物业设施维修标准运作手册

130-1物业维修标准运作手册（SOP）物业维修部编写主编：130-2目录第一节物业设施设备介绍和建筑数据摘要1.1物业设施设备介绍1.2建筑数据摘要第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2.1组织结构图2.2岗位职责第三节物业维修部人员日常工作规范3.1值班制度3.2交接班制度3.3报告制度3.4安全、防火制度3.5巡视检查制度3.6租户单元内维修工作制度3.7机房内工作制度3.8安全管理制度3.9能源管理制度3.10外包项目管理制度3.11检测、计量器具管理制度3.12租户二次装修管理制度3.13租户有偿维修管理制度3.14承包商管理制度3.15租户退租管理制度130-3第四节物业维修部设施设备管理守则4.1设施设备维修保养管理总则4.2设备一、二级保养制度4.3设备大修制度4.4设施设备故障处理程序4.5电气设备运行与维保制度4.6弱电系统运行与维保制度4.7空调系统运行与维保制度4.8给排水系统运行与维保制度4.9擦窗机与登高车维修保养制度4.10建筑/装修维修保养制度第五节物业维修部主要工作流程5.1电话系统故障维修流程5.2BA系统报警处理流程5.3新装拆装电话工作流程5.4安保管理系统设备维修流程5.5背景音乐及紧急广播系统设备故障维修流程5.6租户有偿维修工作流程5.7报修值班处理流程5.8租户退租流程图5.9物业维修合同招投标流程5.10物业维修合同变更处理流程5.11租户退租单元修复工作流程第六节物业维修部常用工作表格6.1设备设施类表式表格6.2电气设备类表式表格6.3弱电设备类表式表格12-17130-46.4空调设备类表式表格6.5给排水设备类表式表格6.6擦窗机与登高车类表式表格6.7物料仓库类表式表格6.8其它类表格附录主要参考资料130-5第一节设施设备介绍和主要建筑数据摘要1.1物业设施设备介绍1.2主要建筑数据摘要1.1物业设施设备介绍130-6上海位于中国上海市静安区，占地面积为31,088平方米，容积率为6.8，绿化率为15%。地面为二幢办公楼(其中T2办公塔楼目前在建)和一幢商场。已建T1办公塔楼为66层，建筑高度为288米，建筑面积为79,200平方米;在建T2办公塔楼为46层,建筑高度为220米,建筑面积为81,000平方米;商场一幢为5层，建筑面积51，723平方米。目前的商场地下为三层停车库，可停放833辆车位，建筑面积为59，112平方米，陕西北路、西康路各有一个机动车出入口。设施设备主要包括以下七大系统。一、空调系统空调制冷主机采用8台离心式冷水机组，制冷能力为6250冷吨。所有离心式制冷主机均采用美国特灵公司生产的三级压缩离心制冷机组，冬季大厦采用电加热作为空调采暖热源。办公楼空调末端采用变风量VAV系统，整个办公楼共配置了1277套VAV。该产品均为美国ET1集团制造的“风机动力型VAV”，并为该产品设置了美国江森公司制造的VAV控制器，使办公区域的温度变化均在BMS监控之下。VAV系统的前端设备，即空调处理机采用了大型卧式变风量AHU，分别置于办公楼的各设备层内，通过竖直干管将一次风送至各办公楼层的VAV内，在VAV内与回风混合后再送入房间，所有AHU均美国特灵的原装进口设备。裙房商铺区域，为全空气式空调系统，AHU分别置于商场5楼、回廊的空调机房内。裙房AHU共14台，新风处理机共5台，均为美国特灵的产品。商铺采用风机盘管和新风系统，冬季分别在AHU及风机盘管内设置了电热盘管作为采暖热源，风机盘管采用美国YORK产品。二、变配电系统由市政供电网采用二路独立的35KV电源进线，其中每路的配电容量为16000KVA。经10KV/0.4KV变压后送至各楼层强电房并连接各负载设备。整个共设置于17台干式变压器，其中2台16000KVA的35KV/10KV变压器位于地下一层，15台10KV/0.4KV的变压器分别在地下一层、5层、7层、8层、26层、42层、59层。