郑州市管城区正商华钻

开发商河南展宇置业有限公司(正商地产）位置管城区中州大道与南三环交会处向西300米路北规模总占地25.67万㎡，总建面120万㎡开盘时间首次开盘2013年8月，本期开盘2014年9月容积/绿化率绿化率36%，容积率4.99产品在售住宅，后期规划商业、写字楼面积区间三期在售户型86-89两房，灏景湾在售84-89两房，93-140三房销售价格均价8200元/㎡客户来源管城区地缘性客户为主，部分价格外溢客户物业正商物业卖点三环内，交通便利，公立幼儿园到中学，紧邻十八里河配套内部：规划商业，写字楼，幼儿园到中学公立学校外部：紧邻十八里河市场分析正商华钻——正商地产钻系产品升级力作，总建面120万方，位于南三环与中州大道交汇处西北角，紧邻十八里河，内部市政教育资源丰富规划分析——项目内部规划3所幼儿园，1所小学，1所中学；东临十八里河，项目中间规划市政道路，南邻南三环高架影响；后期规划商业和写字楼市场分析一期二期安置区三期豪景湾规划公立小学、中学，开发商代建后期规划商业中心后期规划写字楼幼儿园幼儿园幼儿园规划市政道路豪景湾正商华钻三期13产品推售——项目三期易居代理，售楼部在南三环与中州大道交汇处，豪景湾恒辉代理，售楼部位于紫荆山路二里岗南街北200米路东4豪景湾：3#27层，5、6#为32层，1、2、7#33层，均为2梯四户三期：1号楼32层，3号楼33层，均为2梯四户，4#18层，两梯三户产品推售——项目三期2014年9月认筹，9月20开盘；豪景湾14年12月7日认筹，12月21日开盘3#、7#，当天去化112套，均价8200元/㎡，整体月均去化108套套型面积套数两房86-89416套三房103132套三房124-125138套三房13366套正商华钻三期1、3、7#套型面积套数两房85-89240套三房9466套三房105-106108套三房142-149132套正商豪景湾3、7#87㎡通透两房88㎡南向两房141㎡通透三房127㎡通透三房103㎡通透三房124㎡通透三房户型设计——整体户型设计较差，103南向三房和127㎡三房户型设计较好客户解析：居住区域分析——以管城区地缘性客户为主，其余来访区域来访客户比例比较均衡，主要私营业主和白领为主，年龄集中在25-40岁左右。客户认知途径分析——成交客户中短信与老带新占比最大付款方式分析——客户付款方式以按揭为主，占比达到83%，一次性占比17%客户付款方式与认知途径分析——客户认知中，短信与朋友介绍占比最大。而付款方式中客户主要以按揭为主推售节奏13年5月678910111214年1月23456789105月1日售房部开放，正式面世5月底样板间开放6月底一期1#、3#启动认筹二期启动认筹3月22日二期4#、6#开盘9月20日三期1#、3#盛大开盘6月7日加推3#、5#东单元、7月10日二期余货加推“小步快跑”推盘节奏：项目历经近两年推售周期，举办三次开盘、1#、2#后续余货采用两月加推一次的推售策略，在2014年中旬将一期、二期房源去化80%，剩余房源采用平销的策略进行去化。目前该项目一期、二期已全部售罄，三期目前余货年底促销中，通过该项目整体的推售节奏以及推售的产品类型客户可以看出，本项目客户主要以刚需客群为主，价格整体在8000-8200元/㎡，价格优势明显，并且通过集中认筹，集中开盘的营销策略，来圈定客群，集中杀客，推盘节奏密集有序，采用小步快跑式的推售节奏起到的效果较为明显。7月份一期1#、3#开盘9月22日一期盛大开盘，推出162套正商华钻——•目前南三环高架正在施工，售楼部外部环境恶劣，交通便利性差；•南三环高架和京广铁路对项目居住品质产生影响•项目附近要见污水处理厂，影响居住环境•紧邻十八里河景观资源，资源占有•内部规划公立幼儿园、小学、中学，虽无名校资源，但教育配套丰富•后期规划商业中心，生活便利优势——劣势——竞品项目