“商贷通”业务ABC及操作讲解(正式版)

1“商贷通”业务ABC及操作讲解零售银行风险管理部曾绍华12一、“商贷通”业务介绍23一、“商贷通”业务介绍3（一）“商贷通”业务的定义1、“商贷通”是中国民生银行向中小企业主、个体工商户等经营商户提供快速融通资金、安全管理资金、提高资金效率等全方位的金融服务产品。2、“商贷通”是以自然人名义发放的用于生产或投资经营活动的人民币授信。3、通俗理解：一个人有一个经营，要钱周转做大经营，符合一定条件就可以申请“商贷通”。45（二）重点支持的客户商品交易、批发市场品牌企业供应商品牌代理、经销商支行周边商户商业街区、服务行业6优先支持的行业和市场“商贷通”优先支持行业和市场•与大众生活联系紧密的批发零售行业•建材家装行业•超市、百货经销商和供应商，品牌代理商•电子专业销售市场•大宗农副产品批发交易市场•街区商业市场•餐饮和地方特色消费品批发市场等。7一、“商贷通”业务介绍7（三）严禁支持对象•歌舞娱乐、桑拿洗浴、网吧酒吧等易受政策影响的行业和企业经营者；•污染严重、技术落后、资源浪费的行业、企业及经营者；•市场开发商（或管理者）有不良记录的。8一、“商贷通”业务介绍8（四）借款人及所经营企业的基本条件•借款人具备完全民事行为能力，为用款企业的实际拥有者和控制人，借款人及其配偶、所经营企业资信状况良好，无不良记录；•借款人原则上具有授信行所在地的城镇常住户口或有效居留身份，有固定住所；•借款人家庭实物净资产不低于50万元；•借款人从事合法的生产经营投资活动（包含承包、租赁活动），有三年以上行业从业经验。9一、“商贷通”业务介绍9•借款人在经办行所在城市有固定经营场所并连续经营二年（含）以上，经营情况良好，无违法违规记录；•借款人年龄加授信期限最长不超过60年；•授信额度原则上不超过借款人家庭和所控制企业净资产。10（五）授信品种和期限：短期贷款、中长期贷款和额度授信。期限最长十年，额度随借随还。利率：原则上上浮20%以上。（六）担保方式：房屋抵押方式、法人保证、联保、共同担保方式、自然人保证、商铺承租权质押、应收账款质押、信用等11种担保方式。目前，开展的业务主要是：房屋抵押和专业担保公司担保贷款。一、“商贷通”业务介绍11（七）还款方式：1、授信期限在1年以内（含l年）的，可选择分期付息到期一次偿清贷款本金、分期偿还贷款本息等还款方式。2、授信期限在1年以上（不含）的，可采用等额本息、等额本金或组合还款法等还款方式。一、“商贷通”业务介绍12一、“商贷通”业务介绍（八）抵押房屋一般要求1、抵押房屋范围须在经办行所在城市的市区行政范围之内，具有完全产权、能够上市交易；房屋所有权人为具备完全民事行为能力的自然人或企业法人；抵押房屋楼龄一般不超过20年，房屋类型为配套设施完善、变现能力较强的住宅、商业用房或标准化工业厂房。2、严禁接受农业用房、宅基地房屋、集体用地的房屋、面临拆迁的房屋以及其他依法不得抵押的房屋。13133、谨慎接受高价住宅、高档别墅、低端住宅，一般地段的商业房产、写字楼、酒店式公寓。4、经总行批准的部分区域的标准化厂房。5、抵押担保要取得产权共有人或其他权利人的同意。抵押房屋已出租的，抵押人应告知承租人。一、“商贷通”业务介绍14（九）抵押率及价值确定抵押率=贷款金额/抵押物（房产）评估价格1、普通住宅以普通住宅作抵押的，授信金额不超过我行认可的抵押物价值的80%，一般应控制在抵押物价值的70％以下；2、高档住宅以高档住宅（房价高于当地平均住宅价格三倍以上）、高档公寓、别墅抵押的，抵押率最高不超过70％；一、“商贷通”业务介绍153、商用房以商住两用房、一、二类街区形成成熟商业氛围、具有较高流动性和收益性的商业用房为抵押的，抵押率最高不超过60％；4、标准化厂房以标准化厂房作抵押的，抵押率最高不超过50%。一、“商贷通”业务介绍16（十）抵押房屋评估公司和费用—低费用。大连昌隆房地产评估咨询有限公司为我行指定的评估咨询合作机构。具体收费明细如下：住宅：每件200元；公建、写字楼按1‰或每件500元，二者取低者；其他每件按1‰收取。一、“商贷通”业务介绍17二、“商贷通”业务操作讲解（房屋抵押担保方式为例）“商贷通”分为：额度授信和单笔贷款。18合作意向材料收集（真实）、资料初审方案设计谈判、初审方案具体分析贷款方案设计前流程19开立结算户办理商户卡贷款申请贷款调查贷款资料采集贷款审查、审批落实担保条件贷款签约和发放贷款资金划转依照合同约定按期偿还本息还清贷款，合同解除，办理注销抵押登记或质押物解冻手续具体操作流程20（一）商贷通业务所需材料：1、借款人家庭：(复印件盖与原件已核章并双签)额度授信：借款人(抵押人)及配偶身份证（正反面）、户籍证明、婚姻状况证明、收入证明、个人银行结算记录（最近半年或一个季度）、个人信用报告（夫妻双方）、个人其他财产证明、抵押房产评估报告、抵押房屋承租人声明。