20121125华阳天地西安泾河新城项目战略定位研究报告

华阳天地西安泾河新城项目战略定位报告谨呈：陕西华阳天地房地产开发有限公司1、项目本体条件分析区位条件分析交通条件分析景观条件分析配套条件分析价值属性研究规划条件分析基础研究可行性2、宏观经济背景分析西安印象及背景分析城市规划分析宏观房地产市场分析十六大-十七大房地产形势回顾2010年以来相关房地产政策未来宏观经济环境预测未来房地产政策预测未来房地产发展趋势预测3、区域市场研究区域市场研究同类型项目个案研究同类型项目特点总结针对本项目同类型物业开发案例系统性研究借鉴分析4、成功案例研究借鉴项目背景分析区域背景分析借鉴案例分析…动态解决方案确立策略制定可操作性7、物业发展建议总体规划结构功能布局分区道路交通组织立面与园林风格设计产品设计样板展示区建议8、开发计划安排项目开发运营原则土地开发时序分析项目建设时序分析9、启动区策略启动区选择模型启动区引擎项目启动区公建设施5、项目整体定位SWOT分析及核心战略方向项目定位客户定位物业定位专题定位（各类物业单位盈利能力研究模型、各容积率下不同物业组合研究、项目开发容积率方向选定研究）产品定位价格定位核心策略制定6、项目静态利润分析项目初步静态经济测算…CONTENTS目录PART1项目本体分析PART2宏观市场分析PART3区域市场分析PART4成功案例研究PART5项目整体定位PART6经济效益分析初极狭，复行数十步，才通人；豁然开朗……——《桃花源记》陶渊明国际复合生活由此开始……01项目本体分析区域认知本案项目位于泾河新城，城市新区规划，区域认知度和价值感较低西安未来主城向北发展，泾河新区规划利好，但短期内难以实现价值带动。先区域不成熟，非传统认知板块，生活配套匮乏，未来交通极其便利，地铁通达、快速路修建。区位：位于市区北侧泾河新区，临近原点新城；属于城市新区，认知度较低；周边相对荒芜，大环境较差，但具备一定可树性。交通：目前仅沣泾大道可通达该地块，现处于整治扩修阶段未来大市政的落实，正阳大道和泾渭大道修建，地铁4号线通达，分分沟连城市核心，极其便利；配套：周边基础生活配套相对较少；寄希望于项目本身的开发，不断提升区域价值。地铁规划缩短城市距离，扩大居住群体，提高居住产品价值，极大利好因素物业地铁影响商业增强商圈辐射能力，地铁出口会形成自然商圈，提高商业价值办公利于新型商务区的形成，扩大商务区辐射能力住宅居住群体扩大，提升居住便利性，提高居住产品价值内河运输时代铁路运输时代汽车运输时代轨道交通时代城市化起步阶段城市化发展时期城市化鼎盛阶段郊区化扩展阶段此时的城市为“码头城市”此时出现“车站城市”此时出现“超级城市”此时出现“多中心及新城”西安市地铁规划图本案地铁的社会效益1、地铁沿线商业提升生活空间和便利度；2、地铁改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化；3、地铁为沿线土地带来增值。[案例1]：广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15％~25％，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15％~25％。对商业价值提升：一号线开通后，带动中华广场商铺升值5％，流行前线的租金也上升了近一倍多。[案例2]：天津红桥区随着地铁一号线的建设以及各个公共建筑设施的完善，使得该地区在2003年1月份区域综合指标达67.9点，较2002年12月上涨7.9点，增幅为13.2％。本项目四至周边配套资源较弱，但具有极强的内核树造型资源现状条件大范围内配套齐全，有一定生活氛围，享有规划利好优势周边情况本案具备一定体量配套，满足基本生活要求生活/娱乐/医疗/教育/金融等配套完善3.5公里给与项目整体定位，对住宅部分做深入化研究定位，重点针对启动区给与明确的指导意见。复合型大盘开发，规划业态总类繁多，住宅用地面积较大，设计难度相对较强高尔夫贸易中心欢乐谷河道城市公园住宅物流中心湿地公园商业中心规划指标极强的营销包装产业/配套资源复合型项目区域未来发展一线产品品质绿色/生态资源价值梳理高尔夫、欢乐谷不可匹敌的产业配套资源。先天景观资源，湿地公园及临河的水资源条件，现状下打造符合项目定位的特色园林景观去，区，以便提高项目整体居住环境。