地下二层设置了3台三菱的应急柴油发电机（分别为2台1875KVA和1台130-7300KVA）保障重要负荷的供电，大楼内消防控制中心、消防电梯等重要设备均采用双路电源供电。三、弱电系统楼宇自控BMS系统采了美国江森的METASYS12.0系统，整个BMS共有13000多个监控点位，为大楼空调、变配电、照明、给排水、送排风等机电设备提供远程控制与监视。共配置了24台网络控制器（NCU）其中有2台NCU作为备用。大楼监控系统共配置了329台摄像机，用于监视大楼内各主要通道和公共区域，摄像机分别采用PHILIPS的TC-790型彩色一体化摄像机22台，PHILIPS的LTC-354型定焦摄像机289台，联视的室内云台摄像机16台，室外云台摄像机2台，通过联视公司的MV900型视频矩阵实现视频切换，整个系统共设置了5台176路输入的视频矩阵，1台用作矩阵联网，所有图像通过Panasonic的录像机保存录像在30天以上。四、电梯系统办公楼、商场共有电梯、自动扶梯66台，所有电梯均采用瑞士迅达公司制造的500系统高性能电梯。办公楼分低区、中区、高区，每区域有6部客梯，速度分别为3.5m/s、5m/s、7m/s；61层至66层为超高区增设2台客梯，速度为2m/s。另设二台消防电梯自地下三层至66层，速度为4.5m/s。商场裙房客梯有8台，速度为1m/s；消防电梯有6台，速度为1.75m/s，自动扶梯有29部。五、消防系统消防设施共分8个系统：消防栓灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、自动喷水系统、消防排烟系统、二氧化碳系统、消防卷帘门系统、水幕雨淋系统。六、供水系统大楼的供水由市政管网分别从南阳路、陕西北路¢300管道接入地下三层水池。裙房商场的供水由地下三层水泵房三台变频泵机组供水。办公楼的供水由地下三层水泵房二台100KW水泵送至60层140立方米的水池。56层至66层供水由66层三台变频泵供水；42层至55层由60层的水池供水；43层中区水池供22层至41层使用，水源由60层水池减压供水；27层低区水池供3层至21层使用，水源由60层水池减压供水。七、排水系统130-8商场、办公楼的污水输送到位于地下二层、三层的污水处理站，地下二层、三层的污水需经过两级处理站符合市政污水排放标准。130-91.2主要建筑数据摘要1.2.1主要建筑数据-建筑设计a.T1&T2办公塔楼:美国KohnPedersenFoxAssociates(KPF）建筑设计公司b.T1办公塔楼:香港冯庆延建筑师事务所c.T1&T2办公塔楼:中国华东建筑设计院d.T1&T2办公塔楼:美国Thornton-TomasettiEngineers(T-T)结构顾问有限公司e.T2办公塔楼:柏诚工程技术(北京)有限公司上海分公司-全部占地面积:31,088m2-总建筑面积:315,362m2a.商场54,403m2b.T1办公塔楼150,278m2（T1办公塔楼93,814m2；地下室56,464m2）c.T2办公塔楼110,680m2(T2办公塔楼90,553m2；地下室20,127m2）-层数a.商场为5层b.T1办公塔楼66层,地下3层,c.T2办公塔楼46层,地下3层-主屋面高度a.T1办公塔楼244.7mb.T2办公塔楼179m-最高点高度a.T1办公塔楼288.28mb.T2办公塔楼222m-结构:钢筋混凝土结构-外墙:铝合金、双层玻璃幕墙及花岗岩-绿化面积:4,963m2-标准层层高a.商场5.5mb.T1办公塔楼3.95m130-10c.T2办公塔楼3.95m-标准层净高a.商场3.8mb.T1办公塔楼2.7mc.T2办公塔楼2.7m-标准层面积a.商场9,498m2—11,817m2b.T1办公塔楼1,667m2—1,780m2c.T2办公塔楼2,033m2—2,119m2-机动车车位a.T1办公塔楼和商场543(地面49)b.T2办公塔楼324（地面10）-非机动车车位a.T1办公塔楼和商场5,300个(地下)b.T2办公塔楼823个（地上）1.2.2机电设备概要-电梯:全进口瑞士迅达a.