单笔贷款业务：同上。二、“商贷通”业务操作讲解212、借款企业材料(复印件盖与原件已核章并双签)额度授信：营业执照副本和组织机构代码证（经年检）、税务登记证、公司章程、财务报表（个体工商户不用）、企业征信报告、企业银行流水、企业纳税申报表（贷款金额200万以上提供）、贷款用途材料等的复印件。涉及企业房产抵押或者要追加企业连带责任担保的要出企业的股东会或者董事会的有效决议。单笔贷款：同上。二、“商贷通”业务操作讲解223、格式文本和合同准备：额度贷款：电子渠道自助贷款申请审批表（开通电子渠道业务）、支行审批表、调查报告、借款人资信状况调查表、商户借款申请表、个人额度借款合同、个人最高额抵押合同、最高额抵押合同、最高额保证合同。单笔贷款：借据、支行审批表、调查报告、借款人资信状况调查表、商户借款申请表、个人借款合同、个人抵押合同、抵押合同（企业房产）、保证合同。二、“商贷通”业务操作讲解232425商贷通业务准入条件•1、家庭净资产50万•2、年龄+借款年限60年•3、从业经验3年，固定场所经营2年•4、明令禁止行业（舞厅、酒吧等）262728293031323334353637384、抵押手续材料准备：（1）抵押手续分为：市内四区抵押、高新园区抵押、瓦房店抵押、金州抵押等不同手续。（2）除了抵押手续，还须提供借款人及配偶的身份证、户口本和结婚证、抵押房产的复印件、我行营业执照复印件。二、“商贷通”业务操作讲解39（3）借款人身份证、抵押人及配偶的身份证、户口本、结婚证、抵押房产的复印件、我行营业执照复印件。（借款人和抵押人非一人）。（4）企业房产抵押：同时需要再提供企业营业执照和章程（加盖企业公章）、股东会或者董事会决议、法人授权委托书、受委托人身份证明。二、“商贷通”业务操作讲解40（二）房产抵押贷款主要费用：1、抵押登记费：贷款金额的1.5‰；2、他项权证费用80元；3、贷款印花税万分之0.5；4、房产评估费用；5、……二、“商贷通”业务操作讲解411、调查报告是对借款人和企业最全面的体现，所以一定要真实、详细，报告的内容都要有原始证明材料。2、借款人在企业任职和是否是控制人一定要调查清楚，一定要让实际的企业控制人来借款。3、资产情况一定要调查详细，资产实力最直接体现了借款人的经营能力和贷款还款能力，同时写到的资产一定要有举证材料。三、调查报告撰写424、家庭信用状况分析：应按照打印出来的征信报告将逾期情况、逾期原因等情况调查清楚，是否为恶意逾期和还款能力不足。5、用款企业情况：借款企业的各项信息要填写完整，主要有：企业注册资本、实收资本、主要股东占比、投资额以及企业经营分析，尤其是企业年主营业务收入和利润等数据。原则上不介入养殖活物企业和借款人。436、贷款金额和企业年收入关系：企业的年主营业务收入大约为贷款金额的4倍（200万左右及以上贷款要求提供纳税申报表看主营业务收入），根据提供的企业或者借款人流水折算出一年累计流水进账约贷款金额的3-4倍（对于小金额贷款）。7、有企业贷款卡的要打出贷款卡，分析企业对公贷款等负债情况。448、贷款用途：要调查清楚借款企业的真实用途，禁止流入股市、房市，应专款专用、防止挪用，用途在一定程度上决定了最终的还款。9、抵押物状况和分析：应分析抵押物周边状况、抵押物价值和升值潜力一级当前利用状况等。禁止公用、公益性质房屋抵押（医院、学校）。10、结论性意见（包括金额、品种/品种组合、期限、方式、利率/费率、保证人或抵（质）押物、用途、授信条件、还款方式、操作方式和要求等）。45客户提供材料(汇总表)1借款人及配偶身份证（正反两面）2户籍证明（户口簿、暂住证等）3婚姻状况证明（结婚证、离婚证、具结保证书）4收入证明（夫妻双方）5个人信用报告、个人银行结算记录（夫妻双方）6个人其他财产证明（房产、车辆）7贷款用途证明（近年合同、发票，贷款用途证明）8抵押物权利证明（原件、复印件）9评估报告（大连昌隆房地产评估）10抵押房屋承租人出租声明（抵押房产为出租形式)46支行准备材料(汇总表)•1、商户贷款支行审批表•2、商户贷款调查报告•3、借款人资信状况调查表•4、个人借款申请表•5、个人借款凭证（金额留白）•6、相关合同•7、抵押登记文本47我们的目标是：人人喜欢商贷通人人会讲商贷通人人能做商贷通想了解“商贷通”业务更多内容，敬请登陆“大连分行内部网-商户融资专区。”48谢谢大家！