万科方案设计管理流程

第1页，共16页方案设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人第2页，共16页第3页，共16页一、流程图示第4页，共16页二、流程概述流程目的为规范公司项目方案设计阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，确保设计质量、进度和控制成本。适用范围适用于公司房地产开发各项目的方案设计阶段管理。定义本流程“方案设计”包括为取得规划许可证及开工证所必需的规划方案设计和建筑（单体）方案设计。流程要素描述支持文件1.项目拓展及论证管理流程2.报批报建管理流程3.概念设计管理流程4.设计供方选定及管理评价流程流程CP点1.设计资料准备2.设计评审及评审要点3.此阶段同步开展项目部品策划、成本匡算责任部门1.主导部门：总部产品研发中心2.参与部门：总部：投资管理、品牌营销、成本管理中心、招标采购中心、财务管理中心等一线公司：经营开发部、工程管理部、营销部、项目部等流程KPI1.输入条件1.设计资料2.概念设计成果3.规划部门意见输出结果1.规划方案及报审图2.建筑（单体）方案设计成果及报审所需图纸3.此阶段主要配合获取规划许可证方案设计管理流程流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点／风险点提示1.设计资料准备是设计环节的起点，明确此阶段的输入成果及职责，有利于提高设计管理部门的工作效率及相关工作的提前安排·详见文件说明·进一步总结，逐步形成标准化输入条件第5页，共16页2.设计评审及评审要点从方案设计阶段开始，多专业并行及协同越发复杂，要求也越来越高，同时此阶段工作深度直接影响后期设计工作效率·多专业参与，包括物业管理部门、成本、财务、报批报建部门等，详见流程说明·提供通用的方案评审要点·评审决策难度越来越高3.此阶段同步开展项目部品策划、成本匡算属于为提升项目效率所进行的部分工作前置——·公司以合约框架为基础的目标成本体系，尚未清晰逐步细化深化的具体方式第6页，共16页三、工作程序3.1规划设计管理1）规划设计前期准备：产品研发中心在概念设计阶段即行着手进行规划设计工作准备，主要包括：a)产品研发中心：自行准备《项目概念规划设计草案》、《项目定位及产品策划》、概念设计成果主要结论；b)品牌营销中心在项目定位及产品策划阶段组织制订项目物业策划方案并逐步深化、一线公司客户服务部配合，与产品研发中心沟通思路（主要是物业管理用房性质、面积及其所需的片区位置），物业策划方案需产品研发中心、财务管理中心、一线公司管理层（组织营销部及客户服务部相关人员）参与讨论、并报主管领导确认；c)一线公司：由设计管理部汇总有关资料为产品研发中心设计工作提供支持，包括但不限于：i)经营开发部：提供建设用地规划许可证（复印件），汇总规划意见书至方案报审前的规划要点及政府部门其他意见；ii)设计管理部给出景观资源利用和改造设想，结合当地规范提出设计限制条件；iii)项目部负责落实大市政条件。2）规划设计任务书确定：产品研发中心应在概念设计阶段基本完成规划设计任务书的编制，在概念设计基本获得公司认可后即可发起规划设计任务书会签，必要时可组织评审，会签部门包括投资管理中心、品牌营销中心、成本管理中心、运营管理中心、一线公司（总经理签署意见），由公司主管领导联签确认。3）产品研发中心委派设计任务书，跟踪至完成规划设计方案。4）产品研发中心对设计单位提交的成果经过内部评审通过后组织评审会，评审会需投资发展中心、品牌营销中心、成本管理中心（评审意见即组织进行项目全成本测算，如有必要，需请财务管理中心更新投资收益测算）、运营管理中心、一线公司总经理及相关部门参与，过程中不同意见由相关人员做好记录，会议记录应发送参与部门。5）产品研发中心督促设计公司根据评审意见修订规划设计方案，修订后的方案由主管领导决定是否再次组织讨论，直至主管领导同意将设计成果和连同评审记录报产品决策委员会审议；如主管领导认为有必要，可在前期各评审会阶段邀请公司相关领导及外部专家参与。