商场自动扶梯29台，垂直梯13台b.T1办公塔楼22台c.T2办公塔楼14台-中央空调:美国特灵-消防水泵:T1办公塔楼:英国SPPT2办公塔楼:丹麦Grundfos-综合布线:T1办公塔楼:美国朗讯T2办公塔楼:加拿大Nordx/cdt-中央监控:T1办公塔楼:香港联视T2办公塔楼:美国Bosch定焦摄像机美国Pelco矩阵/快球摄像机1.2.3总承包商上海建工集团-土建分包：T1办公塔楼:上海第三建筑工程公司T2办公塔楼:上海第三建筑工程公司-机电分包：T1办公塔楼:香港快达工程公司130-11T2办公塔楼:上海市安装工程有限公司新创机电工程有限公司其士(香港)有限公司北京中标新亚机电工程有限公司迅达(中国)电梯有限公司1.2.4竣工使用日期-T1办公塔楼和商场：2001年4月20日-T2办公塔楼：预计2006年12月130-12第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2.1组织结构图2.2岗位职责130-132.1组织结构图2.1.1物业维修部总体组织结构图2.1.2安全管理小组组织结构图2.1.3能源管理小组组织结构图2.1.4环保管理小组组织结构图130-14经理行政助理强电/电梯（11）空调（15）空调机给排水/消防/煤气（10）空调机装修（10）空调机弱电（7）2.1.1物业维修部总体组织结构图现有人数55人。2006年03月1.1130-152.1.2安全管理小组组织结构图部门经理给排水主管安全管理员空调主管装修主管弱电主管强电主管130-162.1.3能源管理小组组织结构图2.1.4环保管理小组组织结构图部门经理给排水主管空调主管部门经理能源管理员强电主管空调主管给排水主管130-172．2物业维修部岗位职责2.2.1物业维修经理岗位职责2.2.2行政助理岗位职责2.2.3能源管理员岗位职责2.2.4安全管理员岗位职责2.2.5环保管理员岗位职责2.2.6强电领班岗位职责2.2.7弱电领班岗位职责2.2.8空调领班岗位职责2.2.9给排水领班岗位职责2.2.10装修领班岗位职责2.2.11强电技术员岗位职责2.2.12弱电技术员岗位职责2.2.13空调技术员岗位职责2.2.14给排水技术员岗位职责2.2.15装修技术员岗位职责130-182.2.1物业维修经理岗位职责2.2.1.1执行公司管理层的各项工作指示，全面负责物业维修部工作。2.2.1.2负责本部门的年度预算并及时进行修正。2.2.1.3审核本部门的物品申购与采购，以及仓库物品管理。2.2.1.4制定机电设备与土建装修之维修保养计划，并督促下属执行，以确保设施设备的正常运行。2.2.1.5负责洽谈与确定各类维修保养外判合同，监督承包商的工作质效，并定期进行评估。2.2.1.6审阅下属有关设施设备之运行报告，并提出改善建议。2.2.1.7根据物业营运之实际情况，制定合理的设备运行方案。2.2.1.8依据能源消耗情况制定合理的能源控制措施。2.2.1.9及时调整，修缮或更新各类设施设备。2.2.1.10确保一切政府指定的设施设备之审证，报检及合法运行。2.2.1.11制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥下属解决物业的各种突发事件，妥善处理善后事宜。2.2.1.12负责协调与政府有关职能部门的关系，确保物业水、电、煤、电讯、消防，技防及环保等设施的正常供应或使用。2.2.1.13审阅租户对本部门的投诉并及时回复租户。2.2.1.14协调公司各部门间的关系，提供技术上的支持。2.2.1.15定期总结本部门的各项工作，并及时向公司管理层报告。2.2.1.16分配下属工作，并督导员工工作绩效与纪律。2.2.1.17确保一切文件、资料，有系统的存档与管理。130-192.2.1.18审核员工的加班、休假等申请。2.2.1.19定期对员工进行培训考核与评估。2.2.1.20负责本部门的SOP修订工作。2.2.1.21宣传公司文化，树立企业形象，传达公司指示，反映员工的合理建议，提高