大盘开发，首期启动区的优势加上景观资源的整合，成熟的一线产品打造。临近咸阳与西安城区，与机场为邻，伴随着西咸新区的不断落实，未来此区域潜力发展无限。项目卖场的高品质包装，超强的现场震撼力，打好体验牌。2.0的容积率，多功能复合型大盘，具备打造多产品类型的先天条件。价值认知用心筑造一座城，用建筑表达精神、让生活传递信仰本体总结梳理项目具有一定的未来市场潜力，伴随着项目的开发配套将逐渐成熟；未来的地体规划，道路修建对本项目是极大的利好因素。大盘开发，多功能复合型社区，注重一线品质的打造；区域拥有先天的生态资源，湿地、泾河，同时规划打造欢乐谷、高尔夫等产业配套；项目需参考全国精细楼盘案例，作为参考，从项目本身进行突破，挖掘核心卖点。本项目属于：城市新区，多功能复合型低密度大盘，具备不可复制的配套资源型国际社区。（低积率/泾河新城/一线品质）属性界定城市新区的、具备不可复制的配套资源的，多功能复合型低密度大盘02宏观市场分析1.西安印象及背景分析2.城市规划分析3.宏观房地产市场分析4.十六大-十七大房地产形势回顾5.2010年以来相关房地产政策6.未来宏观经济环境预测7.未来房地产政策预测8.未来房地产发展趋势预测西安印象及背景分析02-2.1西安理想西安——关天经济圈之后，将是西部崭新的经济重镇，一个向国家化大都市努力发展的新兴都会！！西安定位【关键语：带动、辐射、集聚】《关于经纲要》的城市定位“西部中心城市”、和继北京、上海、广州等之后的又一“国际大都市”。城市北京上海西安天津重庆意向首都、全国政治、经济、交通和文化中心中国第一大城市，中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心西北地区第一大城市，西北地区政治、经济、科技、教育和文化中心、门户城市、2011年世园会举办城市北方的经济中心、国际港口城市、北方的海运与工业中心长江上游地区经济和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区几大国家级中心城市：COMPANYCITYThefollowingtakesplaceinXI`AN…城市正在扩张财富迅速累积欲望ZHENG在膨胀企业亟需升级EXPANTIONPEOPLEFORTUNE城市群落日渐清晰西安，正以前所未有的速度完成她城市化的蝶变更快2011年GDP增长13.8%，高于全国4.6百分点西安咸阳国际机场分钟连通世界西安经济背景分析西安市经济、人口、红利等一系列因素强力支撑，房地产市场长期向好发展。社会稳定经济增长城市化率人口红利就业增加经济增长期持续支撑——年均10%以上的GDP增长率，经济硬陆可能性低人口红利刚性需求支撑——人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下城市化进程加快刚性支撑——土地有限供给下的城市外扩成为发展主题，不可逆转的城市化进程将刺激新增住房需求就业持续增加带来的需求支撑——为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP必须保持不低于7%的经济增长率。GDP每上涨1%，增加新工作岗位80～90万个010002000300040001999年—2010年西安市经济走势（单位：亿元）1999年—2010年人均可支配收入走势图（单位：元）05000100001500020000250001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2004年—2010年西安市常住人口走势图（单位：万人）7207407607808008208408608809009202004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年数据来源：西安市政府数据统计局2011年GDP为3864.21亿人民币，人均可支配收入25981，增幅16.8%，常住人口851.34万。2011年人均GDP为45676.24人民币，西安已步入中上等收入行列。西安战略背景分析国际化大都市定位，将带动城市经济快速发展，城市形象改善的内在需求对房地产业促进作用大。航天基地机械制造基地西安是中国中西部重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、中国重要的航天工业中心，机械制造中心和纺织工业中心。