6）公司评审通过规划设计方案后，由产品研发中心负责提供规划报审图册、并与一线公司设计管理部进行工作交接。一线公司经营开发部进行方案报批，一线公司设计管理部根据反馈意见完善直至确定（重要的设计调整，如涉及到项目投资收益、开发计划及产品理念/效果/重要设施功能，向总部产品研发中心申请、由公司主管副总裁决定第7页，共16页是否进一步组织完善及论证评审），同步开展单体方案设计。7）本节涉及主要支持文件：a)规划设计任务书b)规划设计图纸审核要点3.2建筑（单体）方案设计管理1）建筑方案设计前期准备：产品研发中心在概念设计阶段着手进行建筑方案设计工作准备，主要包括：a)产品研发中心：自行准备《项目概念规划设计草案》、《项目定位及产品策划》、概念设计成果及规划设计主要结论；b)一线公司：由设计管理部汇总有关资料为产品研发中心设计工作提供支持，包括但不限于：i)经营开发部：汇总规划批文及专业报审意见；ii)设计管理部：建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配套设施等）、项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）；iii)如条件具备，项目部负责给出初勘报告。2）建筑方案设计任务书确定：产品研发中心在规划报批完成后，发起建筑方案设计任务书会签，必要时可组织评审，会签部门包括品牌营销中心、成本管理中心、招标采购中心、运营管理中心、一线公司（总经理签署意见），由公司主管领导联签确认。3）产品研发中心委派设计任务书，跟踪建筑方案设计至完成。4）产品研发中心对设计单位提交的成果经过内部评审通过后组织评审会，评审会需品牌营销中心、成本管理中心（评审意见即全成本匡算，如有必要，需请财务管理中心更新投资收益测算）、招标采购中心、运营管理中心、一线公司总经理及相关部门参与，过程中不同意见由相关人员做好记录，会议记录应发送参与部门。5）产品研发中心督促设计公司根据评审意见修订建筑方案设计，修订后的方案由主管领导决定是否再次组织讨论，直至主管领导同意将设计成果和连同评审记录报产品决策委员会审议；如主管领导认为有必要，可在前期各评审会阶段邀请公司相关领导及外部专家参与。6）公司评审通过建筑方案设计后，由产品研发中心负责提供建筑方案报审图纸、并与一线公司设计管理部进行工作交。一线公司经营开发部进行方案报批，一线公司设计管理部根据反馈意见完善直至确定（重要的设计调整，如涉及到项目投资收益、开发计划及产品理念/效果/重要设施功能，向总部产品研发中心申请、由公司主管副总裁决定是否进一步组织完善及论证评审）。7）建筑方案设计阶段即行准备项目部品策划，详见《材料设备选型定板管理流程》。第8页，共16页8）本节涉及主要支持文件：a)方案设计任务书b)方案设计图纸审核要点四、支持性文件4.1项目拓展及论证管理流程4.2项目定位及产品策划管理流程4.3设计供方选定及管理评价流程4.4初步设计管理流程第9页，共16页方案设计任务书工程名称：首创项目方案设计工程地点：委托方：签订日期：年月第10页，共16页1项目概况1.1城市概况地理：气候：1.2规划发展1.3区位特征项目位置：市区。用地四至：东临，南临，西临，北临。周边现状：北侧为东侧为西侧为南侧为交通状况（道路、快速路、铁路）：1.4用地现状地块形状：用地高程：用地现状：2设计依据2.1政府部门批准的规划设计条件2.2用地红线图2.3地形图2.4甲方确认的产品定位2.5甲方确认的方案设计阶段技术要求或说明2.6甲方确认的设计方在概念设计中的主要成果；第11页，共16页2.7中华人民共和国国家及地区有关规划设计的法律、法规、条例和规范，包括但不限于：《市规划管理技术规定》《城市建设规划管理法规文件汇编》《城市居住区规划设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》《民用建筑设计防火规范》《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》《汽车库建筑设计规范》《民用建筑设计通则》《住宅设计规范》《住宅建筑规范》《建筑工程设计文件编制深度规定》《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》《民用建筑节能设计标准》《人民防空地下室设计规范》注：在参照以上规范进行设计时，需以现时有效的版本为准。