层层套房270度近全景。联排B2户型：地上面积约254㎡，地下面积为100-160㎡。赠送三重花园与露台，新颖八角亭形客厅设计，赠送层高约4米的阳光地下层，5.5米挑空家庭厅。联排C户型：地上面积约219㎡，地下面积为84-95㎡。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，超大面宽客厅，4.2米挑空，精神设计层层套房，赠送独立车位。联排C户型样板房实景联排别墅219㎡地下室附送面积达84-95平米联排未采用传统的中庭设计样板房分析样板房分析联排别墅246㎡客厅及二层北向家庭厅均采用双层挑空设计样板房实景叠加D1户型：地上面积约175㎡，地下面积为78㎡。赠送三重花园与露台，赠送层高约3.6米的阳光地下层，并设有独立卫生间、配置全面，超大面宽客厅，南北观景空间。样板房分析叠加别墅下叠175㎡下叠整体采光不足，北入户效果较差，犹如进入地下室通过二层走廊，进入下叠的二层北向次卧，入户感觉较差样板房分析在样板段中，下叠引导客户采用南向入户的方式，规避了北向采光不足的劣势地下室附送面积达78平方米南北都拥有功能间设置，同时卫生间还设有采光通风窗地下一层拥有下沉式花园，加之室内的装修效果，使整体感觉较佳，所以现场销讲基本都在地下一层进行。样板房分析90平米空间，龙湖的叠加一层设计了客厅及餐厅，整体空间拥有较高舒适性由于下叠北向植物的种植，以及为了达到立面的效果采用的小窗设计，从而造成室内采光不足样板房实景叠加D2户型：地上面积约175㎡，地下附送储藏空间，可通过精装设计制造一层额外空间。专属电梯/景观楼梯，多种入户方式，独立私家花园，赠送五层顶层，双露台情景套房，赠送独立车位。样板房分析叠加别墅上叠175㎡二层大露台的设计，使到上叠（三层）的入户感觉，犹如在地面一层进入树木的种植高度达到了二层，加之采用堆坡技术，弱化了上叠过长的入户动线样板房分析五层主卧套附送面积达40平米南北露台附送面积达40平米建筑细节建筑细节建筑细节建筑细节销售价格龙湖滟澜山凯迪澳谰湾中海翡翠湖岸恒联名人世家佘山三号合生朗廷区域版块楼盘容积率物业地上主力面积（㎡）主力总价（万元）赵巷龙湖滟澜山1.0叠加175310-380联排220-255500-800双拼250-290800-1000中海翡翠湖岸0.4独立220-280480-850凯迪澳谰湾0.47双拼230-280350-600恒联名人世家0.25独立360-4501500-2000佘山佘山三号0.4独立230-260630-1000区域价格分析面积㎡供应量供应面积㎡面积配比成交量价格去化率双拼29020552515.9%22807020.0%262225000联排25440943227.2%52269832.5%246322100219522057叠加上叠1751161972056.9%341665356.0%下叠1753114612总计176346778211月8日开盘至今，总销金额约2.6亿，共成交82套；主力成交叠加产品，去化率也较高。营销成绩市调小结作为高端别墅社区，滟澜山的栋距偏小，而且其叠加别墅均为2套80多平米的户型合并而成，叠加别墅的业主将手持2张房产证。上海龙湖滟澜山的价格与区域周边其他别墅相比相对偏高，即有点“叠加卖联排价联排卖独栋价”的味道。究其原因，一方面，因为龙湖别墅品牌效应突出、产品品质好；另一方面，这与龙湖该块地的楼面价高达10672元/平方米关系很大。另外，沿河安全性和私密性、夏季滋生蚊虫等，也是业主购买时比较关心的问题。思路清晰扬长避短产品制胜主题鲜明龙湖认清自身产品，发挥出了产品的最高价值点；整体建造成本约15000元/㎡，即叠加产品基本没有利润，主要盈利的是联排和双拼产品；充分发挥龙湖在造景上的特色，以及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，规避或弱化了由于容积率所造成的不足；高附加值的户型设计，精美的产品包装及样板房打造，加之浪漫的景观布置，增加了整体产品的竞争力；以“女性”、“浪漫”为主题，准确的把握住女性的追求浪漫、童话的心理，为项目销售起到了极大的促进作用。市调小结THEEND