城市快速扩张，拉大城市骨架同时，提升城市规模及能级。城市规划分析02-2.2西安整体规划——关天经济区分析“关中·天水经济区”规划批复，以西安为核心打造：西部第三重点经济区关中—天水经济区：西北内陆经济新引擎2009年6月，国务院在《国家西部大开发“十一五”规划》中把关中—天水经济区纳入西部开发三大重点经济区之一，与成渝经济区和北部湾（广西）经济区共同承担西部大开发的战略使命。规划范围：以西安、咸阳为中心，包括铜川、渭南、宝鸡、商洛部分县、杨凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市，总面积6.96万平方公里，人口2842万。规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。战略定位：全国内陆型经济开发开放战略高地；统筹科技资源改革示范基地；全国先进制造业重要基地；全国现代农业高技术产业基地；彰显华夏文明的历史文化基地。发展目标：以西咸一体化为切入点，打破地区封锁和市场分割，优化经济发展空间布局，提升关中城市群的定位。成为西北新经济重要增长极和转型新引擎；使得陕西、四川、重庆共推“西三角经济圈”、打造中国经济增长第四极的设想成为现实。西安与重庆、成都形成三足鼎立之势,稳定地支撑起西三角经济区。西安整体规划——关天经济区分析关中—天水经济区规划将形成全国内陆型经济开发区的战略高地，明确西安国际化大都市的定位，增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现。2009年6月国务院宣布批准《关中-天水经济区发展规划》；大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大量的消费需求；同时增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现；西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在西部乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。依据《关中—天水经济区发展规划》，提出西安国际化大都市城市发展六大战略措施：1、传承历史文化，彰显华夏文明，打造世界东方历史人文之都。2、加强旅游资源整合，建设国际一流旅游目的地。3、建设渭河核心区，塑造国际化大都市形象。4、加快国际化大都市建设，推进西咸一体化进程。5、提升都市区的国际通达性，建设现代国际交通中心。6、利用秦岭绿色生态资源，恢复“八水绕长安”河湖系统，打造内陆型生态宜居城市。《关中-天水经济区发展规划》对核心城市提出:加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市。2020年，都市区人口发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里以内。把西安市建设成为：西安整体规划——关天经济区分析全国重要的高新技术产业基地国家重要的科技研发中心区域商贸物流会展中心区域性金融中心国际一流旅游目的地先进制造业基地西安整体规划——关天经济区分析关中-天水城市群规划范围示意图以大西安为中心的大关中城市群西安整体规划——西安都市区规划包括西安市除去周至外的行政辖区，咸阳市秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”。总面积9036平方公里，现状总人口965万人，其中城镇人口632万人，城镇化水平65.5%。至2020年，规划都市区总人口1280万人，其中城镇人口1110万人。城镇化水平达到86.7％。根据城市对区域的辐射吸引能力及其在区域承担的作用，确定各个城镇在都市区中的地位。形成以主城区为核心，外围组团分担产业功能，卫星城带动次区域全面发展的“一核、四组、七个卫星城”城镇结构。一核：都市区主城区。四组：承担主城区部分职能的四个外围组团。分别为洪庆、常宁、渭北（临潼）工业区和高新区草堂科技产业基地。七个卫星城：主城区外围的卫星城，分别为泾阳、三原、高陵、阎良、临潼、户县、蓝田。都市区内县的行政建制逐步调整为市辖区。西安都市区城镇体系结构西安都市区范围西安整体规划——西安都市区