参照以上文件但不应仅限于以上文件。3经济技术指标3.1规划条件要求：本项目用地由个地块组成，根据政府规划条件规定，项目土地利用条件为：容积率为，建筑密度不大于，建筑限高不高于米，绿地率不小于。各地块基本规划条件如下：编号用地性质建设用地面积（平方米）建筑规模（平方米）容积率建筑密度（%）绿地率（%）第12页，共16页总计3.2市场定位产品指标建议表：产品类型占总建筑面积比例户型面积（平米）户型4市场定位4.1市场分析4.2产品定位5设计要求5.1规划和设计原则5.2规划设计总体要求5.3交通组织要求5.4景观设计要求5.5户型设计要求5.6立面设计要求6设计工作内容及深度6.1基本原则本次设计任务主要是为了把原设计方在概念设计阶段的成果继续深化，使最终工程成果能体现甲方对项目的要求及设计方的设计意图。设计深度应能使设计方的设计意图清晰无误的得到传达，设计方应对项目第13页，共16页最终的整体效果负责。6.2设计方应完成总体概念规划的深化图及整个项目全部建筑方案图。6.3设计方负责配合当地设计院完成全部住宅楼座的施工图设计，并协调处理施工图设计阶段的相关设计问题，以确保设计方原设计意图最大程度实现。但设计方不承担初步设计单位因自身原因所至设计迟延、设计质量以及违反国家相关规范等问题。6.4方案设计必须满足指导初步设计文件的需要，不得低于《建筑工程设计文件编制深度规定》中的规定。6.5方案设计成果需满足消防、人防、结构、水、暖、电、设备等专业深化设计的要求，结构形式合理，预留合理的空调机位等住宅之必需设备空间。6.6配合甲方选定的技术顾问对方案设计的过程性成果及最终成果进行技术论证，并就相关技术问题给予解答、回复。7设计成果及设计周期7.1基本原则本次设计任务成果应满足以下要求：（均应满足本任务书第2条及第3条要求）7.1.1满足甲方对设计过程控制的要求；总平面图应标注建筑层数、建筑高度、所有建筑间距、各种退线间距、规划控制线位置（建筑红线、用地红线）、场地内拟建道路、停车场、广场、绿地、停车位（含数量）及综合技术指标。所有尺寸应严格控制。必须达到容积率指标。7.1.2满足政府报批要求；同时满足本任务书第7.1.1条的所有要求，且效果图不低于以下要求：总体鸟瞰图一幅（A0），各期及主要街景透视图各幅（A0）。设计方应自行咨询相关政府部门，并满足政府对报批图纸的所有要求，所有主要数据应为最终成果。建筑方案平立面应标注主要轴线尺寸、层高线及总尺寸线，平面应标注每户建筑面积、套内建筑面积、阳台面积。每栋建筑应有建筑技术指标表，指标表包含本楼建筑基地面积、标准层面积、总建筑面积、各户型面积比、各户型比例。第14页，共16页设计成果除满足上述要求外还应满足《建筑工程设计文件编制深度的规定》。图纸允许有一次修改，但不超过两天。7.1.3满足指导编制施工图设计的深化方案的要求；同时满足本任务书第7.1.2条的所有要求。设计成果包括但不限于：设计说明书（包括各专业设计说明）；总平面图；产品类型分布示意图；户型各层平面图；各楼座组合平立剖面图；所有楼座南北东西立面图及剖面图；各楼座立面大样图；各楼墙身剖面详图；各楼南北东西立面材料分色图及大样图；外立面材料说明；不同楼座（南北两个方向）效果图（A３），立面节点效果详图（A３）。7.1.4满足对项目整体效果控制的要求。同时满足本任务书第7.1.3条的所有要求，1：50至1：200建筑模型一个（模型应真实体现建筑最终效果）。7.2设计方将于年月日完成总体规划的调整工作（应满足本任务书第7.1.1条要求），并于次日上午10时前以电子文档格式交付甲方。总规与单体方案同时进行，单体进度中立面完成时间不能受总规的调整而改变。7.3设计方将于年月日完成一期建筑平面、立面初步方案，并于次日上午10时前以电子文档格式交付甲方，并安排在北京（或项目